本報記者 趙學毅 見習記者 李昱丞

    繼去年末宣布擬增資深圳匯勤之后，招商積余再次拓展金融類物管業務。6月16日晚間，招商積余公告稱，擬以5.36億元收購新中物業管理（中國）有限公司（下稱“新中物業”）67%股權。

    公開資料顯示，新中物業成立于2000年，2001年正式接管中國銀行總行大廈項目，主要為銀行類金融機構客戶提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務。

    招商積余表示，交易將進一步提升公司金融類物管業務影響力，擴大公司物業業務規模。交易完成后，新中物業將納入公司合并報表范圍，并為公司帶來一定的收益。

    發力金融類物管業務

    根據公告，截至2021年7月底，新中物業在管項目數量241個，在管建筑面積約559萬平方米，分布于境內26個省份、直轄市，其中在管辦公物業建筑面積約457萬平方米，占比約82%。

    招商積余2022年一季報顯示，截至季末，公司在管項目1754個，管理面積2.91億平方米。據此粗略計算，新中物業并表后，招商積余在管項目和管理面積將在原有基礎上同比增長約14%和2%。

    “招商積余收購新中物業，除了可以快速擴大自身業務盤面和增厚業績以外，還可以優化提升自身的業務結構，提升不受政府指導價限制的商辦物業的占比，為公司后續發展打下較好的基礎。”IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    招商積余2021年年報顯示，公司基礎物業管理毛利率為11.11%，其中住宅物業管理業務毛利率和非住宅物業管理業務毛利率分別為6.57%和13.60%，非住宅物業管理業務毛利率超過住宅物業管理業務毛利率的兩倍，對盈利的貢獻度更高。

    這不是招商積余第一次收購金融類物管業務。2021年12月31日，招商積余公告稱，擬對深圳市匯勤物業管理有限公司（下稱“深圳匯勤”）增資，增資完成后公司將持有深圳匯勤65%股權。深圳匯勤主要為以招商銀行為主的金融機構客戶提供物業管理服務，服務建筑面積約222萬平方米，業態以辦公類物業為主。目前招商積余暫未透露增資進展，天眼查數據亦顯示目前增資尚未完成。

    與頭部企業動輒數十億元甚至上百億元的收購案相比，目前招商積余的收并購步伐邁得較為謹慎。除了金融類物管業務以外，招商積余此前的興趣點在于航空物業。去年12月，招商積余相繼收購上航物業和南航物業，耗資合計約2.84億元。此前在2022年第一次臨時股東大會上，招商積余董事長聶黎明表示，相信2022年是一個更好的時機，但會保持理性態度。

    億翰智庫研究中心總監于小雨對《證券日報》記者表示，招商積余繼2021年末收購2個航空物業之后再次出手，一定程度上顯示出招商積余對外擴張的需求。這次標的為金融類辦公物業標的，對于招商積余多元化業態綜合服務能力的提升有較大的益處。

    收購標的PE約20倍

    值得注意的是，在此次收購中，招商積余對新中物業給出了較高的估值。按照5.36億元收購新中物業67%股權來看，新中物業100%股權對價約為8億元。根據公告，新中物業2021年凈利潤約為4001.12萬元，8億元對應約20倍市盈率（PE）。

    這一估值超過上市物業公司平均水準。Wind數據顯示，截至6月17日，按照港交所行業分類，57家上市物業公司的平均市盈率約為11.61倍，其中僅10家上市物業公司市盈率超過20倍。

    柏文喜認為，較高估值背后的原因主要在于新中物業的在管面積以不受政府指導價限制的商辦物業為主，未來會有較大的隨行就市定價空間，從而帶來業績可持續增長的機會。

    華泰證券研報則認為，新中物業擁有較多現金和辦公類固定資產，預計剔除這些資產影響后的標的估值PE約為13倍。

    從近兩年經營成績看，2020年-2021年新中物業分別實現營收3.36億元、4.10億元，凈利潤4129.16萬元、4001.12萬元，2021年營收、凈利潤分別同比增長22.02%、-3.10%。對此，招商積余在公告中表示，新中物業2021年主營業務收入穩步上升，但由于非經常性的營業外收入變化，導致2021年凈利潤略微低于2020年水平。

    平安證券研報認為，當前受關聯房企資金承壓、一二級估值倒掛等因素影響，并購市場優質標的涌現，此次交易為招商積余把握機遇搶占優質資源之舉，后續公司憑借股東方背景、自身穩健經營及相對充裕資金，有望進一步受益整合機遇。

    于小雨表示，考慮到標的并非傳統住宅類物業企業，項目集中于金融類項目，市場上的對標相對較少，其所擁有的較稀缺資源能在一定程度上為招商積余帶來較好的溢價可能性，或許是標的獲得較高溢價的主要原因。

（編輯 上官夢露）