■本報記者 王麗新

    從剛需產品占據新建住宅市場交易主力，到別墅產品一度成為市場主流房產，在北京低密度地塊資源愈發稀缺的市場格局下，內城墅幾乎難以再現。

    有統計數據顯示，如果從市場容量上說，從2008年到2017年這10年，北京別墅總供應了40466套，面積達1330萬平方米；共成交37559套，成交面積為1210.8萬平方米，10年的銷售金額超過3500億元。

    值得關注的是，近三年來，別墅在北京新建住宅市場上成交比重是較高的，成交均價也是一路走高。

    有業內人士稱，十年前，別墅項目基本上都分布于五環之外，顯然不是剛需能接受的區位。只有相對提早進入居住改善或是生活富裕的人群才會購買別墅，但這部分需求在十年前，是一種邊緣性需求。

    但自兩年前北京住宅市場“豪宅化”后，改善需求爆發，對居住升級和高端項目產品品質要求逐漸提高，別墅產品正好能滿足改善客群的新需求，類型優勢凸顯。過去兩年，剛需購房者多選擇二手房。在新房供應方面，高端改善性產品較多，而相對一些公寓類豪宅，別墅性價比更高，一些中產家庭賣掉原有住宅就可以實現升級到別墅的換房需求。

    別墅用地被禁止，四環內不允許建住宅后，別墅和內城豪宅可謂賣一套少一套，因此市場上雖出現不少上億元量級的別墅產品，但內城墅資源愈發稀缺。

    思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，從2010年至今的8年，北京三環內供應的別墅只有6套。

    在這種市場格局下，有些前幾年儲備四環內地塊的房企近兩年開始推項目入市銷售。以懋源·璟岳為例，該項目是目前北京唯一一個三環內別墅新盤。

    據悉，該項目位處金融街－麗澤商務區一線和三環交匯的樞紐位置，合院是主要產品形態。實際上，早在2013年7月份，懋源地產以總代價17.7億元、配建3.8萬平方米公租房的代價獲得，溢價率達到35%。彼時，由于所處地段極為優越，競爭異常激烈，競拍當天有15家開發商參與爭搶。最終，剔除保障房部分，其商品房樓面價高達45819元/平方米，成為當年北京樓面單價最高的地塊，因此被稱為“夏家胡同地王”。

    據懋源地產總經理助理、營銷策劃總監劉強介紹，拿下璟岳地塊后，懋源一直在潛心精研產品，產品定位上力求契合高端階層的商務、生活相關，以城市核心區位低密別墅去實現高端階層對交通半徑、時間成本、生活品質訴求的“三位一體”。最終，懋源在北京住宅市場進一步細分的時代，在核心區推出了城市低迷住宅璟系豪宅。

    “近年來，高端客群回歸城市核心區置業的趨勢越來越明顯，原來是高端公寓形態的’平墅’契合了這一趨勢。”郭毅表示，懋源·璟岳這一城市核心別墅的出現，會給高端客群帶來更高階的選擇。