中小房企尋找資金日漸艱難，頭部房企融資卻火力全開。

    在歲末的這一個季度，包括萬科、中海、華潤和龍湖等頭部房企均拋出了多種模式的融資計劃，萬科ABS成行、中海再發美元票據、華潤配股融資，龍湖被上交所受理了180億元公司債——所有融資計劃特征都十分明顯：渠道多元，成本低廉。

    市場份額、行業資源正在進一步向頭部房企集聚。在行業入冬之時，穩健的財務結構使得這群頭部房企能夠安然地“屯糧過冬”。對于中小房企而言，這個冬天尤其難捱，但對頭部房企，這或許是他們的大時代。

    “抓緊時間屯糧”

    兩天前，中國海外發展在港交所正式掛牌發行了一宗2029年到期的有擔保票據，該票據已發行規模2.94億美元，利率為3.05%。

    這其實來自于今年7月中海地產在香港設立的境外中期票據計劃，在此境外中期票據計劃下，中海日后可根據融資需求，靈活把握市場窗口，發行不同規模、幣種、票息、期限的債券，提升境外融資效率。

    這是中海地產在香港首次設立的境外中期票據計劃，在此之前，雖然其登錄港交所已久，但融資一直最為依賴銀團貸款，鮮少發行外幣債。

    2019年7月，中海地產發行了票息為3.45%的10年期美元債，以及5.5年期20億元港幣固息債券，票息為2.90%。上述三筆融資，在行業內已是最低水平之一。

    同為央企的華潤置地則在今年10月拋出了配股融資的計劃。2019年10月22日，華潤置地公告稱，持有該公司約61.2%股權的華潤集團（置地）有限公司，按每股股份33.65港元的價格，向不少于六名獨立承配人配售2億股，配股融資所得凈額約為67.2億港元。

    “配股融資”是今年融資尤為艱難的情況下，不少房企選擇的一種融資渠道，但于華潤置地，其顯然不只是因為“融資艱難”，而是在行業下行之時廣積糧的一種選擇。

    除了配股融資之外，華潤置地新近還增加了一筆銀團貸款。2019年11月24日，華潤置地與多家銀行組成的財團訂立一份貸款融資協議，獲授86億元定期貸款融資，為期五年。

    融資環境趨冷之后，ABS也成為頭部房企籌資的重要渠道。12月2日，據深圳證券交易所披露，萬科-國信證券購房尾款資產支持專項計劃第十二期項目狀態更新為通過，該項資產支持專項計劃為ABS，由萬科企業股份有限公司發行，擬發行金額為11.5億元。

    據“鎂刻地產”記者根據公開信息統計，萬科今年下半年以來已經發行了總額超過35億元的ABS，萬科也一直是ABS的發行大戶，據天風證券統計，截止至2019年7月，萬科的ABS存量發行總規模超過1000億元。

    “有錢才能過冬”

    頭部房企的融資動機與中小房企求生存存在著本質上的不同。

    一名長期跟蹤A股上市房企的分析師告訴“鎂刻地產”記者，“越是過冬越是現金為王，一旦天氣越來越涼了，還是手里捏點錢的好。如果成本不高，那就圈點錢吧，留著還能橫向收購一些快撐不住的小公司或項目，擴大地盤呢，這年頭不怕錢多。”

    “成本不高”“不怕錢多”或許是這些頭部房企融資渠道全面鋪開的重要緣由。無論是中海、華潤或是萬科，其融資成本都算是這個行業的最低水平，負債率也一直保持在十分穩健的范疇，即使是杠桿率微升，也足夠御寒。

    拿錢之后，規模擴張就更有底氣了。事實上，上述幾家房企，雖然在財務結構上保持安全，但在過去幾年一直免不了因為“穩健”而錯失機會的指責，因而在資金面管控偏緊的情況下，或許成了它們規模躍進的機會。

    華潤置地在拋出配股融資計劃之時就毫不諱言，所籌得的資金中，60.5億港元用于購置及開發與本集團項目有關的土地；約6.7億港元用于該集團一般營運資金用途。

    中小房企融資多數是“借新還舊”債務置換，而財大氣粗的華潤置地就豪氣地表示，配股就是為了“買地”。

    最會賺錢的中海又何嘗不是，它的凈負債率上升已經說明一切。過去很長一段時間，中海地產的凈負債率一直保持在30%左右，但今年年中，這一數據被刷新到38.3%，這歸因于中海在土地市場上的積極。

    據中指院的數據，今年前11個月，中海地產斥資928億元拿地，這一數據僅次于萬科、碧桂園和保利發展，在土地市場上，中海地產露出了兇狠的一面。

    但這或許就是時勢贈予他們的機會。“中小房企耗不起的，頭部房企份額會更加集中。”一名港股分析師指出。

    上述分析師續稱，“如果說過冬，多拿點錢不一定就好，畢竟還是有利息的。但如果是頭部企業，那就要看得更遠一點：過冬是對融資成本高的中小房企而言的，對于頭部企業來說，可能是機會呢？對手撐不住了，自己還行，那就是機會，吃掉他們！”