8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行等在北京聯合召開重點房地產企業座談會，明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資“三道紅線”。

    這被視為在房地產“長效機制”下，對房企有息債務規模進行精細化管控。那么，“三道紅線”出臺目的是什么？對房地產行業發展會產生哪些變革？

    業內人士認為，房企融資細化管控規則的實施主要是為了防范化解房地產企業風險，增強行業發展韌性。另一方面，伴隨著房地產調控持續收緊，下半年房企面臨銷售及融資的雙重壓力，安全穩健將成為房企未來面臨的首要課題。

    房企舉債標準明確

    進入2020年下半年，房地產調控持續收緊的信號不斷被釋放。7月24日，“房地產工作座談會”在北京召開，會議重申了房地產市場調控要“堅持房住不炒”、“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”、“因城施策差異化調控”的基本原則。

    8月16日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在《求是》刊發署名文章稱，房地產泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。與此同時，郭樹清在文章中指出，一些地方的房地產價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中。

    時隔4天，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資“三道紅線”。其中將對碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城12家房企進行融資債務總規模的控制，自9月1日起在12家房地產企業試點施行。

    在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，該政策核心就是“四檔管理”和“三道紅線”。“從四檔管理角度看，主要包括‘紅橙黃綠’四個模式。雖然此類管理的內容沒有提及，但實際上對房企本身是有啟發意義的，后續房企需要積極建立此類四檔管理模式，尤其是融資部分、投資部門和營銷部門需要密切配合。”嚴躍進稱。

    從三道紅線的角度看，主要涉及三個指標，包括剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。這三個指標也是當前分析房企經營的核心指標，后續也成為監測房企經營的重要內容。

    與房地產行業融資持續收緊相對應的是，目前全國大中城市房價整體呈現上漲態勢。9月14日，國家統計局發布8月商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，全國70個大中城市價格整體略漲。新房方面，上漲城市達到了84.5%，達到59個，與7月持平；二手房方面，上漲城市也持續超過65%，達到了47個，比7月多了1個。

    光大銀行金融市場部分析師周茂華在接受證券時報記者采訪時稱，近幾個月來，國內局部熱點城市樓市升溫明顯，部分房企拿地熱情高漲，國內多地加碼調控政策，居民按揭信貸增長強勁等，各界高度關注房地產行業潛在金融風險，擠占金融資源及房地產長效機制等問題。

    伴隨著開發商拿地熱情的高漲，國內房企資產負債率也有一定上升趨勢。數據顯示，2019年上市前50強房企資產負債率超半數高于80%，部分房企超過90%。對此，周茂華認為，房企高杠桿擴張模式下負債無序擴張，勢必加大房企自身經營風險，也為金融系統穩健發展埋下巨大隱患。規范房地產企業融資行為，促進房地產市場健康發展迫在眉睫。

    而本次傳出的房企“三道紅線”政策正是從融資端控制房企負債規模。嚴躍進表示，銀行貸款、發行債券、信托融資是房企融資的三種主流方式。“信托融資最近已經呈現收緊態勢，債券融資也面臨不少壓力，而本次三道紅線政策，監管部門更強調的是對銀行信貸融資的收緊。”

    “國家相關部門出臺該類政策的目的是，將實行規范房地產企業融資行為，增強房地產企業融資的市場化、規范化與透明度，主要是防范房地產泡沫化風險，防范化解房地產企業風險，增強發展韌性；落實房地產健康發展長效機制；進一步穩定市場對房地產市場中長期發展預期。”周茂華強調。

    試點房企近7成踩線

    值得一提的是，根據“三道紅線”觸線情況不同，12家試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

    如果三道紅線全部觸及（即紅檔），房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條（即橙檔），有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條（即黃檔），增速不得超過10%；均未觸及（即綠檔），不得超過15%。

    據國泰君安統計數據顯示，上述12家試點房企中，有3家房企觸及“三道紅線”處紅色檔，2家房企踩到“兩道紅線”為橙色檔；3家房企踩到“一道紅線”處黃色檔；有4家房企并未踩線處于綠色檔，這意味著未觸及紅線的試點房企僅占1/3。

    業內人士認為，本輪融資收緊政策的實施將對房地產行業產生不小的沖擊，但沖擊程度影響不大。

    “一方面，各檔房企整體有息負債增速和監管指標相匹配，去杠桿壓力整體不大；另一方面房企預備發債批文以及政策執行彈性使去杠桿過程較為平穩；此外2019第一季度是行業有息負債高點，房企2019年下半年已經開啟去杠桿進程。”國泰君安固收研究團隊強調。

    在周茂華看來，大型房企受融資政策的影響相對有限。大型企業由于實力雄厚，擁有品牌效應，融資渠道相對多；但中小房企面臨融資壓力較大，尤其杠桿率高房企降杠桿壓力大，資金鏈更加脆弱。

    不過，也有業內人士持不同觀點。空·白研究院創始人楊現領對證券時報記者表示，該政策對中小房企的影響相對較小，“因為大企業更依賴于杠桿進行擴張，小型房企經過這兩年的市場調整和洗牌，留存下來的都具有一定的健康度。”

    整體而言，該政策有利于財務穩健的地產公司長遠發展，有助于防范化解行業整體風險。周茂華稱，未來會推動行業內部調整，提升房地產行業經營穩健性；房地產原來一些融資渠道面臨收窄，企業將更注重現金流管理；房地產行業內部分化將更加明顯，可能促進部分中小房企加快兼并重組或“抱團取暖”。

    龍頭房企去杠桿在行動

    實際上，在近來年房地產行業融資持續收緊的背景下，“去杠桿降負債”成多數大型房企的第一要務，而龍頭企業已經率先行動起來。

    以中國恒大為例，早在今年3月底，恒大便提出了全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，核心是通過銷售高增長帶動回款高增長，大幅降低有息負債。

    根據中國恒大此前發布的2020年半年報顯示，自3月底實施新戰略以來，第二季度恒大有息負債大幅下降400億元。恒大總裁夏海鈞在此后的業績發布會上表示，公司計劃未來將有息負債平均每年減少1500億元。

    此外，恒大本月初定下了“金九銀十”的銷售目標——兩個月實現銷售額2000億元，并打出全國樓盤一律7折的旗號。不僅如此，恒大還在9月17日拋出了一紙提前償還有息負債的公告，將使用自有資金提前償還15.65億美元債券，折合人民幣106億元。

    除了恒大之外，富力地產近日也加入了“去杠桿降負債”的行列。9月15日晚間，富力地產公告，公司擬配售2.57億股新H股，預計配售所得款凈額為24.98億港元（約合人民幣21.83億元）。富力地產擬把配售所得款項凈額用于償還公司的境外債務性融資。

    那么，在融資“三道紅線”試點實施的背景下，房地產企業該如何應對？嚴躍進認為，此類財務指標若是觸碰監管紅線，很容易引起問題，所以這要求相關房企積極重視。

    他進一步分析稱，首先，要注重下半年融資端口和投資端口的關系，注重對高負債項目的處理；其次，對于一些債務壓力大的企業，后續需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。

    最后，對于地王等項目需要謹慎。“雖然沒有特別明確的政策要管控這一領域，但往往金融政策寬松的時候，各類資金會違規進入地王項目，所以后續拿地方面要防范風險，尤其是熱門地塊方面。”嚴躍進強調。

    中國指數研究院近期最新發布的《房企融資監管再升級》的研究報告也對房企應對融資環境變化給出了幾點建議，包括堅持穩健財務政策，控制企業杠桿水平；提升資金管理精細度，提高資金使用效率；積極進行融資創新，樹立品牌引入戰略投資者。

    “在新的發展環境下，房地產企業需要改變原來粗放型發展模式，推動高質量發展，加快內部資產負債結構調整，維護企業現金流安全；通過資本市場股權、創新工具積極拓展融資渠道；通過房地產服務業的轉型升級，提升企業經營效率與競爭力，目前國內房地產行業與物流、養老、教育、醫療等產業進行融合探索。”周茂華表示。