本報記者 王麗新

    “中國房地產市場規模巨大，未來年度交易額估計會突破20萬億元，未來幾年平均年度交易額會超過17萬億元，長效機制下，房地產會進入新的長周期。”3月25日下午，在旭輝控股2020年業績說明會上，旭輝控股董事局主席林中表示，在“三道紅線”等相關政策下，行業不太可能出現黑馬，房企需要從靠增加財務杠桿獲得增長轉化為靠提升經營效應增長，這是難而正確的事，要有定力，久久為功。

    根據年報顯示，截至2020年底，旭輝控股（以下或簡稱旭輝）合同銷售金額2310億元；實現營業收入718億元，同比增長27%；利潤增長28.7%至119億元，首次突破百億元；簽約回款率達92%，銷售去化率達70%，保持業內領先水平；年度股息總額為每股34.1分。

    對于2021年的發展計劃，林中表示，2021年銷售目標2650億元，同比增長15%。全年可推售貨值超過4000億元，一、二線及準二線占比86%，貨值結構良好。今年新開盤項目超過69個，其中，單盤貨值超10億元的純新項目就超過46個，有信心完成全年目標。

    土儲總貨值超萬億元

    2020年，旭輝控股新增土儲總建筑面積1307萬平方米，支付權益地價555億元，權益比63%。其中，90%新增可售貨值位于上海、廣州、廈門、蘇州等一、二線城市，預計高能級的土地儲備將在2021年實現更高均價的銷售。

    分城市群看，旭輝長三角城市群新增貨值616億元，京津冀城市群、粵港澳大灣區、成渝城市群、長江中游城市群、分別新增貨值187億元、134億元、154億元、387億元。

    截至2020年底，旭輝控股土地儲備總貨值已超萬億元，商業勾地及IP勾地是旭輝多元化拿地的主要形式，合計占比55%，一、二級聯動及收并購則分別占比15%、29%。

    “從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比不斷提升，從11%提升至51%，實現了能力的跨越。”旭輝控股執行董事兼總裁林峰表示，2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍，為后續的利潤實現提供了保障。

    在投資精準方面，林中表示，要一手拿著望遠鏡，一手拿著放大鏡。要多元化拿地，培育商業IP、產業聯盟，培育自己的舊改更新能力，才能提高整體綜合毛利。林中進一步稱，在“三道紅線”、集中供應等新政策下，穩定均衡的頭部企業有更大發展空間，是這些企業未來20年做厚實的最好時機。

    加快速度轉為“綠檔”

    “穩健、長期主義”一直是旭輝財務管理的標簽，面對市場不確定性的挑戰，旭輝堅持嚴守財務紀律，保持穩健發展。

    截至2020年底，旭輝控股加權平均融資成本5.4%，較2019年末下降0.6個百分點；凈負債率64%，較2019年末下降1.6個百分點；一年內到期的短債占比僅為18%，現金短債比2.7倍。同時，旭輝2020年末剔除預收款后資產負債率為72.5%，較2019年末下降2.3個百分點。

    “旭輝控股2020年年度指標一項超閾值，保持‘黃檔’行列。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者如是表示。

    值得一提的是，長期穩健的財務表現也獲得國際評級機構認可，2020年，穆迪將旭輝評級從“Ba3”調升至“Ba2”，聯合國際將旭輝長期信用等級由“BB+”上調至“BBB-”。同時，標普、惠譽分別確認了對旭輝“BB”“BB”的信用評級，重申對旭輝的正面展望評價。

    對此，旭輝控股CFO楊欣表示，2020年有息負債同比增長1%，可見旭輝在依靠經營杠桿支撐規模發展；一年內到期的有息負債只有18%，平均債務久期拉長到4年。“旭輝控股有信心以最快速度轉為綠檔。”

    在林中看來，現在的房企都是大浪淘沙下來的，在某個領域大步領先是不可能的，所以那就“領先半步”，對政策領悟深一點、管理費用降一點、地拿得準一點，每一步比別人多“1%”，可以更好。未來是高手過招，行業已經進入精細化時代，要在管理上進化到“厘米”“千元”，每一個點上都要贏競爭對手一些。

（編輯 田冬 上官夢露）