本報見習記者 郭冀川

    回顧2019年的中國房地產市場，主基調依然是“穩”，穩地價、穩房價、穩預期仍是主要內容。在“房住不炒”、“因城施策”、“住有所居”等調控和市場形勢下，中國房地產行業進入平穩健康發展的新周期，出現了融合和分化的趨勢。

    一方面房地產與實體經濟的融合越來越緊密，房地產行業、企業、業務正在加快融合，體現為不同城市不同市場，互相滲透互相補充。另一方面，在5G、大數據、AI系統、智能化等新技術的影響下，跨界融合也愈演愈烈，尤其是房地產和科技創新的滲透和融合。

    “很多人擔心隨著經濟下行導致房地產行業發展速度進一步放緩，我認為這個行業即便不是一個旭日上升的階段，也是一個壯年期。我們第一不用擔心經濟繼續下行，第二房地產市場有相當大的韌性。”在13日-14日舉行的中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會上，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，經過幾年的行業調整，房地產市場已經進入新的時期，甚至是拐點將到，只是行業的利潤回報依然會有所下降。

    鐘偉認為，房地產市場并不需要過度悲觀，從銷售的面積來講，2019年房地產市場銷售面積略有增長，而從銷售權益比看，全國百強房地產企業大概占據房地產市場銷售金額的68%-69%，銷售權益比在78%-79%，這一數據比2018年略有下降，整個行業已經處于底部區域，沒有繼續下探的趨勢。

    “在2019年下半年，很多市場悲觀結論來自二手房市場的迅速結冰，因為這意味著購房者對市場的預期并不好。而從住宅情況來看，新房每年銷售大約1200萬元-1300萬元/套，二手房是400萬元/套，所以中國住宅市場75%以上比例是新房，新房占據主導的情況不會改變，這仍然是一個增量市場，不是一個存量市場。”鐘偉說。

    由于房住不炒等房地產調控政策的出臺，使得行業的高位平臺期提前到來，鐘偉表示這并不是壞事，會讓房企從過去靠市場吃飯，逐漸變為靠本事吃飯，如果市場依然是高歌猛進的階段，很多房企業并不需要內功，只要膽子大、敢加杠桿就能生存，這對于行業并不是好事。

    目前中國房地產企業注冊家數有9.7萬家，但鐘偉表示其中真正有項目的只占10%左右，他說：“隨著行業的整合，尤其是高位平臺期導致利潤回報率下降，未來真正有項目的企業在8千家以下，前十大房企的市場占有率超過50%都有可能，行業的分化會特別厲害。”

    隨著“因城施策”逐步貫徹實施，各城市市場以及房企之間的分化愈加顯著。一方面，百強房企市場集中度繼續提升，2018年千億元房企數量達到30家，創歷史新高，中小房企則因地域限制，業績出現較大分化。另一方面，房地產市場的結構性分化正進一步凸顯，有關的政策微調成為常態，一、二線與三、四線城市購房需求差距不斷拉大。

    正如全聯房地產商會創會會長聶梅生所言，“2019年房地產行業已接近臨界點，將會翻篇。”

    全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱表示，隨著中國房地產改革的深入和存量時代的來臨，房地產市場進入新的周期，如何面對“新周期”，適應“新邏輯”，在戰略、業態、產品、模式等方面突破創新，如何將大數據、AI系統、智能化等創新科技與房地產進行融合，為房地產賦能，實現房地產的轉型升級，將是行業面臨的核心命題。

    劉凱認為，2019年房產市場將進入一個新的時代，并呈現出五大新邏輯：一個是品質時代，用戶對產品品質和性價比的要求進一步提高；二是精細化時代，市場競爭的需要，使行業進入從規劃、設計、開發、運營、管理全周期的精細化時代；三是持有時代，一線城市土地稀缺性，限購政策，倒逼行業選擇租賃運營；四是科技化時代，5G、大數據、AI、智能化等新技術的應用，推動行業進入科技時代；五是創新時代，新零售、新辦公、新物種、新場景的出現和發展，帶動行業進入創新的時代。”

（編輯 才山丹）