本報(bào)記者 王麗新

    “今年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整年，這讓民營(yíng)房企意識(shí)到高增長(zhǎng)只是行業(yè)的一個(gè)階段，需回歸理性。”8月30日下午，在旭輝控股2022年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此輪調(diào)整之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將從過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)的新模式。

    8月30日，旭輝控股發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，旭輝控股（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭輝”）實(shí)現(xiàn)營(yíng)收297.2億元；凈利潤(rùn)約19.04億元；股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤(rùn)18.2億元，核心凈利率為6.1%；毛利率為20.7%，與上年同期持平。

    “最近旭輝在內(nèi)部一直提倡二次創(chuàng)業(yè)，我們要不斷創(chuàng)新、不斷變革，擁抱變化，要有歸零的心態(tài)，放棄過(guò)去成功的路徑依賴(lài)。同時(shí)，要平衡風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，最大化保證股東效益穩(wěn)健安全，風(fēng)險(xiǎn)第一、利潤(rùn)第二、規(guī)模第三。”林中表示。

    更關(guān)注現(xiàn)金流和利潤(rùn)

    整場(chǎng)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，旭輝的多位管理層均向外界傳遞一個(gè)信息，追求規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)會(huì)更加關(guān)注現(xiàn)金流與利潤(rùn)。

    截至2022年6月30日，旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額631億元，較2021年同期的1361.5億元下跌53.6%，回款率超過(guò)100%，累計(jì)回款金額超過(guò)850億元；在手現(xiàn)金312億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

    林中表示，從運(yùn)營(yíng)策略上看，旭輝未來(lái)以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，以銷(xiāo)定產(chǎn)，以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流最大化為原則，以回報(bào)率為核心，重視周轉(zhuǎn)率。

    事實(shí)上，現(xiàn)金流安全當(dāng)下已成房企生存第一命脈，若不能快速改變經(jīng)營(yíng)邏輯，渡過(guò)困難時(shí)期，即便房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍大有可為，也難以有機(jī)會(huì)創(chuàng)新商業(yè)模式。

    “此輪調(diào)整之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從以往高速增長(zhǎng)的步調(diào)回歸到平穩(wěn)健康常態(tài)化，房企的經(jīng)營(yíng)邏輯也要隨之改變。”林中認(rèn)為。

    調(diào)整投資策略

    在對(duì)行業(yè)大勢(shì)有新的預(yù)判后，旭輝在投資策略上也做了調(diào)整。

    “旭輝今年拿地較少，但卻是少數(shù)幾個(gè)還在市場(chǎng)上拿地的企業(yè)，上半年所拿地塊預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為8%至10%。”林中說(shuō)。

    據(jù)介紹，2022年上半年，旭輝在北京、義烏、上海、長(zhǎng)沙、寧波及青島收購(gòu)6個(gè)新項(xiàng)目的權(quán)益，連同2022年6月30日后的蘇州一項(xiàng)土地收購(gòu)，旭輝應(yīng)占土地出讓金合計(jì)為36億元，新增土儲(chǔ)貨值169億元。

    在代建業(yè)務(wù)板塊，旭輝上半年新增29個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)在管35個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)在管面積超過(guò)700萬(wàn)平方米。“在行業(yè)變革期，旭輝從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)到代建的重要性。重視代建，拓展代建，對(duì)旭輝未來(lái)發(fā)展至關(guān)重要。”林中表示。

    “代建行業(yè)機(jī)會(huì)越來(lái)越多，比如AMC（資產(chǎn)管理公司）的代建資產(chǎn)包等，這一行業(yè)從起步到現(xiàn)在每年有20%的增長(zhǎng)，未來(lái)有很大的市場(chǎng)空間。”旭輝控股執(zhí)行董事、旭輝建管董事長(zhǎng)陳東彪表示，旭輝現(xiàn)存完好的供應(yīng)鏈體系可以運(yùn)用到代建項(xiàng)目上，合作文化也利于發(fā)展這一業(yè)務(wù)板塊。

    至于接下來(lái)的投資策略有何變化，林中表示，“一定會(huì)是輕資產(chǎn)、低土儲(chǔ)，土地儲(chǔ)備的質(zhì)量第一，數(shù)量第二。”

    談及在出險(xiǎn)房企甩賣(mài)資產(chǎn)潮之下，旭輝是否會(huì)與AMC合作收并購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，林中表示，目前跟AMC合作主要是并購(gòu)出險(xiǎn)房企與旭輝合作的項(xiàng)目，旭輝對(duì)這些項(xiàng)目知根知底，對(duì)債務(wù)和成本造價(jià)清楚，對(duì)項(xiàng)目可銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)精準(zhǔn)。“至于與AMC合作收并購(gòu)其他項(xiàng)目要看機(jī)遇，一是要有吸引力的價(jià)格；二是公司債務(wù)清晰；三是相關(guān)疑難雜癥的問(wèn)題能得到解決。如果有合適項(xiàng)目，旭輝會(huì)牢牢把握住，推進(jìn)這些項(xiàng)目的收并購(gòu)。”

    財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，旭輝保持“三道紅線”處于綠檔，凈負(fù)債率為78.5%，短債占比17%；債務(wù)久期較去年提升，平均債務(wù)賬期為4.7年；加權(quán)融資成本為4.9%。

    “到目前，旭輝沒(méi)有一筆負(fù)債違約、利息延期支付，旭輝可能會(huì)騰出一些有限的資金在市場(chǎng)上回購(gòu)一些債券，但資金量不會(huì)太大，因?yàn)槠髽I(yè)還是要把錢(qián)留著去發(fā)展業(yè)務(wù)。”林中表示。

    旭輝控股執(zhí)行董事及CFO楊欣表示，旭輝一年內(nèi)到期債務(wù)以銀行類(lèi)融資為主，下半年剛性到期債券已清零。長(zhǎng)期來(lái)看，旭輝希望未來(lái)凈負(fù)債率能夠壓降到30%左右。

    林中進(jìn)一步表示，今年年內(nèi)，旭輝無(wú)公開(kāi)市場(chǎng)到期剛性?xún)陡秱Ｉ习肽辏拘略龉_(kāi)市場(chǎng)融資超過(guò)46億元，目前正在籌備由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額擔(dān)保的中期票據(jù)的發(fā)行。