今年6月以來，大量“限競房”上市為北京市場帶來了眾多相對低廉的房源，但其中的剛需房源卻受到購房者冷落，而銷售火爆的卻是“減配版”別墅。

    進入10月，北京樓市供應明顯提速，其中當月中下旬陸續上市的泰禾西府大院等4個預售單價達10萬元上下的豪宅項目格外引人注目。

    眾所周知，自2016年“930政策”出臺后，北京樓市就有一條不成文的“紅線”，即新盤獲批報價不會超過8萬元/平方米。隨著此次10萬元+豪宅的集中入市，該“紅線”繼去年昆侖域后再次被突破。

    10萬元+豪宅批量上市為何受到追捧熱銷？為何8萬元的北京限價“紅線”會被突破？《每日經濟新聞》記者近日進行實地走訪。

    自從北京樓市調控加碼后，就有一條不成文的“紅線”，即新盤獲批報價不會超過8萬元/平方米，該“紅線”也在最近兩年起到了調節北京房價的作用。

    2017年8月，隨著昆侖域等項目終于以9萬余元/平方米的均價成功取得預售證之后，北京市場上已經很少能有預售價突破10萬元/平方米的項目了。

    直到今年10月中下旬日，北京金茂府、昆侖域、璽萌一號院和泰禾西府大院相繼獲得預售資格。這四個項目中，有兩個項目預售單價超過9.5萬元；另外兩個項目預售單價則超過11萬元，是名符其實的10萬元+項目。在北京“限競房”集中上市的當下，當購房者紛紛判斷市場走向要繼續下行的時候，豪宅集中上市引起世界極大關注。

    當《每日經濟新聞》記者致電詢問璽萌壹號院銷售人員是否能去售樓處看看時，對方回應：“您聽完我們戶型和價格的介紹再決定要不要來吧。”看似“冷淡”的語氣后面，是豪宅旺銷的數據。據了解，北京金茂府取得預售證的44套房源已經銷售一空，昆侖域、西府大院等豪宅項目的房源目前也所剩無幾。

    10萬元+豪宅批量上市為何熱銷？為何此前北京的8萬元/平方米的限價“紅線”會被突破？

    “光盤”再現

    在北京地區，通常將單位面積售價超過8萬元的樓盤稱為豪宅。

    對于豪宅而言，曲高和寡是市場上的常見現象，而其銷量也往往會隨著價格升高而降低。而北京豪宅的去化率卻背道而馳。

    位于豐臺區宋家莊的金茂府項目，銷售戶型以250~350平方米之間的大平層和疊拼別墅為主，總價大約2000萬元左右就可以選擇一套主力戶型，這樣的價格在北京此次上市的豪宅中尚屬于較低水平。

    由于各種原因，北京南三環和南四環之間發展得并不太充分，基礎設施和商業配套有所欠缺。臨近立冬的一天下午，當《每日經濟新聞》記者走出宋家莊地鐵站時，看到的是眾多樓盤施工現場和一座座低矮的居民樓，這里時常有卡車開過帶起陣陣煙塵。

    銷售人員向《每日經濟新聞》記者表示，在開盤前，很多購房者對獲得預售證的44套房源就顯示出強烈的購買意向，房源現在已經銷售一空。現在能向記者推薦的只能是即將獲得預售證上市的房源，需要先期排卡。該銷售人員還表示：“越到后期開盤的房源價格肯定就越高。”

    但是，據代理行人士分析，金茂府吸引客源的不僅僅是所處便利的地理位置，還有自身口碑。金茂府自帶的科技住宅屬性以及北京其他區域金茂府項目的成功，為此次開盤增色不少。

    位于南二環至南三環之間的昆侖域項目毗鄰麗澤商務區，是這4個項目中最靠近市中心的位置。此次昆侖域拿到預售證的是二期疊拼項目，戶型均在250平方米左右，均價11.5萬元/平方米。

    《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，昆侖域之前的維權事件并沒有影響到此次銷售。該項目銷售人員表示，自開盤以來，獲得預售資格的112套房源已經銷售了90多套。上疊戶型基本已經賣完，剩下疊和中疊產品在售。而昆侖域一期，也即有維權問題的房源，清退岀的30多套房源正在辦期轉現上市銷售。

    泰禾西府大院位于豐臺區麗澤橋西北側，屬于泰禾集團旗下的高端項目“院子”和“大院”系列之一。大院系列的顯著特征是小區內采用中式園林景觀設計，亭臺樓閣彰顯出一種中式的豪奢，企業的說法是“感受皇家園林大美”。同樣令泰禾津津樂道的是，在大院中的每一個單元都會有專屬的管家隨時為業主服務，凸顯豪宅的尊貴享受。

    西府大院以172平方米和197平方米的大平層為主要戶型，均價為11.3萬元/平方米，總價在2000萬元左右。該項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，目前上市的這批房源已經賣掉了7成左右，可能很快他們就會去銷售其他項目了。

    在位于南三環南部嘉園路旁的璽萌壹號院，戶型面積基本以330~500平方米為主，僅有126套房源，總價在3000萬~5000萬元之間。可能因為戶型面積大、房源總價高，所以才會發生本文開頭銷售人員將記者“拒之門外”的場景。

    據居住在附近的居民向《每日經濟新聞》記者介紹，該項目周圍以十幾年前的老小區居多，配套設施也不到位。雖然一個如此高端的項目在該區域似乎顯得格格不入，但據消息人士透漏，該項目銷售成績也十分可觀。

    “廉價”豪宅

    拿地成本在很大程度上決定了房屋的最終售價，若從地價的角度審視，此次入市的幾個豪宅項目售價并不算高。

    2015年8月31日，經過64輪激烈角逐，中鐵建、金茂聯合體以50.25億元競得豐臺石榴莊地塊，溢價率達50%。經計算得知，該地塊樓面價已超5萬元/平方米，附加條件是配建規定的18600平方米公租房，價格為7000元/平方米。該地塊就是如今的北京金茂府用地。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“一般情況下，樓面價達到房價的60%，開發商尚有盈利；如果達到66%，就沒有盈利空間了。這是一個開發商說的。”如此來看，三年之后北京金茂府的售價的確算是“廉價”，這還尚未考慮各種因素的自然增值。

    昆侖域地塊的土拍同樣發生在2015年。當年1月5日，豐臺區亞林西居住區一期（0501-613、614、660）地塊出讓，土地面積10.59萬平方米，建筑面積17.86萬平方米。最終，該地塊被招商、華潤、九龍倉、平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價成功摘得，溢價率近50%。

    據當時中原地產首席分析師張大偉提供的統計數據，該地塊的樓面價達3.73萬元/平方米，剛剛達到售價的一半。2015年4月，該地塊確定案名為華潤昆侖域，由華潤負責操盤打造滿足改善性需求的平層大宅和疊拼產品。

    在更早的2014年2月20，泰禾集團以49.58億元獲得北京豐臺區舊改項目地塊，附加條件是配建5萬平方米限價商品房，21000元/平方米。該地塊面積96390平方米，總建筑面積170535平方米，掛牌出讓起始價為33.5億元。

    經過20輪競價后，最終泰禾集團拿下該地塊，用于打造西府大院項目。泰禾內部稱，該塊地的樓面價為5.5萬元/平方米。當時一些市場專家認為，在扣除保障房以及商業還建部分，其樓面價要超過8萬元/平方米。而與此對應的是，西府大院目前的售價是11.3萬元/平方米。

    步履蹣跚

    此次入市豪宅項目從拿地到銷售，中間經歷了太過漫長的等待。三四年時間足夠改變整個市場環境，也會令房企陷入十分尷尬的境地。

    華潤方面自拿地后，就鮮有昆侖域的聲音。2015年的4月，華潤宣布2015年將向市場投放頂級豪宅昆侖域，但此后卻一直杳無音信。直至2016年7月28日，華潤才重新宣布計劃在當年的國慶檔發布昆侖域樣板間，10月底開盤。但是隨著北京市“930政策”出臺，一條不成文的限制售價“天花板”開始出現。一方面，售價比較高的豪宅拿證困難；另一方面，老項目在推出后期想漲價也很困難。所以直到2017年8月，昆侖域項目才終于成功一期取證，代價是售價下調至9.5萬元/平方米。

    隨后就出現了昆侖域業主在即將交房時爆出的維權事件。每經網曾在今年9月13日以《昆侖域“豪宅”現形記》為題，報道分析了其豪宅減配的前因后果。在售價覆蓋成本緊張的前提下，減配會成為房企不得不選擇的方法。如今昆侖域二期上市，購房者反響如何仍待關注。

    同樣，自2014年以來西府大院也遲遲沒能銷售，這中間有開發商和政府限價的博弈。西府大院銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，泰禾規定該項目最低首付比例是50%。此前有代理機構消息稱，西府大院只接受全款買房。并且，以如此高端定位的項目竟然是以毛坯房交房，若想直接買精裝，則需要每平方米多支付1.5萬元。

    此次北京集中上市的幾個豪宅項目銷售比較熱，但是這種熱度能維持多久無法判斷。隨后，還會有葛洲壩中國府、中國璽等豪宅尋求入市。一些分析指出，這些豪宅是稀缺資源，賣一套少一套。但另一種觀點是，隨著豪宅批量入市，高端客戶的選擇余地也會更大，可以貨比三家。

    西府大院的銷售人員就向《每日經濟新聞》記者講了一個細節：“昆侖域（一期）岀了問題，30名業主退房后，其中有20多個業主來我們這里買房了。”

    對于此次10萬元+豪宅為何會集中入市，合碩機構首席分析師郭毅表示：“今年限競房等中低價位的房源上市量比較大，供應結構發生改變之后，沒有必要再采取極致的調控手段。主管部門和開發商在價格上達成了一致，令這些豪宅項目能夠入市。”