1月份，房企發(fā)債量創(chuàng)下新高。

    2月12日，克而瑞發(fā)布研報(bào)稱，2019年1月，房企境內(nèi)外發(fā)債總量為1095.79億元，環(huán)比上升91.8%。其中，境外債發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)141.9%。

    “房企發(fā)債總額環(huán)比大幅增長(zhǎng)，是由于今年初政策層面略有放松，促使房企加緊融資，以免錯(cuò)過政策窗口期。”上海一家房企高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，樓市未來量、價(jià)均在不穿透下限、不突破上限之間小幅波動(dòng)，樓市橫盤的關(guān)鍵因素之一就在于資金流量，只要房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流整體保持基本穩(wěn)定，樓市就不會(huì)大起大落。因此，未來房企融資將會(huì)時(shí)松時(shí)緊、整體穩(wěn)定。

    雖然房企融資環(huán)境得到改善，但其運(yùn)營(yíng)環(huán)境仍存諸多挑戰(zhàn)。中信證券陳聰指出，房企銷售壓力加大的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，尤其是在三四線布局較多，且集中在2017年后大規(guī)模拿地（從而使得地價(jià)過高）的房企，風(fēng)險(xiǎn)尤大。

    房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年房企自身的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流對(duì)比2018年會(huì)進(jìn)一步惡化。黃立沖指出，一方面各地方政府明確要“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，要求房?jī)r(jià)既不能升、也不能降，所以部分房企“以價(jià)換量”的經(jīng)營(yíng)策略較難實(shí)現(xiàn)。另一方面，持觀望態(tài)度買房人群越來越多，也導(dǎo)致房企庫(kù)存去化壓力更大。

    融資成本處于高位

    在融資端，雖然今年房企總體發(fā)債環(huán)境相較2018年寬松，但其發(fā)債成本卻仍處于高位。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，境外債融資成本達(dá)7.86%。對(duì)比2018年數(shù)據(jù)（統(tǒng)計(jì)85家典型房企），當(dāng)年房企新增融資成本為6.4%，境外債券平均成本為7.08%，

    具體到企業(yè)，1月份融資成本最低的為招商蛇口發(fā)行的一筆15億元超短融，利率為2.98%，而當(dāng)代置業(yè)（0.95+4.40%）在1月9日發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%。此外，時(shí)代地產(chǎn)在1月28日發(fā)行一筆11億元公司債。票面年利率為7.5%。華夏幸福基業(yè)在1月30日發(fā)行的5億元公司債（簡(jiǎn)稱“19華控03”），利率為8.2%。美的置業(yè)（16.04+0.75%）在1月3日發(fā)行10億元公司債券，票面利率為7.00%。

    “目前債券融資市場(chǎng)更多以大房企為主，中小房企很少有機(jī)會(huì)，因此，他們的資金狀況更加緊張。”上海一家房企高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，不同的房企融資邏輯不同，大房企融資渠道多、信用等級(jí)高、融資成本低，從銀行貸款到票據(jù)、發(fā)債、基金、同股同權(quán)、小股操盤等，不一而足，關(guān)鍵不在于能否融到資金，而是控制資金成本。

    “而中小房企只要能融到錢就可以活下去，但如果融不到錢，就可能現(xiàn)金流斷裂；即便能融到錢，如果資金成本過高，則不僅損失利潤(rùn)，甚至可能導(dǎo)致巨虧。”上述高層表示，過去兩年三四線城市去庫(kù)存，拯救了大量中小房企，未來不會(huì)再有這樣力度的政策刺激，中小房企融資將越來越難，退出地產(chǎn)江湖的步子將越來越快。

    “近期房企頻繁的融資動(dòng)作，其實(shí)多數(shù)是借新還舊，而不是新的融資，現(xiàn)在基本上要借新的融資，依然相當(dāng)困難。”黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前國(guó)家發(fā)改委對(duì)企業(yè)“借新還舊”還是持鼓勵(lì)態(tài)度。

    1月11日，佳兆業(yè)擬發(fā)行1億美元可換股債券用于償還部分于2019年2月及3月到期的未償還銀行及其他借款。1月21日，富力地產(chǎn)（12.22-0.81%）發(fā)行2019年度第二期超短期融資券，其中70%將用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，具體涉及22筆有息借款。1月22日，世茂股份發(fā)行20億元公司債，擬用于償還2019年到期16世茂G1公司債券。1月24日，榮盛地產(chǎn)發(fā)行11.67億元公司債券，用于償還公司借款、調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。

    回款挑戰(zhàn)

    在銷售端，受限購(gòu)限貸等多因素影響，房企總體銷售情況亦不理想。

    據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，截至2月12日，26家房企公布1月份銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷售金額約3340億元，同比下降逾13%。

    具體而言，部分房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑，另有部分房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙?019年1月，龍湖集團(tuán)（18.26-0.54%）合同銷售金額149.4億元，同比下降6.74%；合同銷售面積95.8萬平方米，同比下降約17.06%。招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積56.90萬平方米，同比減少5.26%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額117.87億元，同比增長(zhǎng)0.26%。綠城中國(guó)（5.43+0.74%）實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約67億元，同比下降約23%。萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額488.8億元，同比減少28.10%。另一邊，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積227.85萬平方米，同比增長(zhǎng)4.58%；實(shí)現(xiàn)簽約金額335.91億元，同比增長(zhǎng)6.14%。世茂房地產(chǎn)（15.96+2.18%）實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為115.2億元，同比上升15%；合約銷售面積為68.53萬平方米，同比上升17%。

    廣東某大型房企內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，自2018年下半年以來，公司在銷售方面的確面臨去化壓力。據(jù)她透露，今年1月份，公司權(quán)益銷售額同比下滑超過20%（去年同期數(shù)據(jù)未對(duì)外公布）。

    萬科高層亦在2018年經(jīng)營(yíng)情況電話會(huì)議上表示，受限購(gòu)限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策沒有放松，那么銷售難度可能還會(huì)逐漸加大，去化的難度也會(huì)不斷提高。

    中證鵬元評(píng)級(jí)表示，預(yù)計(jì)今年三四線城市商品房成交面積將下滑，帶動(dòng)全國(guó)成交面積轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，在因城施策的結(jié)構(gòu)化調(diào)整下，本輪下行周期表現(xiàn)會(huì)較為緩和，價(jià)格總體上保持平穩(wěn)，部分棚改貨幣化依賴程度較高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏差和經(jīng)濟(jì)落后城市面臨一定的回調(diào)，但跌幅空間有限。