證券時報記者 張達

    “十一”假期樓市成交情況備受關注。多家研究機構的統計數據顯示，受網簽備案數據延遲影響，重點監測37城新房成交同比微降3%，其中，受惠于返鄉置業潮，三四線城市整體好于預期，成交同比增長4%。與此同時，重點18城二手房市場今年黃金周比去年明顯升溫，日均交易量同比增長50%。

    業內人士認為，鑒于9月房地產市場已有走弱的跡象，疊加“十一”黃金周也是平淡收場，預示著四季度新房市場難言樂觀，城市分化行情大概率將輪番演繹。同時，二手房市場在明顯升溫，預示著今年全年的市場交易相對比較樂觀，但市場在調控政策收緊下走向收縮和分化。

    37城新房成交

    同比微降3%

    從新房市場來看，克而瑞研究中心的數據顯示，“十一”假期房地產市場平淡收場，37個重點監測城市商品住宅累計成交294.1萬平方米，同、環比分別減少3%和68%。

    對于“十一”假期樓市平淡收場的原因，克而瑞研究中心認為，主要在于9月以來房地產市場漸有走弱的跡象，供應明顯放量但成交表現平平，疊加“十一”假期各城市網簽備案數據延遲，致使成交整體步入下降通道。

    分城市具體來看，一線城市房地產市場明顯分化，累計成交30.9萬平方米，環比下降81%，同比仍增長40%。其中，北京、深圳市場降溫特征明顯，成交面積皆不足5萬平方米，同比跌幅都在20%左右。上海成交有所放量，成交面積多達13.1萬平方米，同比增長3倍有余。廣州市場熱度不減，南沙、增城兩區市場熱度更是持續攀升，成交同比仍增長12%。

    二線城市房地產市場弱于預期，14個重點監測二線城市累計成交164萬平方米，同、環比分別下降12%和64%。其中，寧波、南京、西安等市場熱度慣性延續，成交同比皆實現正增長。濟南、合肥成交放量，同比翻倍增長。在連番政策加碼后，杭州、成都等市場明顯降溫，成交同比已步入下降通道。大連、蘇州等市場整體低迷，成交持續低位運行，同比更是腰斬。

    三四線城市出現返鄉置業潮，19個重點監測三四線城市累計成交99.1萬平方米，環比下降68%，同比仍增長4%。其中，溫州、佛山、東莞等熱點三四線城市市場熱度慣性延續，成交整體仍處高位，同比皆實現較大比例增長。因“十一”假期較長，清遠、肇慶等這類傳統人口輸出型城市出現返鄉置業潮，成交迅速回升，同比漲幅都在50%左右。泉州、韶關等成交走弱，同比均有不同程度的回落。

    克而瑞研究中心認為，鑒于9月房地產市場已有走弱的跡象，疊加“十一”黃金周也是平淡收場，預示著四季度房地產市場難言樂觀，城市分化行情大概率將輪番演繹。一線城市市場需求依舊堅挺，在四季度供應持續放量的情況下，成交仍有望維持在較高水平。而在政策輪番加碼作用下，熱點二、三線城市市場大概率將有所降溫，成交或將緩步下移。弱三、四線城市市場供求關系趨于惡化，疊加市場購買力本就不濟，疫情影響下首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。

    18城二手房日均交易量

    同比增長50%

    從二手房市場來看，今年國慶節黃金周重點城市成交明顯升溫。

    貝殼研究院的數據顯示，重點18城市二手房日均交易量比去年同期增長50%。其中杭州、合肥交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海、廣州等城市超過50%。同時，深圳受調控影響，今年黃金周比去年下降47%，廊坊下降45%。

    從成交價格來看，今年國慶節期間重點18城市二手房成交均價同比上漲12%左右，而去年國慶節期間均價下跌。上海、廣州、煙臺、合肥、南京等城市價格同比漲幅較大。

    對于今年國慶節期間成交量同比大幅增長的原因，貝殼研究院認為，主要是由于疫情后政策的延后效應。一方面，改善型換房需求提升，與去年同期相比，重慶、廣州、杭州新增掛牌量均大幅增加，掛牌量與成交量雙高，表明市場交易主要來自于業主換房需求。另一方面，中高價位房源成交占比提高。

    不過，貝殼研究院同時指出，從當期看，今年黃金周市場總體并不熱。今年9月份二手房市場比8月份下降14%，國慶節第一周市場比9月繼續降溫。主要表現是受節日因素影響，重點18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。同時，18城中13個城市成交均價比9月份下跌。這表明，7月份以來的調控政策效應正在釋放。

    貝殼研究院認為，今年國慶黃金周的二手房市場在疫情后快速復蘇、改善換房需求支撐下，比去年同期有明顯的量價升溫，這預示著今年全年的市場交易相對比較樂觀。但是也看到市場短期的預期分化，除了深圳、上海、杭州、廣州外，其他城市市場預期仍然偏弱，少數城市供給增加、銷售減弱，市場預期可能進一步下行。因此，預計今年的二手房市場集中度會進一步向頭部核心城市集中。