本報(bào)記者 王麗新

    “我們判斷居民和消費(fèi)的信心還需要一段時(shí)間去恢復(fù)，并非所有的城市都在同步回暖。一線城市和高能級(jí)二線城市市場(chǎng)比較穩(wěn)定，一些能級(jí)相對(duì)弱的城市還是繼續(xù)在承壓。”近日，在2022年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體如是表示。此外，他在2022年財(cái)報(bào)中還直言，“地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點(diǎn)已現(xiàn)。”

    從交出的年度大考成績(jī)單來(lái)看，龍湖集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)龍湖）兌現(xiàn)了收入、盈利增長(zhǎng)的承諾。截至2022年底，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%，歸屬于股東的凈利潤(rùn)243.6億元，同比小幅增長(zhǎng)2.1%。

    值得一提的是，在同行普遍業(yè)績(jī)預(yù)虧與計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情況下，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼指出，“目前龍湖不存在減值準(zhǔn)備，處理空間比較大。”而對(duì)于2023年的業(yè)績(jī)指引與銷(xiāo)售目標(biāo)，趙軼表示，2023年將持續(xù)根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)保持彈性調(diào)整，順勢(shì)而為，不一味追求簽約規(guī)模和排名。

    同時(shí)，對(duì)于2023年的供貨安排，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，還是會(huì)采用一個(gè)相對(duì)彈性的供貨策略，根據(jù)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整，采取“一城一策”的方法平衡好量?jī)r(jià)關(guān)系，做好貨值管理。

    如何“增肌不增重”？

    “過(guò)去這個(gè)行業(yè)在高歌猛進(jìn)的時(shí)候，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都是資產(chǎn)和負(fù)債同步增長(zhǎng)，以此驅(qū)動(dòng)公司的利潤(rùn)和收入增長(zhǎng)。這個(gè)邏輯在2021年下半年以來(lái)，已經(jīng)變得非常危險(xiǎn)。”陳序平表示，“負(fù)債是無(wú)差異無(wú)差別的，但是資產(chǎn)有非常大的差別，所以我們?cè)诮?jīng)營(yíng)上更重視資產(chǎn)質(zhì)量，同時(shí)在負(fù)債端，我們?cè)谶^(guò)往控負(fù)債率的情況下，讓有息負(fù)債總額也保持一個(gè)持平的規(guī)模，同時(shí)提升公司的周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)效率，去驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。”

    不難看出，正式掌舵龍湖集團(tuán)第一年，對(duì)行業(yè)發(fā)展及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，陳序平作出了如上判斷和規(guī)劃。

    “這一兩年我們選擇了管理層會(huì)更加辛苦的一條路，在控負(fù)債總額的情況下要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的穩(wěn)中有增，同時(shí)還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。”陳序平表示，“打個(gè)比方，你要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經(jīng)營(yíng)的水平，這是一條非常有挑戰(zhàn)，也需要額外付出的路。”

    對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，陳序平所言的“辛苦”，一方面來(lái)自于地產(chǎn)增速放緩的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，另一方面則是行業(yè)當(dāng)下處于深度調(diào)整期，由此帶來(lái)的毛利率下行壓力很大。

    截至2022年底，龍湖集團(tuán)毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%，其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為17.9%，受行業(yè)整體影響有所下滑。

    “這兩年毛利率整體可能為20%左右，新房銷(xiāo)售會(huì)在15%-20%的階段過(guò)渡。”趙軼表示，“隨著新拿土地逐步進(jìn)入結(jié)算軌道，相信會(huì)回到25%左右的階段，我們覺(jué)得這個(gè)毛利率是健康的。因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)脫離了過(guò)去高歌猛進(jìn)式的高毛利、高地價(jià)、高杠桿階段，進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的階段。”

    至于如何在優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量前提下尋到毛利率增長(zhǎng)之路，則需要運(yùn)營(yíng)與服務(wù)板塊來(lái)輔助推進(jìn)。2022年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入均已超過(guò)百億元，已成為與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并行的第二條和第三條增長(zhǎng)曲線，面向未來(lái)的陣勢(shì)已經(jīng)拉開(kāi)。

    重構(gòu)業(yè)務(wù)航道

    談到近一兩年龍湖的變與不變，陳序平直言，“不變的是龍湖的底色，包括空間即服務(wù)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略、企業(yè)文化等。變的則是根據(jù)內(nèi)外部形勢(shì)，對(duì)業(yè)務(wù)航道做出重構(gòu)等調(diào)整，變成‘1+2+2‘模式，即一個(gè)開(kāi)發(fā)航道，兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道、兩個(gè)服務(wù)航道。”

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，未來(lái)龍湖的利潤(rùn)賬本是由三大板塊構(gòu)成的，開(kāi)發(fā)航道仍作為支撐底盤(pán)毛利率力爭(zhēng)維持在20%水平線；運(yùn)營(yíng)航道以重資產(chǎn)為主，包括商業(yè)投資和長(zhǎng)租公寓，綜合毛利率超過(guò)75%，將更重視同店同比的增長(zhǎng)以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流整體回正；服務(wù)航道包括輕資產(chǎn)的物業(yè)管理“龍湖智創(chuàng)生活”和智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”，有望每年保持40%-50%的增長(zhǎng)，給集團(tuán)穿越周期帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障。而作為第二和第三增長(zhǎng)曲線的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道，高成長(zhǎng)性以及較高的毛利率是拉動(dòng)整體盈利提升的驅(qū)動(dòng)力。

    “龍湖并沒(méi)有拆開(kāi)各項(xiàng)業(yè)務(wù)，而是各航道之間加強(qiáng)協(xié)同，這是比較特別的。”陳序平表示，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)這兩個(gè)業(yè)務(wù)航道，在2022年利潤(rùn)占比是27%，預(yù)計(jì)在未來(lái)五年以?xún)?nèi)，非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占比有望達(dá)到50%以上，這應(yīng)該是行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)中為數(shù)不多的，可以令龍湖整個(gè)利潤(rùn)盤(pán)面更加健康。

    從當(dāng)下龍湖對(duì)業(yè)務(wù)調(diào)整以及利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)的頂層設(shè)計(jì)來(lái)看，“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)是未來(lái)收入增長(zhǎng)三大曲線，也是三大利潤(rùn)賬本，但后兩者是提升毛利率的關(guān)鍵業(yè)務(wù)賽道。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，想要在地產(chǎn)下行周期實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并不容易，但卻是走向未來(lái)難而正確的路。

    至于龍湖智創(chuàng)生活的上市進(jìn)程，趙軼回應(yīng)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，目前市場(chǎng)情緒有一些復(fù)蘇，但是龍湖不著急，順勢(shì)而為，不會(huì)為了謀求上市資格而上市。截至2022年底，龍湖智創(chuàng)生活在管物業(yè)面積已達(dá)3.2億平方米，已極具規(guī)模。“龍湖智創(chuàng)生活將繼續(xù)苦練內(nèi)功，提升行活能力和收入，同時(shí)對(duì)低效的收并購(gòu)保持警惕，一如既往的做好準(zhǔn)備，靜待花開(kāi)。”

    “我們始終堅(jiān)定看好這個(gè)10萬(wàn)億元量級(jí)的支柱產(chǎn)業(yè)。”陳序平表示，龍湖接下來(lái)要做的，將回歸重點(diǎn)城市、核心區(qū)域；提升周轉(zhuǎn)去化、優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，修復(fù)盈利水平；相較于規(guī)模，更加注重交付品質(zhì)、回款質(zhì)量及利潤(rùn)率。

（編輯 袁元）