在樓市持續調控背景下，今年上半年，北京新房成交量創歷史新低，供應和需求受限是主要原因。而隨著6月限房價項目的供應開閘，北京新房項目加速入市。證券時報記者根據北京市住建委網上公示信息統計，6月預售商品住宅項目達到14個，7月前15天就有13個項目獲批預售，而今年以來除了2月達到12個外，其余月份預售項目數量均為個位數。

    證券時報記者從多個已開盤和即將開盤項目的售樓處了解到，由于地理位置和產品品質不同，已開盤項目的銷售情況冷熱不均。6個限房價項目中，除了瀛海府日光外，其他仍有部分房源在售；而多個即將開盤的項目同樣因位置和品質不同，受關注程度差別較大。

    業內人士認為，下半年，北京新房供應量將井噴，限房價項目的大量入市，對成交量有拉升作用，同時也有望進一步平抑市場價格。不過，供應量集中、過大的部分地區新房成交情況也可能冷熱不均，位置相對偏遠的項目很可能面臨一定的去化壓力，房企競爭也更加激烈。

    新房供應開閘

    隨著6月8日北京首批4個限房價項目入市，拉開了市場供應的閘門。進入7月份，新房項目繼續加速入市，證券時報記者根據北京市住建委公開信息統計，7月上旬（至15日）就有13個商品房項目獲得預售證，其中，有4個是限房價項目，而6月獲得商品房預售證的項目為14個。

    限房價項目是“限房價、競地價”土地出讓方式下的商品房，土地出讓時就限定了未來商品房銷售價格，由于該售價比周邊房價要低，因此備受市場關注。不過，證券時報記者從多個項目處了解到，并不是每個限房價項目都開盤日光，6月初首批開盤的4個項目中，除瀛海府（位于大興區南五環外）日光外，其他3個項目由于位置相對較遠，目前仍有少量房源，其中有個別房源是清退出來的。而7月初開盤的兩個項目，目前也有房在售。其中，中海京西里（位于房山區西南六環內）的一位銷售對證券時報記者說：“我們項目在六環里，目前還有少量房源，這個月將清盤，銷售限價40837元/平方米，周邊市場價都在每平方米5萬多了，六環外的項目每平方米也要三萬八九呢。”

    證券時報記者了解到，本周還有2個限房價項目將開盤。

    其中，位于昌平區北六環內的華潤理想國，銷售限價均價49520元/平方米，共開盤875套，戶型面積90-140平方米，總價470萬/套起，開盤當天將采用手機在線選房加傳統選房的方式。一位銷售人員告訴證券時報記者，由于房源比較多，不太挑剔的客戶都能選中；另一個位于大興區東南五環外的萬和雯麗，銷售限價均價52449元/平方米，戶型面積60-90平方米，一位銷售人員對證券時報記者說，該項目售價要比周邊在售新建商品房價格低19%，開盤共644套，目前排卡已經到1200號，開盤采取網上選房，不用搖號。

    據不完全統計，7月下旬還將有十余個限房價項目入市，其中，位于朝陽區東北五環外孫河別墅區的瑞悅府受關注程度較高，證券時報記者上周六在售樓處現場看到不少前來咨詢的客戶。一位項目銷售人員告訴證券時報記者，預計開盤509套90平方米的3居洋房，目前排卡的人數已經超過1000人。

    “我們周邊都是別墅項目，單價都在每平方米七八萬以上，我們項目銷售限價67516元/平方米，總價600萬左右，這個價格在望京也就買個2000年左右的二手房。我們開盤將采取公證處搖號的方式。”他說。

    此外，位于南二環外的永定府也備受關注，因限價均價不超過89068元/平方米，遠低于周邊二手房價格，有可能被轉為共有產權住房。

    除了大量限房價項目，下半年還將有不少普通商品房項目和別墅項目入市。其中，位于大興區南五環邊的中鐵華僑城·和園7月14日下午開盤，72套150平米的3居室并沒有實現之前銷售人員所預期的開盤售罄，截至當天下午5點，證券時報記者在售樓處現場的銷控板上看到，有兩套已經網簽，有25套已草簽。該項目單價每平方米6萬7，是總價在一千萬左右的大平層，小區定位高端改善。另外，下半年有望入市的別墅項目中，還有一些昔日地王項目備受關注，其中一個是位于南三環內的懋源·璟岳，該項目僅有70席，每套房子都是獨門獨院，緊鄰麗澤金融商務區和金融街。這是2013年北京單價地王項目，過去幾年在北京三環內，帶產權、成規模的別墅住宅供應幾近為零。

    合碩機構首席分析師郭毅指出，2010年至今，北京三環內供應了9620套商品住宅，僅相當于同期商品住宅供應總量的2%。其中，三環內別墅更為珍貴。從北京開始網簽的2006年至今的12年時間里，三環內僅供應了87套別墅，最近唯有區區6套。“極度的稀缺讓其大多被房企持有，并未面向市場銷售，實際可售的三環內別墅只有1套，且別墅的四周均為高層。”她說，未來，三環內別墅的潛在供量依然極為有限。最近三年，三環內出讓了5宗住宅用地，雖然個別地塊通過“拉高排低”的手法擠出了少量別墅，但項目的主力產品依舊為高層住宅，無法實現產品的均質與客群的純粹。

    此外，位于南四環外的泰禾·金府大院，是2015年豐臺區總價地王，當年被華僑城聯合華潤、招商蛇口以總價83億元拿下，去年轉讓給了泰禾集團。

    市場競爭加劇

    今年上半年，北京新房成交量創歷史同期最低。據我愛我家集團研究院統計，今年上半年北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽10786套，比去年下半年下降23.34%，比去年上半年下降31.88%，降幅比例較大。其中，普通住宅7443套，共有產權房2242套，別墅1083套，公寓類18套。從成交價格來看，上半年北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均價是43198元/平方米，比去年下半年降低5.84%，比去年上半年上漲4.78%。從成交區域和結構來看，新房成交大多都在五環以外，遠郊化特征明顯，中小戶型仍是主流房型，共有產權住房在新房供應中所占比例逐漸加大。

    對于上半年北京新房成交量創歷史同期最低的原因，郭毅對證券時報記者表示，一方面是供應受局限，由于限價政策對商品房價格管控，原本計劃上市的項目不能如期上市，同時，限房價項目銷售管理辦法5月底才落地執行，6月部分限房價項目才入市，上半年的樓市總供給處于低位，供應端影響需求端，造成部分改善需求和剛需處于無房可買、持幣待購狀態。另一方面，限購限貸等調控措施抑制需求的釋放，而限房價項目5年限售，資產流通性受制約，使得部分需求從新房市場轉向二手房，這也使得個別在6月入市的限房價項目沒有取得預期成績，從而影響到新房市場的成交總量。

    一位商品房項目的銷售人員也對證券時報記者表示，限房價項目雖然價格有優勢，但是從簽約到交房至少要2年時間，等拿到房本還得2年時間，再加上5年限售的規定，這意味著購房者10年內不能置換。

    對于下半年的市場成交情況，多位接受證券時報記者采訪的業內人士認為，下半年隨著供應量的加大，成交量也有望增加。

    “從2018年6月開始，北京限房價項目供應逐漸增加，未來成交量也會有所恢復。”中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時說，預計下半年新房將出現簽約井噴，特別是限房價項目的大量供應，這些項目在最近幾個月有望入市2萬套以上。從價格走勢看，2018年北京市場因為有大量的房源供應，各種調控政策也繼續嚴格執行，所以價格出現明顯反彈的可能性不大，在經歷過2017年大幅度下調后，市場平穩運行將是2018年下半年的主要趨勢。

    郭毅也認為，下半年，隨著供應量集中上升，總成交量也將增加，特別是中低價位限房價項目入市，對成交有拉升作用。但是，她同時指出，供應量集中、過大的部分地區，新房成交情況也可能冷熱不均，位置好、品質高的項目成交好，位置相對偏遠的項目很可能面臨一定的去化壓力。如限房價項目供應量過于集中的亦莊，供應量遠超區域需求量，有滯銷可能。再如北京北部昌平區域，地段位置較遠，產品同質化，僅靠微弱差異化的優勢吸引細分人群，競爭也將白熱化。“面對未來的激烈市場競爭，限房價項目爭相搶先入市，率先收攏購房需求成為房企共同的選擇。”她說。