6月19日，碧桂園服務成功登陸港股，股價高開10港元，市值突破250億港元。從披露以介紹方式獨立上市的消息到股份上市交易，這家公司只用了短短三個月時間。有分析人士指出，因為不涉及融資，介紹上市等待時間短，有利于上市公司盡快在資本市場上確立公允價值，同時也折射出碧桂園服務實力雄厚、主營業務運營良好，可以完全依靠自有資金實現上市后的擴張需求。

    實際上，碧桂園服務的確是目前現金最多、最賺錢的物業上市公司。招股書顯示，2017年，碧桂園服務的收入為31.2億元，現金及現金等價物達26.34億元，凈利潤為4.4億元。在2018年中指院發布排名中，碧桂園服務經營績效名列第一。

    據了解，在平均估值只有10倍左右的港股市場里，物業上市公司的市盈率卻可高達30倍以上，而且今年以來股價走勢大幅領跑恒生指數，碧桂園服務上市首日的市盈率也一度突破50倍。研究機構認為，輕資產、高成長、抗風險能力強的行業特性，受益于消費升級以及行業整合，未來十年，整個物業管理市場的服務面積和服務單價都將是單邊上升的，市場規模剛性上升，物業龍頭企業可以輕松實現20%-30%的年收入增長，利潤的增長更是會超過收入的增長。

    國海證券指出，當前物業管理行業處于高速發展、集中度快速提升的跑馬圈地階段，具備良好資源儲備、加速擴張及品牌優勢的龍頭公司有望持續領跑。

    適合“有錢人”的介紹上市

    2018年3月19日，碧桂園在港交所發布公告稱，公司建議分拆集團物業管理業務及在聯交所主板以介紹方式獨立上市，碧桂園服務就申請碧桂園服務股份于聯交所主板上市及獲準買賣，聯交所已確認公司可進行建議分拆。

    介紹上市被認為是適用于“有錢人”的上市方式。跟IPO不同，介紹上市并非把融資需求當做上市的主要目的，因此無需公開招股和發行新股，相應的準備時間也比IPO短很多，可以在一年內完成。其優點是上市與融資分離、靈活性強、程序簡便和等待時間短。但同時，對股票供應與交投量要求比較高。

    從招股書上顯示的信息來看，碧桂園服務確實底氣十足，主營業務持續高速增長，盈利能力突出，現金儲備充裕。據了解，2015年-2017年，公司的營業收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元，2016年和2017年收入增幅分別為41%、32%。公司近三年毛利分別為5.1億元、8億元、10.36億元，同比增幅分別為57%和29.5%。公司2015年到2017年凈利潤分別為2.2億元、3.5億元以及4.4億元，同比增幅分別為59%以及26%。

    根據中指院的資料，該公司于2016年實現的收費管理面積每平方米凈利潤總額在物業服務百強企業前十名當中排名居首。而從2017年各大物業上市公司的財報來看，碧桂園服務的凈利潤仍是最高的。

    除了最會賺錢外，該公司還是口袋里現金最多的物業上市公司。2015年-2017年，碧桂園服務的經營活動所得現金凈額穩步上升，年末現金及現金等價物分別為5.9億元、17.74億元及26.34億元。

    行業領先的盈利表現根植于碧桂園服務的強大品牌優勢及物業管理規模，多樣化的物業管理組合及服務類型，遍布各線城市的地段組合，和強大的社區環境服務平臺營運及創收能力。

    截至2018年4月30日，該公司的合同管理總面積約3.654億平方米，覆蓋超過中國28個省、市及自治區的260多個城市。

    PE30倍的投資邏輯

    今年以來恒生指數和物業上市公司冰火兩重天的股價走勢，印證了碧桂園服務快速上市決策的正確性。2018年以來，恒生指數走勢低迷，從1月份的約33000點一路下探至目前的約30000點，下跌近10%。而物業上市公司卻是一枝獨秀，中海物業、綠城服務、彩生活、雅生活服務均保持著不斷上揚的趨勢，股價漲幅最低也有25%，高的則超過60%。

    也因此，在平均估值只有10倍左右的港股環境里，港股物業公司的市盈率普遍高達30-40倍，中海物業、綠城服務、雅生活服務和彩生活基于2017年每股收益的靜態市盈率分別為30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。

    “一個行業逐漸形成板塊的時候，會逐漸被市場認知，估值就有一個逐漸提高的過程。”一位分析師如此表示。

    而近幾年，隨著中國房地產市場波動的加劇以及行業增長天花板的逼近，物業管理行業將形成另一片藍海已成為業內共識。有分析認為，基于物業管理行業的非周期性特征，未來十年，整個物業管理市場的服務面積和服務單價都將是單邊上升的，因此市場規模將剛性上升。

    摩根士丹利最新發布的研究報告指出，即便自3月份起，4家物管行業上市公司的股價上升約30%，但對該板塊仍維持“吸引”看法，因為這個行業具備防守本質，較少受政策收緊影響，盈利增長可見度高。利率上升對行業反而是有利因素，因為大部分公司屬于凈現金狀態。

    根據該機構的測算，受益于行業增長、整合以及源于增值服務的利潤貢獻，預計在2017-2019年間，其覆蓋的主要物業公司將會有47%的EPS復合增長。

    在增長和盈利高度確定的背景下，房企分拆物業被認為是房地產白銀時代最受資本市場歡迎的創造之一。2015年10月，中海物業以介紹方式上市，股價穩步上升，從1港元上漲到突破3港元。綠城服務上市不到兩年時間，股價從2港元上漲到最高突破8.3港元。今年2月份才登陸港股的雅生活已從9港元一路上漲到約16港元，創下歷史新高。

    背靠全球第一大房企，碧桂園服務引起了資本市場的高度關注，尚未上市交易便已攪動風云，刺激多家物業上市公司的股價拉出新高。有專家認為，在中國，物業管理板塊重要性正日益提升。作為龍頭之一，碧桂園服務的上市將進一步增強板塊效應，并成為板塊股價繼續上升的短期正面催化劑。

    龍頭領跑萬億藍海

    與瓶頸觸手可及的房地產開發行業不同，物業管理行業正處于蓬勃發展的美好時代。

    國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業面積持續增長的背景下，物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期，預計到2030年行業潛在市場規模超過1.3萬億元，相比當前行業規模存在2倍以上成長空間。而目前行業競爭尚處于初始階段，龍頭企業的收入市場占比不到0.5%，整體呈現大行業、小龍頭的競爭狀態，未來一段時間內在消費升級、地產企業配套物管公司退出背景下，行業將會進入加速集中階段，擁有優秀品牌且具備強擴張能力的龍頭公司將會享受行業成長及市場份額加速擴大的雙重成長紅利。在這一過程中，具備資源優勢（在管面積儲備、項目擴張能力）、品牌（服務質量）優勢的龍頭企業有望持續勝出。

    “在管面積的增長也是未來幾年中國地產企業所面臨最為確定的增長。我們沒有看到這個趨勢放慢的信號。在新房交付部分的物業管理權集中停下來之前，優質物業公司提高市場占有率也并不需要依托資本的力量，冒杠桿的風險。”中信證券表示。

    背靠大樹好乘涼，目前物業管理行業排名前列的公司大部分背靠大型地產公司。以碧桂園服務為例，截至2017年12月31日，碧桂園集團在中國的土地儲備約為2.82億平方米，2017年全年，碧桂園集團新增的土地儲備規模位列中國開發商首位，這為碧桂園服務物業管理組合的持續增長及有關非業主增值服務業務的進一步發展提供明確的推動力。

    碧桂園服務的外拓步伐也在迅速加快。該公司向獨立第三方物業開發商提供物業管理服務的合同管理總面積，已從2015年底的770萬平方米增加到2017年底的4680萬平方米，復合年增長率高達147.4%。

    為實現物業管理組合及收入來源的多元化，碧桂園服務還表示將通過加強與各業務伙伴的戰略合作為日漸增多的非住宅物業（如商業物業、產業園、科技園、教育機構、高速公路服務站、特色小鎮、長租公寓以及政府及公共設施）提供全面物業管理服務。并尋求選擇性投資國內其他物業管理公司，與其聯盟或對其進行收購。