“還得參與拿地。”6月21日剛參加完北京一場土地出讓的某大型房企高管李明（化名）對中國證券報記者表示。而在2018年4月，李明所在的企業面對是否應該拿地問題時，完全持相反看法。彼時，他所在的房企凈負債率較高，且銷售不達預期，于是主動收縮戰線，減少參與土拍，專注于整理盤活現有的土地儲備。

    除了北京，深圳、重慶等多地近期土地市場升溫。數據顯示，上半年土地市場較去年活躍不少，房企在相對寬松的貨幣環境下，積極參與土地儲備。一時間，房企紛紛回歸“拿地——蓋房——賣樓”的傳統競爭模式。

    土地市場升溫

    6月21日，房企面對多宗土地的爭奪，李明所在的房企與其他有實力的房企組成聯合體。但在眾多房企圍獵的情況下，該聯合體鎩羽而歸，一宗地也沒撈著。

    當日的土拍結果顯示，位于北京經濟技術開發區的兩宗地均拍出近兩年來少有的溢價率。位于北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊R2二類居住用地，土地面積約3.65公頃，建筑規模約8.03萬平方米。最終，雅居樂地產以31.8億元競得，溢價率為41%，成交樓面地價為39625元/平方米。緊鄰的另一個地塊面積約3.57公頃，建筑規模約7.85萬平方米。最終由港中旅地產以30.6億元競得，溢價率為39%，成交樓面地價為38956元/平方米。

    當日參與土拍的房企可謂是陣容豪華。除了得標的港中旅和雅居樂，參與陣容包括“華潤+建工”聯合體、中海、“電建+金隅”聯合體、“招商+中糧”聯合體、“首開+金地+保利”聯合體、“平安+金茂+合生”聯合體、萬科、龍湖、葛洲壩等20余家房企。

    李明表示，得標的雅居樂和港中旅，在北京土拍市場都不算常客。此次得標，顯示出這些企業對于北京市場的雄心，并側面反映今年土拍市場的激烈程度。“可以感受到粵系房企對于拓展全國市場的饑渴。”

    中原地產首席分析師張大偉表示，作為北京土地市場的“陌生人”港中旅和雅居樂，其拿地顯示出北京依然是全國房企關注的熱點區域。而高溢價率成交說明房企拿地的積極性。

    與北京土地市場的火熱相似，6月24日，深圳迎來一個瘋狂的土拍日：土地總出讓面積達17.03萬平方米；吸引80余家房企參與土拍；保證金達1100億元；5幅宅地均達到最高土拍限價，成交總價達223.84億元。

    4月已經歷228億元土拍的武漢，6月底將再有22宗地塊出讓，總出讓用地面積達106.99萬平方米，起拍總價達184.07億元。

    融資環境相對寬松

    與土拍市場形成對比，多地樓市庫存保持攀升。貝殼研究院最新發布的《2019中國房地產半年報》顯示，在其監測的北京、上海、深圳、廣州等29個重點城市中，7個城市二手房月末庫存環比持續3個月增加，13個城市月末庫存環比持續4個月增加，7個城市月末庫存環比持續5個月增加；庫存下降的城市僅上海和蘇州。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受中國證券報記者采訪時表示，樓市仍處于嚴格的調控。后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或面臨“新庫存”問題。

    李明則認為，現在還不到擔心樓市庫存水平的時候。“2017年、2018年，許多房企著力降低負債水平、剝離虧損資產。”從2019年以來的情況看，房企的融資形勢比去年略為寬松。

    盡管境內融資仍處于趨嚴趨緊，但境外融資情況整體較好。6月以來，10余家房企赴海外市場融資，融資金額超過30億美元。Wind數據顯示，今年1-5月份，房企融資海外債占比達到23.1%，票面利率均值為8.91%，累計融資352.14億美元。

    李明坦言，他所在的企業去年主動降了杠桿。“今年的融資情況好一些。土地出讓貸款、開發貸情況也好于去年，整體融資利率較去年也下降了一些。”

    這些成為房企在全國土地市場四面出擊的底氣。不過，李明認為，目前的土拍市場有點“形勢比人強”的味道。在限購、限貸、限價等諸多調控措施下，不少城市的銷售情況表現并不好。但房企面對新一輪的土地儲備，誰都不想甘當人后。“多的是人想去，錯過了這一波，幾年后就會發現土地儲備斷檔了，也許會錯過一波上漲周期。”

    張大偉認為，接下來或許會出現融資收緊的信號，房企拿地或許會降溫。“近期針對房地產市場的監管趨勢有所變化，收緊政策再次出現。房企資金寬松后帶來的地價上行，房價上行再次出現，促使融資監管收緊。”

    收縮戰線

    2019年以來，房企熱火朝天干起主業，而近幾年撐起房企轉型大旗的“長租公寓”、“造車”、“特色小鎮”等新業務顯得異常平靜。

    一些房企近期退出了長租公寓領域。遠洋控股集團有限公司被曝計劃年內剝離長租公寓。5月31日，朗詩綠色集團（0.80-3.61%）宣布，計劃剝離長租公寓業務。某龍頭長租公寓品牌負責人近日對中國證券報記者表示，作為重資產業務，長租公寓業務回報率處于低位狀況，盈利情況普遍不佳。“沒有雄厚的資金持續投入，并形成規模，很難在這個市場分一杯羹。”

    李明所在的房企2017年前后提出要在未來三到五年擴展至全國10萬間的規模。但目前的現實情況是，對于一批自持經營的用地，該房企對于是否要做長租公寓仍處于決策階段。

    造車領域同樣如此。“縱觀目前堅持布局汽車產業鏈的房企，似乎只有恒大等少數幾家企業。”更多房企選擇退出和觀望。李明認為，房企造車更需要大量的資金和雄厚的人才、技術儲備。“不是簡單的收購和整合產業鏈，銀億的悲劇實際上給所有房企都敲響了警鐘。”

    從目前情況看，房企競爭的態勢仍是“拿地——蓋房——賣樓”，而不是在轉型戰場一決高低。土拍市場舉牌，房企回到熟悉的老路。