受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)眾多省市啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)并相繼關(guān)閉售樓處，房企項(xiàng)目融資、建設(shè)、銷售等活動(dòng)受到較大影響?？紤]到即將到期的大量債務(wù)，不少房企面臨資金鏈緊張的困境。近日，無(wú)錫、上海、南京等10余個(gè)地市陸續(xù)發(fā)布涉及房地產(chǎn)的各類支持政策。

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，延期繳納土地款、放松商品房預(yù)售條件、延期交房等政策都能在一定程度上減輕房企資金負(fù)擔(dān)。疫情對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還體現(xiàn)在調(diào)控政策方面。機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，今年在堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，各地政策微調(diào)概率有所增加。

    房企面臨資金壓力

    顯而易見(jiàn)的是銷售額下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年1月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額5571.3億元，同比下滑12.7%，銷售面積4264.0萬(wàn)平方米，同比下滑12.8%。銷量下滑一方面是因?yàn)?020年春節(jié)較2019年提前；另一方面是為防控疫情，多地陸續(xù)叫停售樓處銷售活動(dòng)?？藸柸痤A(yù)計(jì)本月銷售額將同比下滑30%至50%，3月份銷售情況或會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，但恢復(fù)程度取決于疫情發(fā)展。

    不過(guò)，對(duì)于今年全年銷售情況也無(wú)需過(guò)度悲觀。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，購(gòu)房需求只是延遲，疫情結(jié)束后將得到恢復(fù)性反彈。未來(lái)伴隨疫情得到逐漸控制，銷售將呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

    同樣值得關(guān)注的是房企資金端面臨的壓力。去年下半年開(kāi)始，貸款、海外債、信托等融資渠道顯著收緊。春節(jié)期間本該成為焦點(diǎn)的返鄉(xiāng)置業(yè)潮和三月“小陽(yáng)春”近乎落空，導(dǎo)致銷售回款延后，同時(shí)，房企面臨依舊嚴(yán)峻的融資環(huán)境、剛性成本支出以及大量到期債務(wù)償付，壓力驟增。

    中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，2020年上半年，房企償債壓力較高。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，今年上半年房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。

    基于資金面以及舊債到期，2020年不少房企已啟動(dòng)融資?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年1月份，受監(jiān)測(cè)的95家典型房企融資總額為1810.1億元，環(huán)比上升42.4%，主要來(lái)自境外債券融資。但春節(jié)之后房企融資出現(xiàn)下滑。1月25日至2月10日，上述房企完成發(fā)債融資僅4筆，與2019年春節(jié)同階段相比大幅下滑。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照慣例，對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，1月份至2月份是現(xiàn)金流緊張時(shí)期。在后期房企到期債務(wù)井噴、銷售現(xiàn)金流銳減情況下，需關(guān)注房企償債能力。

    多地出臺(tái)相關(guān)支持政策

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，受疫情影響，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)年度降溫幅度可能增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的月度、季度波動(dòng)幅度將會(huì)加大，但變中趨穩(wěn)仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大概率事件。

    考慮到可能出現(xiàn)的波動(dòng)，2月份以來(lái)，已經(jīng)有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安等10多個(gè)省市密集出臺(tái)涉房支持政策，意在緩解房企資金周轉(zhuǎn)壓力。另外，全國(guó)有30多個(gè)城市針對(duì)公積金出臺(tái)了政策。例如，無(wú)錫市政府出臺(tái)17條措施，其中提到引導(dǎo)在錫銀行機(jī)構(gòu)保持房企信貸合理適度增長(zhǎng)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動(dòng)性困難等。西安資源規(guī)劃局出臺(tái)了10條措施，其中的可分期繳納土地出讓價(jià)款、允許變更出讓價(jià)款繳納期限等措施大大減輕了房企負(fù)擔(dān)。

    張大偉表示，目前，房企面臨的最大問(wèn)題是資金壓力，特別是到期債務(wù)問(wèn)題。如果銷售不能快速恢復(fù)，房企到3月份將面臨普遍性資金壓力，特別是到期債務(wù)問(wèn)題。延期繳納土地款、放松商品房預(yù)售條件、延期交房等政策都在一定程度上減輕了房企資金負(fù)擔(dān)。

    此外，疫情對(duì)于城市治理是一場(chǎng)考驗(yàn)，也將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)空間分化。倪鵬飛表示，疫情過(guò)后，一些疫情應(yīng)對(duì)、城市治理、醫(yī)療資源等較好的城市將較快恢復(fù)。國(guó)家相關(guān)區(qū)域和城市政策調(diào)整將影響全國(guó)樓市格局。

    后期微調(diào)政策可能增加

    考慮到疫情沖擊，多位專業(yè)人士都認(rèn)為，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能微調(diào)。事實(shí)上，去年廣州、大連、沈陽(yáng)等城市陸續(xù)降低人才落戶門(mén)檻，佛山、成都、上海、南京等局部地區(qū)放松限購(gòu)，房地產(chǎn)政策已有局部微調(diào)趨勢(shì)。

    需要明確的是，“房住不炒”仍然是根本定位。財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆日前在《積極的財(cái)政政策要大力提質(zhì)增效》一文中提到，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，深入開(kāi)展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，推動(dòng)完善基本住房保障體系。

    國(guó)盛證券首席宏觀分析師熊園認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)各地仍將堅(jiān)持“房住不炒”和穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的總基調(diào)，“但多地房地產(chǎn)政策大概率會(huì)微調(diào)”。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，因城施策是近幾年來(lái)各地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要方式。在疫情之后，部分地區(qū)可能會(huì)在因城施策大背景下，根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘袪顩r采取不同程度的靈活政策。

    倪鵬飛表示，考慮到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來(lái)的負(fù)面影響，沒(méi)有必要也沒(méi)有條件通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施刺激政策來(lái)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力。應(yīng)在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，“因時(shí)因地”調(diào)整政策以對(duì)沖疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，適度微調(diào)房地產(chǎn)行政、土地、金融、財(cái)稅政策。