本報記者 王麗新

    “沒有規模和投資的增長，就談不上未來的營收和利潤的增長。從前三年的擴量，到未來三年的提質是綠城的主要思路。”3月23日下午，在綠城中國2021年業績說明會上，綠城中國執行董事、董事會主席張亞東向《證券日報》表示，對于當下房地產行業走勢，可以用三句話判斷，一是房地產行業總體穩定；二是結構逐步調整；三是長期趨向健康。

    基于這一判斷，在張亞東看來，即便商品房年銷售額從18萬億元的頂端逐步下降，未來5年至10年內預計還能保持15萬億元的規模，房地產行業依然是大有可為的行業，對綠城中國的發展仍是重大機會。

    “今年銷售目標定為3300億元，爭取超額完成。”綠城中國執行董事、副總裁李駿向《證券日報》等媒體和投資者表示，從市場整體基本面來看，目前尚沒有明顯改善，銷售端壓力猶在，預計2022年上半年市場將筑底盤整，但下半年將逐步復蘇趨穩。

    凈利潤率穩定在8%水平

    在行業經歷調整之際，3月22日晚間，綠城中國交出了2021年業績考卷。財報顯示，截至2021年底，綠城中國實現營業收入1002.4億元，同比增長52.4%；股東應占利潤44.69億元，同比增長17.7%。

    報告期內，綠城中國實現合同銷售金額3509億元，同比增長21%，完成全年目標的113%。其中，自投項目整體銷售結構穩健，一、二線城市銷售額貢獻占比達80%。

    在收入和銷售額增長的同時，受行業形勢的變化以及限價影響，2021年綠城中國毛利率為18.1%，同比下降5.6個百分點。與此同時，行政開支、銷售開支和財務費用三項成本均有不同程度的上漲。

    對于毛利率下降的原因，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強表示，一方面是去年下半年之前土地市場競爭激烈，土地成本上升；二是房價受限價影響，公司品牌價值沒有充分體現。

    不過，耿忠強也表示，公司近兩年凈利潤率逐步提升，目前穩定在8%左右。總體來看，與公司所布局的別的城市相比，重倉的杭州及寧波等城市毛利率低一些，但這些城市去化快，資金使用效率高。未來，公司將通過優化體制機制，以及實施精細化管理，實現規模和利潤雙提升。

    “盲目追求規模增長必然會帶來一定的財務風險，而隨著財務風險顯露，部分房企資金面承壓，短期內流動性受限，甚至因債務違約導致信用評級下調，融資難度加大，逐漸陷入流動性危機。所以，在當前環境下，房地產行業逐漸由開發時代進入運營時代，運營力較好的企業，利潤空間相對較寬，信用結構相對較佳，也更有融資優勢。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，因此，未來房企不再以規模為導向，而是以運營力、產品力及服務力贏得市場話語權，由規模導向轉向利潤導向將成為一種趨勢。

    正如張亞東所示，今年除了聚焦全品質、高質量的發展，也會注重營收和利潤的增長。不過，張亞東也坦言，規模增長是前提。

    今年可售貨值達4442億元

    依據對2022年供貨量及預判市場去化率的測算，綠城中國定下全年3300億元合同銷售目標。此外，截至2021年底，公司累計已售未結轉金額約3308億元，其中權益額1777億元。

    綠城中國預計，2022年整體可售貨源約2034萬平方米，可售金額約4442億元；其中，自投項目可售貨源約1354萬平方米，可售金額約3452億元。

    截至2021年底，綠城中國總貨值9488億元，同比增18%。報告期內，綠城集團共有土地儲備項目256個（包括在建及待建），總建筑面積約5881萬平方米，其中權益總建筑面積約為3267萬平方米；總可售面積約為3980萬平方米，權益可售面積約為2199萬平方米；平均樓面地價每平方米約人民幣7182元。綠城集團一、二線城市的土地儲備總可售貨值占比達74%。

    “今年以來，綠城中國斬獲的7個項目利潤率可觀，平均超過9%，并且大部分將在今年內轉化為可售貨值。”綠城中國執行董事、行政總裁郭佳峰表示，預計今年新增貨值將在2500億元-3000億元之間。

    明年“三道紅線”邁入綠檔？

    供貨充足、保證銷售規模釋放之外，當下資本市場對房企的財務盤面表現更為關注。

    對于三道紅線相關指標，耿忠強指出，上報監管部門三道紅線的計算口徑和財務披露口徑稍微有些不同。截至2021年底，綠城中國的凈負債率為53.5%（2020年末為64.6%）；現金短債比為1.7倍（2020年末為1.4倍）；剔除預收賬款后的資產負債率為70.3%（2020年末為71.2%）。

    “‘三道紅線’指標向好，預計2023年將進入綠檔。”耿忠強表示，接下來，公司將提高銷售去化力度，嚴格控制負債規模，不斷提升經營效率，保持現金流充裕。

    “綠城中國當前財務結構優異，流動性充裕，具有一定的融資優勢。”梁楠向《證券日報》記者表示，這將能保證公司完成2022年新增投資目標。此外，部分出險房企為緩解企業資金壓力將資產搬上貨架，對綠城中國來說市場機會較多。

    對于接下來的發展，張亞東用三句話向《證券日報》記者進行了回應，一是要保持清晰的戰略戰術，綠城已經從“康復期”邁入“健身期”，正處在“起跑期”向“穩定發展期”發展階段；二是保持貫徹執行力度，即把三年前的預期變成今天的現實，把今天的預期變成三年后的現實；三是提升品質效益，走“全品質、高質量”的可持續發展路線，更加注重防控風險，力求穩健經營，財務指標持續向好，補齊短板、實現均衡發展。

（編輯 李波 孫倩）