從全球范圍來看，超高層建筑施工都是一項高難度的工作，往往歷經十數年才能建成。在房企競相開發建造“第一高樓”時，不僅要應對資金沉淀、建造施工等問題，還暗藏著規劃變更、爛尾停工、供應過剩等的風險。

    現代都市中的摩天大樓，是城市競爭力的象征，也是中國開發商們角逐的目標。

    深圳，中國最具經濟活力的城市，自京基100大廈和平安金融中心之后，又在建和規劃了多個摩天大樓；除了京基、佳兆業等本地開發商，外來的世茂房地產也加入了這場天際線競逐。

    近日，世茂對外公布，將投資500億建造位于深圳龍崗的700米深港國際中心，建成后將超越現在的全國第一高樓、632米的上海中心大廈。

    立下豪言壯語的并非世茂一個。在深圳，還有數個超高層建筑正在規劃中；在全國更多的一二線城市，京基、綠地、寶能、九龍倉等開發商也已包攬下很多座超高層建筑的開發。

    從全球范圍來看，超高層建筑施工都是一項高難度的工作，往往歷經十數年才能建成。在房企競相開發建造“第一高樓”時，不僅要應對資金沉淀、建造施工等問題，還暗藏著規劃變更、爛尾停工、供應過剩等的風險。

    “第一高樓”夢

    許多開發老板心里都有一個“第一高樓”夢，比如世茂。

    2017年12月，世茂以240億總價，拿下深圳龍崗大運新城地塊，總建筑面積136.45萬平方米，擬建造超級綜合體世茂深港國際中心，高度達700米。

    不滿足于此，2018年初，世茂又以底價18.73億拿下坪山中心區地塊，規劃有一棟低不低于300米的建筑。

    此外，世茂于2013年以24.33億元摘得前海商辦地塊，打造約300米的世茂前海中心，目前尚未投入使用。

    城市地標的高樓項目是世茂近年來的重要公司戰略之一。公開資料顯示，除了在深圳砸下重金建高樓，世茂還在上海、廈門、福州、南京等地都有在建或規劃超高層建筑，高度均在300米以上。

    另一家聚焦超高層、摩天建筑的開發商是綠地集團，其規劃建造的636米的武漢綠地中心、518米的大連綠地中心、468米的成都綠地中心等，建成后都將成為區域乃至全國內的地標性建筑。

    不過即使在深圳，世茂也面臨不少未來深圳、全國第一高樓的競爭者。2018年7月，深圳蔡屋圍城市更新相關規劃顯示，晶都酒店地塊按照700米海拔高度進行建設，寰宇大廈地塊按照642米建設。

    這意味著，曾經的深圳第一高樓開發商京基，將繼續加入深圳天際線的競逐。

    在深圳的多個區域，羅湖、南山、龍崗、布吉、福田，都有在建或規劃的高樓項目。

    根據相關舊改規劃，羅湖湖貝片區將打造830米的湖貝塔，超過目前全球第一的哈利法塔；布吉也將打造一座高達680米的布吉塔，不過目前還未有明確的官方批復。

    按世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）的標準，超過300米的建筑即為超高建筑。目前深圳規劃中、在建中的超高建筑（非住宅類）至少有18座，是擁有超高建筑最多的城市。

    深圳之外，開發商們也展開了一場對天際線的激烈角逐，全國多個一二線城市也在建、規劃有多個高樓項目，其中不乏600、700米以上的高度，凸顯其競爭全球第一的野心。

    成都準備在天府新區興隆湖附近修建的“中國第一高樓”，名為熊貓大廈，高度達到677米，該地塊在2017年11月28日，由中海地產以3698元/平米的樓面地價、總價47.9億元、商業自持比例100%拿下。

    規劃高度700米（含）以上的，除了深圳羅湖湖貝塔、龍崗深港國際中心，還有目前在建中的“全國第一高樓”蘇州中南中心，規劃高度為729米。

    “高處不勝寒”

    “第一高樓”、“城市地標”的開發熱潮，往往與地方政府的鼓勵投資、用地優惠有關；而開發商們熱衷建設超高層，在拿地的同時，卻似乎忽視了其背后隱藏的諸多風險。

    首當其沖的是資金鏈風險。超高層建筑尤其是城市地標型的“第一高樓”，往往歷時數年，需要充足的資金支撐。

    比如，上海環球金融中心項目歷時14年才開發完畢；蘇州東方之門，耗時11年主體工程完工；深圳平安金融中心也經歷了七八年的開發。

    就在7月初，有傳聞顯示，蘇州中南中心疑似暫時停工多日，原因與建造、資金等有關。不過，按照此前的計劃，該項目預計要到2021年左右才竣工。

    易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，大多數超高層是集商場、商住、酒店等多功能于一體的城市綜合體，本身就有大量的“資金沉淀”；此外，超大型項目開發中有很多不確定性，更增加了資金鏈的風險。

    以世茂為例，近年來世茂大力發展超高層建筑、酒店業務，且多為自持，沉淀了大量資金，運營壓力也逐漸加大。

    根據財報，2018年世茂負債總額同比增加714億元至2723.17億元，凈負債率同比上升0.5個百分點至59.4%。而今年上半年來，世茂還進行了大量的投資與并購，預計其總負債及凈負債率會繼續走高。

    協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，開發商要建超高層，項目從技術上來說沒問題，但單一開發商資金可能沒那么多，也不排除先把項目簽下來，再和其他開發商合作的可能。

    他進一步指出，“第一高樓”從投資回報的角度往往不是最佳的，往往樓越高，運營成本越高，后續會對物業的持有人造成很大的成本壓力。

    除了資金問題，第一高樓由于建造時間長、施工難度大，中間經常會出現一些意想不到的風險，導致停工，甚至爛尾。

    比如，2016年1月，合肥寶能城寫字樓集群——寶能環球金融中心開工，高度將達565米，但還未建成，便于2017年因“環保相關新要求”被緊急叫停，至今尚未完工。

    歷史上，也有一些超高層項目施工數年而不得完工，造成爛尾。

    在建成后，受城市寫字樓供應影響，即使貴為“第一高樓”，也會面臨租不出去或市場租不起的尷尬。

    在深圳，已經出現甲級寫字樓供應過剩的現象。高力國際2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告顯示，深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高，其中最高的前海片區達65.7%。

    報告稱，深圳甲級寫字樓物業市場即將進入供應過剩時期，前海大量新增供應將拉高全市空置率，于2022年達到峰值，將接近30%。

    對此，嚴躍進建議，在對超高層建筑、地標型建筑的投資過程中，房企應在現有的工程預算基礎上，盡可能多增加約30%以上預算，以應對金融政策管控、融資環境收緊、資金流動不順暢等風險。