■本報記者 王麗新

    二手房和限競房之爭正在北京樓市上演。想買房的預算已經從400萬元提升至500萬元，這是新剛需進入樓市的入場券。

    《證券日報》記者根據貝殼RealData數據統計發現，自2018年5月份以來，北京二手房套均成交總價一直在502萬元—510萬元之間徘徊。2018年10月份，北京二手房套均成交總價為502.7萬元，成交均價為6.1萬元/平方米，環比下降1%。

    而在新房市場中，剛需可以考慮的往往是共有產權房和限競房。限競房進入的門檻一般都在400萬元以上，但這種房源供應量相對不大，總價500萬元左右的限競房才是新房市場的主流產品。

    一、二手樓市爭搶客源

    “原來計劃拿出160萬元左右首付，在總價400多萬元的限競房中買一套，但看了很多限競房之后才發現，性價比最高的還是500萬元左右的房子。”王女士向《證券日報》記者表示，“現在我面臨兩種選擇，一是借錢湊夠200萬元首付去買限競房；另一種是選擇二手房。”

    無獨有偶，如王女士一樣想買房的剛需客群多面臨這種難題。由于限競房在“70/90”政策限制下，剛需客群能夠支付得起的均價一般在5.2萬元/平方米—5.7萬元/平方米之間。但根據上述貝殼RealData數據統計來看，二手房成交均價已達6.1萬元/平方米。乍看之下，似乎兩者之間價差明顯，但真實的市場更為復雜。在已經入市的約30個限競房項目中，網簽率僅有20%左右，去化率不好的限競房，往往是存在區位無優勢，交通不便利，教育資源差等各種短板，但想以同樣價位購買二手房，則多是“老破小”，這令剛需購房者很難抉擇。

    有業內人士向《證券日報》記者表示，今年上半年，北京新房新增供應降至歷史低位，大量置業需求涌向二手房市場，總價區間在500萬元左右房源成市場交易主力。不過，今年下半年，限競房集中入市，搶奪的客源正是這批二手房購買主力。有些限競房項目已經引入中介機構導入客源，從而支付渠道費用，可見這一市場競爭的激烈程度。

    剛需可選房源增加

    值得注意的是，購房人購買限競房，仍然有很多賬要提前算清。根據北京市最新出臺的《關于加強限房價項目銷售管理的通知》，即使不被轉成共有產權房，限競房應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易，這個周期對于很多購房家庭，必須要在購房前考慮清楚。

    和碩機構首席分析師郭毅認為，在限購時代，購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通周期鎖定，至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高，家庭的結構有可能會改變，比如說要生孩子，或者要生二胎，或者將來父母可能年齡大了，需要接到身邊來照顧的話，那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房，同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通商品房，包括二手房。

    《證券日報》記者根據貝殼RealData數據統計發現，2018年10月份，北京二手房按套均價格計算的分布圖大致如下：石景山為380.9萬元、豐臺為415.6萬元、大興為369.5萬元、房山為333.2萬元、順義為389.3萬元、通州為369萬元，門頭溝為310.9萬元，其它有的區域甚至高達700萬元以上；從成交單價來看，石景山為5.1萬元/平方米、豐臺為5.5萬元/平方米、大興為4.2萬元/平方米、房山為3.6萬元/平方米、順義為3.8萬元/平方米、通州為4.4萬元/平方米，門頭溝為3.8萬元/平方米，其它有的區域甚至高達11萬元/平方米。

    此外，根據上述貝殼RealData數據統計來看，一般二手房目前的議價空間為5%，環比有所上升；業主掛牌調價數據中，降價占比基本都在90%以上，有的區域甚至高達100%，總體降價占比仍達90%。

    不難看出，在二手市場，剛需客群可選房源似乎頗多。不過，據王女士表示，看了很多二手房后發現，小戶型一居室總價低、單價高；兩居室則偏重于總價可控，但房齡、地段和教育、醫療資源相對不足。

    對此，有業內人士認為，如果購房人收入不穩定，無法保證未來8年至10年能夠穩定償還新房貸款，選擇二手房相對靈活性則較高，一般購買學區房較為穩妥，尤其是交通區域優勢明顯的房源和房齡較新等優勢明顯的社區。