年關將至，2018年已經余額不足，在僅剩的十余天里，山東省菏澤市爆出了放松限售的新聞，這也使得菏澤成為了今年樓市高壓下，首個政策有所放松的城市。聯想到之前多位經濟學家發表的2019年二季度樓市將回溫的預言，很多人開始擔心，逐漸轉涼的樓市下一步該何去何從？對此，多位市場觀察家和分析師在接受北京青年報記者采訪時表示，2018年堪稱樓市調控最為嚴厲的一年，調控效果也在逐漸顯現，從一線二線到三線四線，樓市都出現了降溫的趨勢，菏澤的放開限售只是一城一策指導下，地方上根據實際情況做出的調整，并不能代表著政策松動和樓市回暖。業內普遍預計明年樓市，量增價穩將是主要趨勢。

    最嚴厲調控年北京庫存量上漲近三成

    在過去的很多年里，關于樓市調控的政策，經常有史上最嚴的說法，然而，到2018年底回首看來，2018年生效的調控政策，無論是波及面的廣度還是政策執行的嚴厲程度，都超過了過去任何一輪的樓市調控。

    根據統計，2018年以來，全國陸續出臺的房地產調控政策多達444次，預計全年在450次左右，刷新歷史紀錄。與2017年相比，年內調控政策出臺次數同比漲幅高達75%。

    2018年也成為歷史上房地產調控政策最密集的年份。

    其中北京，在公積金新政實施后，成為了全國調控政策最嚴厲的城市之一。樓市成交數據可以反映調控對于京城樓市的影響。

    根據研究機構統計數據顯示，2018年1-11月份，北京市住宅新增供應37787套，同比上漲56%；但供應的大幅增加并沒有帶動成交量的上升，整個前11個月，北京樓市住宅成交22014套，同比下降了3%；成交面積290.78萬平方米，同比下降14%；成交金額1437.59億元，同比下降5%；房子從供不應求轉向了供大于求。受這樣的成交拖累，北京樓市庫存量再次攀高，目前存量67947套住宅，同比上漲28%，近三成。

    樓市涼涼全國范圍成交下降

    根據統計數據顯示，今年樓市的轉折發生在8月份，首先是一線城市量價齊跌，然后二三四線快速跟進。雖然八九月份數據，因為政策效用遲滯，使得房價繼續上漲，但到金九銀十，就體現得非常明顯了。

    最直接的結果是，二十年以來，樓市度過了一個史上最慘淡的金九銀十，黃金周期間，全國各地的樓市成交極其慘淡，而且，因為開發商降價促銷，引發了部分業主維權。

    而另一方面，各地土地市場頻繁爆冷，很多地方拍地現場門可羅雀，甚至連報名的房企都沒有。

    根據中原地產研究中心的數據顯示，截至11月29日，一二線城市住宅土地年內流標的總數達到282宗，創下近六年來的最高紀錄，同比上漲了143%。三四線城市的土地流拍更加嚴重，住宅土地流標的數量達到944宗，同比上漲了23%。一二線和三四線城市加起來，前11個月，住宅土地流標合計達1126塊。

    11月份，無論是統計局的數據，還是第三方的統計數據，基本上，全國樓市是跌聲占主，雖然還有部分三四線城市依然在上漲，但上漲幅度明顯減弱，頹勢已現。

    上周發布的統計局數據顯示，11月全國70個大中城市房價統計依舊保持一個降溫的趨勢。全國監測的70個大中城市中有17個城市的二手房價格出現了下跌，環比10月增加了3個，這就說明目前市場上的二手房價格下跌有擴大的趨勢，而且從北、上、廣、深四個一線城市來看，這四個一線城市的二手房價格跌幅也都出現了擴大。二手房價格和一線城市的表現都能作為樓市未來走勢的一個重要分析點，所以現在二手房價格下跌城市增多以及一線城市房價跌幅擴大都表示樓市在繼續保持降溫。

    從統計局公布的數據可以明顯看出11月除了一線城市的二手房價格保持下跌之外，其他的二三線城市的二手房價格下跌的城市也變多了，這也是一個樓市變穩定的信號。

    58安居客房產研究院首席分析師張波對北青報記者表示，從統計局公布的數據來看，11月房價保持了一定穩定性，但降溫的態勢依然在延續，一線城市二手住宅繼續降溫，二線城市環比漲幅持平，三線城市環比漲幅回落，二三線城市則繼續呈現分化態勢，從區域來看，東部城市房價降溫明顯，而中西部城市房價則相對穩定。

    張波補充道，雖然樓市整體在降溫，但并不是寒冬。從統計發布的數據來看，11月15個熱點城市房價下降的城市為3個，僅比上月增加1個。從58安居客房產研究院發布的購房者信心指數來看，11月結束了連續4個月的環比下跌轉為上升0.4%，有51.0%的購房者認為政府不會繼續調控和抑制房價上漲。這表明，在房價漲跌這個問題上，無論是購房者還是行業從業者都變得更為理性，市場情緒也表現得有所回溫。

    量增價穩將是明年趨勢

    在樓市下行已經基本形成共識的當下，有不少聲音出來分析，樓市對中國經濟發展的重要作用，以及分析金融政策的松動，相關調控政策出臺的少了，甚至有人以此來判斷，明年樓市會回溫。真的會是這樣的嗎？

    根據中原地產研究中心統計數據顯示，11月以來，樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級，其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

    除了收緊約束性政策銳減，自7月31日之后，12月13日的中央政治局會議也未提及房地產。兩次中央政治局會議均未提及房地產，是否意味著房地產調控已經到位甚至放松？

    事實上，業內專家認為，樓市調控政策的減少，并不是說現在樓市調控放松了，相反，樓市調控政策從去年到今年，已經很多了，并且取得了顯著效果，明顯抑制了房價上漲。政策制定層反復強調的詞是“政策落實”，意思很明顯，現在政策都已經定了，關鍵就看落實和執行力度。

    正是在這樣的背景下，業內普遍認為明年樓市成交有望回溫，但價格將更加趨穩。

    張波對北青報記者表示，今年或許將是房地產銷售的頂峰，以后年度銷售金額將呈現緩慢下滑的態勢。

    張波認為，從統計局公布的1-11月房地產開發投資數據來看，11月整體呈現投資企穩，信心走平態勢，投資增速依然在回落之中，國房景氣指數也同步顯現樓市降溫仍在持續，尤其是住宅回落明顯。另外，開發商資金承壓，竣工放緩，房屋竣工面積明顯下降，11月同比下降12.3%，其中住宅竣工面積同比下降了12.7%。最后，雖然2018銷售金額或將創出新高。截至11月全國商品房的銷售金額已達129508億元，2017年全年的商品房銷售金額為133701億，從目前的市場現狀來看，2018年全國銷售金額大概率會突破14萬億，但這一數值極有可能成為峰值，張波預計，隨著明年政策高壓持續，房價穩中有降，以后年度的銷售金額將呈現緩慢下滑態勢。

    我愛我家研究院則分析認為，在調控政策力度不變的前提下，未來樓市量增價穩將是趨勢。一方面近期多個新增共有產權房、限競房及豪宅項目入市，促成了新房成交的增長；另一方面臨近年底，開發商無論是業績考核還是銷售回款都有更高要求，各項目降價出貨的可能性會加大，預期12月仍有一撥銷售高峰。

    我愛我家研究院分析認為，縱觀今年新房月成交情況，上半年網簽量低迷，6個月中有5個月網簽量不足2000套，下半年已有明顯回升。全年來看，價格保持在相對比較穩定的區間內。另外，共有產權房的成交在今年月成交中占比較大，今年前11個月有8個月共有產權房占比超過20%。綜上可見，量增價穩、共有產權加大供應比重基本已成當前新房交易的明顯特點，這也是建立房地產市場平穩健康發展長效機制的未來方向。

    ●鏈接●

    菏澤取消限售并不具備全國效應

    在樓市轉涼的檔口，2018年眼看即將過去，12月18日晚間，山東菏澤突然爆出放松調控的聲音，引發關注。

    北京青年報記者隨后在山東省菏澤市住房和城鄉建設局官網上看到，12月18日發布的《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》中提到，將取消新購住房限制轉讓措施，降低市區商品房預售資金監管額度。

    其中文件第六條提出，取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發【2017】42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的先去實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。

    此外，通知第七條還提出降低市區商品房預售資金監管額度：對實力強、信譽好的企業不再監管，其他企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管賬戶后，不再要求項目監管資金達到既定監管額度后，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對于具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。

    一天之后，12月19日下午，菏澤住建局給出了最新回應：“近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住宅價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出臺的限制新購和二手房轉讓期限規定。”

    對于這樣的政策性松綁，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，菏澤此次取消限售政策，和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似。此類政策看似在某個文件中“不經意”地提及了一句，但往往會被認為當前某些城市試圖放松的第一槍。在因城施策的政策框架下，后續類似政策的城市還有待進一步觀察。此次菏澤政策規定，通俗來說，過去菏澤對于一些房價上漲過快的縣區，是有兩年的限售期的，但現在此類政策取消了，某種程度上使得購房的壓力開始變小。不過，這個放松只是對限售放開，并不是放開限購，實際影響有限。在當前市場基本面下，實際上對于當前下行的樓市來說是有托底效應的。

    也有業內人士認為，取消“限售”，表面上只涉及到了“賣”的問題，在二手存量房交易本就不占主流的三四線城市，其實本來就沒有必要限售。另外，菏澤畢竟還是地方性城市，根據一城一政的調控思路，菏澤取消限售是一個信號，但并沒有全國性的意義。未來是否有更多城市跟進，要看明年3月份以后主流城市是否會出臺松綁性政策，才更有判斷和參考意義。

    同策研究院張宏偉也認為：菏澤取消限售的原因是因為棚改量很大，在市場好的階段交易活躍，但當棚改降速貨幣化安置比例降低后，市場迅速下滑，壓力山大，不得不取消限售應對。但同時，張宏偉也表示，菏澤不具備效仿意義，雖然當地住建局已經確認取消限售，但并不影響目前樓市調控“維穩”的主基調，整體樓市不可能松動，尤其是一二線城市。