本報記者 王麗新

    “由于疫情和租賃房屋快要到期，我將之前的房子退租了。但公司與自有住房距離太遠，所以又開始重新租房。”近期在看房的李女士（化名）向《證券日報》記者表示，沒想到可選的房子多了，價格也降了下來。

    最近剛剛交完房租的夏女士（化名）也告訴《證券日報》記者，“春節之后我換了工作，疫情剛有緩解的時候不得不去租房，當時看了不少房，多數都下調了房租，有的每個月比疫情前下降500元左右，一年能省下來6000元。”

    疫情以來，北京租賃市場發生了深刻變化。“禁足”期不能進小區租房看房，原本等著春節后換房、續簽的租客不再進京，外來務工人員減少。嚴格管控之下，業主調低房租或者干脆空置，壓力更大的則是近年來迅猛擴張房源的長租公寓運營商。

    坐等節后小陽春提租愿望落空之后，長租公寓運營商需要面對的是“消失”且不知何時回歸的租客、要支付給房東的租金、裝修及運營等各種成本，進賬資金縮減和支付現金增加兩頭擠壓，如今的長租公寓運營商現金流普遍吃緊，有些已走上縮減規模調整運營模式的自救之路。

    租客減少租金下降

    據貝殼研究院數據顯示，2020年1月-4月份，北京平均租金為81.6元/平米/月，同比去年下降4.1%。受到疫情影響，尤其是1月-2月份，交易量下降明顯，租賃需求推遲，空置率同比去年同期上升。

    另據58同城、安居客5月份重點城市租房趨勢報告顯示，5月份，北京房租平均租金為4592元/月，環比下跌2.3%。進入6月第一周后，據貝殼研究院統計數據顯示，北京租金水平繼續呈現下降態勢。

    “目前來看，業主的出租價格預期持續下降，掛牌價格環比下跌。租客掌握了更大話語權，議價空間提升。”貝殼找房高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，租金下降是多方因素構成的，一方面受疫情影響，北京租賃市場還未全面進入常態化；另一方面全市的租賃人口處于流出狀態，受到結構性因素影響，租賃租金上漲動力不足。

    在這種艱難的市場格局下，曾寄望于到2021年要占到整體市場30%以上的機構化長租平臺不得不暫時減慢腳步。據觀點指數研究數據顯示，今年前4個月，79%的長租公寓企業表示營收較去年同期下降50%以上，部分規模型企業虧損預估超千萬元。

    為了生存，部分長租公寓企業已經實行了“關店+裁員”戰略，某標桿性長租公寓企業房源量直接減少2萬多套。即使是頭部長租公寓運營商也不得不解約“高收低租”房源，縮減規模過冬。當然，適當“縮水”，調整業務結構也有利于企業整體發展，但長租公寓抗風險能力不足的背后邏輯卻值得深思。

    單店盈利能力弱

    眾所周知，過去幾年，隨著城鎮化進程持續推進，一線城市和新一線城市的租房人口持續增多，北京房租水平更是一路水漲船高，而長租公寓運營商憑借高品質產品和服務，租賃價格也相對較高，有些頭部長租公寓運營商甚至有過租客“一房難求”的高光時刻。

    彼時，在行業迎來利好的市場格局下，大批長租公寓企業紛紛試水，急于進行規模擴張，對風險和盈利關注不足，本身多處于虧損狀態，商業模式多走的是等待規模擴張到一定程度即可實現盈利，未聚焦單店盈利。在疫情的沖擊下，就加大了資金壓力與經營風險。

    “受到疫情的影響，長租公寓企業出租率下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業主支付房租，現金流普遍吃緊，部分長租公寓企業面臨倒閉的風險。”黃卉向《證券日報》記者表示，一方面是長租公寓的盈利模式單一、整體空間較窄，屬于“高成本低利潤”；另一方面部分企業前期盲目進行規模擴張，未聚焦單店盈利，抗風險能力進一步減弱。

    “高成本低利潤率的商業模式導致抗風險能力低主要體現在以下幾方面：一是長租公寓成本高，目前國內的長租公寓主要以包租模式為主，而裝修和運營也需要較高的成本投入；二是靈活性差，在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金；三是運營水平要求較高，部分小企業為了拓展規模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流原本就岌岌可危，更加難以抵御市場風險。”黃卉向《證券日報》記者表示，長租公寓企業應關注自身現金流，聚焦單店盈利，增加自身的抗風險能力。

    不過，有想法的長租公寓運營商已經率先有所動作。今年疫情以來，多地爭相出臺人才政策，已有部分長租公寓開始和當地政府合作，推出人才公寓品牌，這有可能是長租公寓運營企業進入細分市場的機遇，利于實現輕資產輸出。

（編輯 張偉 才山丹）