本報(bào)記者 姜楠

    中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組在2019年9月份緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，運(yùn)用大數(shù)據(jù)挖掘分析方法，結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤研究，完成了2019年10月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。

    報(bào)告顯示，核心城市房?jī)r(jià)總體由漲轉(zhuǎn)跌，二手房成交量繼續(xù)下降。2019年9月，核心城市房?jī)r(jià)開(kāi)始由漲轉(zhuǎn)降。反映全國(guó)24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)綜合變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年9月，核心城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降了0.12%。這是2019年以來(lái)，核心城市綜合房?jī)r(jià)水平值的首度下降。而在此前5個(gè)月，核心城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)主要表現(xiàn)為漲速的下降。考慮到2018年同期核心城市房?jī)r(jià)也有一波下降走勢(shì)，9月核心城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌尚不具有特殊的周期拐（頂）點(diǎn)意義。同時(shí)，從二手房成交量指數(shù)看，在核心城市房?jī)r(jià)由漲速下降演變?yōu)樗街迪陆档耐瑫r(shí)，核心城市二手住房成交量也繼續(xù)下降。2019年9月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為155.60，比8月下降了7.41%，但仍高于2018年同期成交量。從量在價(jià)先的一般性規(guī)律看，在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續(xù)下降，表明房?jī)r(jià)走勢(shì)短期難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

    具體而言，一線城市整體微跌，北京房?jī)r(jià)下跌相對(duì)較快，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅總體擴(kuò)大，天津重慶跌幅較上月有所加大，二線城市房?jī)r(jià)總體漲速進(jìn)一步下降，市場(chǎng)走勢(shì)繼續(xù)分化，三四線城市總體由漲轉(zhuǎn)跌，部分城市房?jī)r(jià)仍逆市上漲；核心城市住房租金下跌有所加快，市場(chǎng)景氣度比上年相對(duì)較低。

    報(bào)告預(yù)計(jì)，2019年底前住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能降速加快。分城市看，一線房?jī)r(jià)可能延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，二線城市房?jī)r(jià)總體以小跌為主，部分部分房?jī)r(jià)基數(shù)低、中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅相對(duì)小的城市房?jī)r(jià)仍可能上漲，三四線城市房?jī)r(jià)下跌與上漲并存。

    報(bào)告建議，一是保持調(diào)控定力，堅(jiān)持避免出臺(tái)刺激購(gòu)房政策。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，即便房?jī)r(jià)可能已經(jīng)進(jìn)入下跌通道，出臺(tái)刺激購(gòu)房政策也必然導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)的異常上漲。房地產(chǎn)政策的制訂應(yīng)堅(jiān)守“房住不炒”的底線，避免刺激需求引發(fā)房?jī)r(jià)大起大落和房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。

    二是從各地市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，增強(qiáng)需求管控政策的彈性與靈活性。在堅(jiān)持“房住不炒”、維持市場(chǎng)總體穩(wěn)定的前提下，可對(duì)已有的需求管控政策作適度調(diào)整。進(jìn)一步增強(qiáng)政策針對(duì)性，減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購(gòu)房需求，適度支持改善性住房需求。

    三是因地制宜對(duì)住房限購(gòu)進(jìn)行邊際性調(diào)整。住房限購(gòu)政策對(duì)于抑制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了積極作用。但限購(gòu)等行政措施的長(zhǎng)期化、單向化，不利于區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和土地有效利用，長(zhǎng)期使用可能在一定程度上妨礙居民住房水平的提升。在條件許可的前提下，可以根據(jù)實(shí)際需要作對(duì)住房限購(gòu)政策作一些邊際性調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的新變化。但在短期內(nèi)，住房限購(gòu)政策不宜全面撤銷(xiāo)。

    四是完善住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)與方法。住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)的單一化，容易誘發(fā)簡(jiǎn)單調(diào)控或虛假調(diào)控，有必要加以改進(jìn)以促進(jìn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定。可以考慮增加住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)、完善監(jiān)測(cè)方法，加強(qiáng)二手房監(jiān)測(cè)、成交量監(jiān)測(cè)、輿情監(jiān)測(cè)、大規(guī)模搖號(hào)等市場(chǎng)異常監(jiān)測(cè)，引入大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、人工智能監(jiān)測(cè)等新方法。

（編輯 上官夢(mèng)露）