■本報記者 王麗新

    臨近年底，房企還債和買地儲糧需求倍增，對資金的渴求達到高點。11月份以來，上市房企密集發債融資，不少開發商成功籌得資金。

    12月13日，遠洋集團成功發行REITs產品——“中聯前海開源-遠洋集團一號資產支持專項計劃”，產品總規模達32.03億元，這意味著遠洋集團打開了商業地產REITs融資通道，資產證券化模式實現創新。

    對此，業內有聲音稱，房企發債額度上升，是否意味著融資有松動跡象。據同策研究院統計，房企雖然密集拋出發債信息，但計劃、核準階段的發債數量較多，實際發行量并沒有那么高。同策研究院朱莉莉認為，融資松綁和樓市拐點論實屬夸張，2019年底前房地產政策和市場難以松動。

    40家房企融資達6050億元

    《證券日報》記者根據同策研究院監測數據獲悉，2018年前11個月，40家典型房企融資總額達6050億元，且融資成本不斷上行。

    有房企高管曾向《證券日報》記者表示，有的房企年初制定的買地目標可能是1000億元，但最后其實花了不到目標投資額的一半，但原計劃全年到期債務卻增加了，因為要降低負債，優化財務結構，才能獲得更高評級，才能融到新錢。

    過去的一年多，房地產行業融資非常艱難，不少主管融資的房企高管壓力非常大，這主要體現在原來的很多融資工具都不能再用了，導致公司在融資創新和經營層面都要做很多調整才能適應市場變化。

    “幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒達到預期。”上述房企高管表示，這是融資環境最差的一年，成本上升得也非常快，現如今，融資成本已經從過去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些房企已經達到13%，這對利潤的侵蝕是非常嚴重的。

    行業共識是，目前還看不出融資環境松動的真實跡象，房地產行業已經入冬了。不過，盡管如此，有些房企今年在創新融資方面取得了很大成就，包括打通了ABS、REITs等證券化融資渠道，其中不乏遠洋集團的身影。

    遠洋發REITs籌資32億元

    日前，遠洋集團通過發行REITs產品籌資32億元，期限不超過5年（3年存續期及2年退出期）。產品優先級分為A1、A2兩檔，A1檔發行利率5.5%、A2檔發行利率6.0%。

    有業內人士稱，這是通過資產證券化模式實現的業務創新。據悉，本次產品的基礎資產位于北京、天津的核心區位，周邊商業氛圍成熟，經營現金流穩定。同時，入池資產與遠洋集團在周邊開發的住宅小區、寫字樓、公寓等物業資產形成緊密聯系的協同關系，客戶消費意向明確，有效支撐入池資產的經營業績。

    截至目前，遠洋持有性物業規模已達到360萬平方米，主要位于北京、上海等核心城市的優質地段，包括北京頤堤港、成都遠洋太古里、杭州樂堤港等一系列成功的商業標桿項目，并擁有北京遠洋新光中心、武漢東方境世界觀等一批優質儲備資產。

    值得關注的是，在國內公募REITs尚未開放的背景下，本單REITs產品機制創新，為未來全面參與公募REITs奠定良好基礎。

    中聯基金執行總經理范熙武表示：“本次遠洋REITs產品在盤活優質存量資產的同時，更是遠洋集團后續長期REITs戰略、特別是未來公募REITs戰略的重要開端。因此，在產品機制設計方面，此次REITs產品重點對次級投資人結構、產品決策機制、資產運營管理模式等方面做了創新安排，從強化產品權益屬性的角度進行了機制探索。”

    上述業內人士稱，基于遠洋集團明確的持有經營性物業戰略，隨著投資物業體量不斷擴大，遠洋集團正在形成和建立針對商業地產的“投資、運營、增值、退出”的閉合資本運作模式。而REITs作為以持有型不動產為投資標的的權益性金融產品，有助于遠洋集團在商業地產領域搭建完整商業閉環，相較于傳統信貸工具，能夠有效提升循環投資效率，促進房地產企業構筑商業模式閉環，推動其業務模式由銷售型向長期持有運營轉變。

    遠洋方面表示，未來，遠洋集團將不斷深入推進“商業地產+REITs”的業務模式升級，持續發行一系列以優質投資物業作為基礎資產的REITs產品。

    值得關注的是，更多的房企沒有遠洋集團這樣多元化的融資渠道，這些企業正一邊搶收業績實現內部輸血，一邊積極拓展新渠道等待外部輸血。

    朱莉莉認為，金融機構向來“晴天送傘，雨天收傘”，主要還是看市場變化，市場下行下，金融機構收緊的趨勢很難改變。而為了不要讓彼時蜜餞成為此時毒藥，房企增強內部輸血能力更為有效，如加大營銷力度，加快存量產品的周轉，提高滾動開發能力等。