[摘要]中小型房企賣項(xiàng)目自救，規(guī)模房企趁機(jī)買入，一場“大魚吃小魚”的并購大戲正在房地產(chǎn)市場上演。

    在樓市調(diào)控與融資收緊的雙重壓力下，房企“馬太效應(yīng)”愈演愈烈。

    6月26日，粵泰股份發(fā)布公告稱，公司召開2019年第二次臨時(shí)股東大會(huì)，審議通過了《關(guān)于廣州嘉盛項(xiàng)目在建工程轉(zhuǎn)讓的議案》、《關(guān)于廣州天鵝灣二期項(xiàng)目在建工程轉(zhuǎn)讓的議案》及《關(guān)于簽署世茂粵泰合作項(xiàng)目協(xié)議書的議案》。

    轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)乃粵泰股份的無奈之舉。今年4月30日，由中審眾環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告顯示，粵泰股份共有24個(gè)賬戶被凍結(jié)，被凍結(jié)賬戶余額約為7165萬元，賬面價(jià)值46.48億元的開發(fā)項(xiàng)目和物業(yè)被查封。

    “部分房企現(xiàn)金流暫時(shí)性的問題出現(xiàn)，也倒逼其需要主動(dòng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。”財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示。

    有人賣，便有人買。一方面，以收并購方式獲取項(xiàng)目拿地成本相對較低，可使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收并購獲取的項(xiàng)目，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

    于是，今年以來，融創(chuàng)、世茂等多家手握充裕現(xiàn)金流的房企，開始加大并購力度。“兩三年前，很多內(nèi)地房企做了很多公司債，這部分債務(wù)很多都會(huì)在今年以及明年逐步到期。他們再融資或者發(fā)債都有些困難，或因項(xiàng)目也存在一些財(cái)務(wù)問題，所以很多企業(yè)今年可能都要將項(xiàng)目出售。”世茂房地產(chǎn)（15.96+2.18%）副主席兼執(zhí)行董事許世壇在今年股東大會(huì)上表示，但對世茂來講，這反而是個(gè)并購的好時(shí)機(jī)。

    據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月18日，世茂已經(jīng)相繼收購泰禾、明發(fā)集團(tuán)（1.89+0.00%）、萬通地產(chǎn)、粵泰股份的18個(gè)項(xiàng)目，涉及資金達(dá)191.54億元。

    大魚吃小魚

    中小型房企賣項(xiàng)目自救，規(guī)模房企趁機(jī)買入，一場“大魚吃小魚”的并購大戲正在房地產(chǎn)市場上演。

    6月9日，粵泰股份與隸屬世茂房地產(chǎn)的五家子公司分別簽署了五份項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對價(jià)總計(jì)63.97億元。粵泰股份表示，本次合作是為了緩解公司流動(dòng)性緊張，化解公司的逾期借款風(fēng)險(xiǎn)。截至2018年年底，粵泰股份逾期借款已達(dá)29.52億元，已逾期未支付的利息2.46億元。

    而自去年開始便深陷債務(wù)危機(jī)、已進(jìn)入退市程序的中弘股份，也同樣選擇了變賣資產(chǎn)。2018年7月，中弘以14億元的價(jià)格將海南如意島項(xiàng)目100%股權(quán)售予佳兆業(yè)。今年6月，據(jù)媒體報(bào)道，中弘股份三處資產(chǎn)正在資產(chǎn)包拍賣階段，涉及債務(wù)資金總額超過60億元。

    2018年12月24日，銀億股份發(fā)布公告稱，因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，公司未能如期償付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約3億元。為了渡過難關(guān)，2018年9月20日，銀億股份2.07億轉(zhuǎn)讓控股子公司上海銀月51%股權(quán)，預(yù)計(jì)收益1.31億元；2018年12月25日，銀億股份以7.31億元的價(jià)格出售旗下四宗湖州土地予奧園。

    另一邊，規(guī)模房企則趁勢開始在并購市場上“長袖善舞”。

    比如世茂，除收購上述粵泰股份部分項(xiàng)目股權(quán)外，3月26日，世茂以18.05億元收購泰禾南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目51%股權(quán)；3月28日，世茂以13.3億元收購萬通地產(chǎn)香河70%股權(quán)；4月4日，世茂以27.92億元收購明發(fā)集團(tuán)馬鞍山項(xiàng)目51%股權(quán)；5月17日，世茂以收購泰禾旗下佛山順德、廣州增城、江蘇東恒部分項(xiàng)目權(quán)益及股東借款，交易總對價(jià)39.71億元。

    而在去年有200個(gè)并購成功案例的融創(chuàng)，今年亦沒有停下并購步伐。1月21日，融創(chuàng)以125.53億元的價(jià)格收購上海泛海建設(shè)100%股權(quán)，進(jìn)而獲得北京泛海國際1號地塊與上海董家渡項(xiàng)目100%權(quán)益；4月2日，融創(chuàng)以13.34億元的價(jià)格收購陽光100重慶兩項(xiàng)目70%股權(quán)，總建面約119萬平方米。

    嚴(yán)躍進(jìn)對時(shí)代周報(bào)記者表示：“并購案例的增加，說明企業(yè)實(shí)際上也在分化。部分房企有較為充裕的資金，所以擴(kuò)張的積極性較大。而對于其他房企來說，現(xiàn)金流暫時(shí)性的問題出現(xiàn)，也倒逼其需要主動(dòng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。”

    但嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)也告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然通過收并購的方式可以帶來很強(qiáng)的業(yè)績成長，但房企仍要警惕并購后項(xiàng)目難以盤活的風(fēng)險(xiǎn)。

    償債高峰到來

    中小房企加速變賣資產(chǎn)的一個(gè)大背景便是2019年的償債高峰。來自恒大研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬億元，預(yù)計(jì)將在2019―2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬億元。中證鵬元評級發(fā)布的報(bào)告測算，2019年房企剛性負(fù)債償付量將達(dá)1.91萬億元，其中債券償付量將超過6700億元，房企短期內(nèi)面臨巨大償付壓力。

    “市場競爭力較弱和投資激進(jìn)的中小型房企，若銷售回款出現(xiàn)萎縮，戰(zhàn)略決策失誤，疊加大規(guī)模剛性債務(wù)到期，一旦再融資受阻，將陷入流動(dòng)性枯竭的境地。”中證鵬元評級表示，從已經(jīng)違約的房企來看，其共同特征包括均是典型中小型民營房企，合同銷售規(guī)模小；公司治理或內(nèi)部控制存在缺陷，存在投資激進(jìn)、盲目尋求轉(zhuǎn)型及多元化發(fā)展等問題；面臨一定的項(xiàng)目去化壓力，土地儲備質(zhì)量較弱；大股東股權(quán)質(zhì)押比例高。

    雖然自2019年以來融資環(huán)境得到改善，但受自身資質(zhì)等多重因素影響，房企融資呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。

    “大房企融資渠道多、信用等級高、融資成本低，從銀行貸款到票據(jù)、發(fā)債、基金、同股同權(quán)、小股操盤等，不一而足，關(guān)鍵不在于能否融到資金，而是控制資金成本。”一家房企高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，中小房企只要能融到錢就可以活下去，但如果融不到錢，就可能現(xiàn)金流斷裂；即便能融到錢，如果資金成本過高，則不僅損失利潤，甚至可能導(dǎo)致巨虧。

    來自國泰君安的研報(bào)顯示，從發(fā)債房企的規(guī)模來看，大規(guī)模房企總體上綜合融資成本更低。規(guī)模處于前20、21―50名、51―100名、101―200名的房企平均綜合融資成本分別為5.53%、6.09%、5.94%、5.91%。“目前國內(nèi)銀行主要根據(jù)房企規(guī)模確定授信額度和利率，在這樣的情況下大規(guī)模房企更易以低利率拿到銀行貸款，因而融資成本也顯著低于中小型房企。”國泰君安分析師覃漢表示，房企規(guī)模對于融資成本的影響正在不斷凸顯。

    嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從后續(xù)趨勢上看，若是金融環(huán)境繼續(xù)收緊，那么并購方面的案例仍會(huì)增加。