中國證券報記者日前對北京地區二手房市場調研發現，北京地區二手房價格出現不同程度的松動，以大興、房山為代表的郊區次新樓盤整體降價幅度較大。受限競房準現房清盤降價、前期需求透支、售房業主年底之前有回款需求等因素影響，很多次新二手房樓盤近期降價較多。有銷售人員坦承，目前，北京地區二手房市場房源充足，購房者可挑選范圍較大，市場整體表現出較為明顯的“買方”市場特點。

    郊區次新房降價多

    中國證券報記者走訪發現，“銀十”期間，非核心區域次新二手房價格降價幅度較大，不少房源目前報價相比上半年成交價低了5%左右。

    以位于南五環外某次新二手樓盤為例，該樓盤于2014年建成，由于下房本時間較晚，2020年才開始陸續入市滿五唯一的房源。在該樓盤“滿五唯一”二手房源入市初期，成交均價在4.5萬元/平方米上下。目前，該樓盤成交均價在4.2萬元/平方米左右，部分主力兩居室均價低至4萬元/平方米以下。

    “小區一期樓盤附帶50年的車位租賃使用權，車位無法單獨出售，只能和房源一起捆綁銷售。因此，第一批‘滿五唯一’的房源集中入市時，一期價格會比二期價格大概高20萬元左右，這個價格正好是50年車位租賃費的價格。目前來看，帶車位的一期樓盤價格比上半年銷售的二期項目還低。而不帶車位的二期樓盤由于距離高速路較近，噪音整體較大，降價幅度比一期更多。”負責該次新二手房樓盤中介銷售人員對中國證券報記者表示。

    除了價格出現松動外，掛牌房源量充裕也是“銀十”期間北京地區二手房市場呈現的主要特征之一。很多前期出房量較少的地鐵次新房，近期掛牌量也出現了明顯的增長。

    “這些緊鄰地鐵的次新房之前出房量較少，一方面和限售政策下房本不滿足上市條件有關；另一方面，臨近年底，很多業主希望實現年底回款，有了掛牌售房的意愿。房源量增多，使得購房者有了更多的選擇，很多急售房源為了盡快實現銷售，出現了頻繁降價的行為。”位于大興區4號線地鐵附近次新房中介銷售人員對中國證券報記者表示。

    此外，中國證券報記者還走訪了多個房本不“滿五唯一”的次新樓盤，這些樓盤由于不滿足“滿五唯一”的條件，貸款購房客戶需要繳納較高的稅費，因此對應的客戶群體大多是全款客戶。這些樓盤近期降價更為嚴重。

    新房分流明顯

    針對郊區次新房價格出現疲軟的原因，中國證券報記者在調研中了解到，這一方面和剛需客戶需求前期集中釋放有關，另一方面和準現房加速出清有關。

    從機構監測數據來看，北京地區9月二手房成交整體處于高位，價格也出現了小幅攀升，透支了部分四季度的需求。中原地產數據顯示，9月北京二手房住宅成交量高達17259套，環比上漲7.5%，同比大漲40%。諸葛找房數據顯示，9月，北京二手房成交均價為57132元/平方米，環比上漲0.4%。

    準現房加速出清方面，中國證券報記者觀察到，北京地區2018年陸續入市的次新房項目，很多在前期并未實現售罄。隨著時間推移，很多樓盤已處于“準現房”狀態。

    “周圍很多新房樓盤都是2020年底就能交房。如果買二手房，現在簽約也沒法保證2020年年底能交房，因為會牽扯到業主騰房等問題。而目前很多限競房項目卻可以做到年底交房。”北京某樓盤銷售人員說。

    中原地產統計顯示，截至今年9月，北京限競房成交量已超過2019年，成交量較去年有明顯提升。

    從北京地區新房成交結構來看，機構監測數據顯示，今年北京黃金周期間，城六區和近郊區域成交量占比同比分別增加10個百分點。成交區域方面，大興區成交面積最高，占整體成交量的18%。新房成交攀升，成為次新房分流的一大因素。

    后續價格有支撐

    業內人士指出，受疫情因素影響，二手房交易季節性規律被打破，重點城市二手房市場交易活躍程度在5月達到高位水平，隨后自8月起，房源流動性指數呈現連續2個月的下降趨勢，這主要和前期累積需求已逐漸釋放有關。目前，二手房市場開始自然回落。從當期看，“銀十”二手房市場總體并不熱，北京地區二手房成交以核心區域的大戶型為主，剛需盤透支比較嚴重。

    從機構監測數據看，國慶節第一周二手房市場成交相比9月繼續降溫，黃金周期間重點18城二手房日均交易量比9月下降18.6%，18城中13個城市成交均價比9月下跌。

    對于北京地區房價后市走向，中原地產首席分析師張大偉表示，目前北京限競房土地供應減少，不限價地塊增多，房價的走向預期也會升高。對于剛需來說，今年的選擇還是比較多的，但是限競房通過消化越來越少了，今后可選擇的種類也就沒這么多了。從全國整體看，在房住不炒的背景下，房價漲幅預計會維持在溫和的程度。