本報記者 王麗新

    近幾年，伴隨著房地產行業進入存量市場，以及社區經濟的興起，傳統房地產開發商利潤率整體下滑，物業管理行業萬億元量級市場規模，引發資本市場更大的想象空間。

    據《證券日報》記者不完全統計，截至12月18日，今年已經有16家物業公司成功叩開港交所的大門，累計港股物業上市企業已經接近40家。伴隨著上市企業數量的增加，下半年，物業市場也進入了調整期，尤其是中小物業企業受到的影響和波動更大。值得關注的是，在一眾中小物企中，扎根河南布局全國的鑫苑服務卻迎來了業績與股價的雙重爆發，2020年以來股價漲幅接近90%。

    據記者了解，鑫苑服務是一家發展迅速的物業管理服務供應商，成立于1998年，擁有22年豐富物業管理經驗。公司為中國一級物業管理企業資質，連續十一年榮獲中國物業行業百強企業。

    在管、合約面積持續高增長

    據公司半年報顯示，2020年上半年，鑫苑服務營收約2.61億元人民幣（下同），按年增長10.5%，毛利約1.04億元，按年增長35.2%，歸母凈利潤約5530萬元，按年增長168.4%。三大業務中，物業管理服務收入增長13.7%，增值服務收入增長3.7%，交付前及咨詢服務收入增長6.7%，三者收入占比分別約64.8%、19.1%、16.1%。

    公司上半年在管面積增長至約2206萬平方米，同比提升34.7%；合約面積4015萬平方米，同比提升24.8%。在管項目數量135個，按年增長32.4%；合約項目數量200個，按年增長27.4%。公司的合約面積/在管面積倍數約1.82倍，處于行業中上游水平。

    鑫苑服務現有項目覆蓋了全國16個省、直轄市，共45座城市。華中、華東及華北地區在管項目分別為90個、31個及9個，其中華北區域去年同期僅為2個，增速最快。此外，12月11日，公司發布公告稱，擬收購重慶重型汽車集團鴻企物業有限責任公司100%股權，代價為1348.17萬元，對外擴張正加速推進。

    第三方占比數據持續提升，上半年在管面積中第三方占比達約42%，同比提升16個百分點；合約面積第三方占比達約53%，同比提升約7個百分點。物管收入中第三方占比約20.8%，同比提升4.1個百分點。

    多輪驅動模式顯成效

    物管業態多元化發展

    從鑫苑服務在管面積的不同業態的分布來看，住宅綜合體、住宅物業的在管面積占比分別62.9%及30.1%，二者亦貢獻約九成的物管收入。非住宅綜合體和辦公大樓及其他業態的在管面積上半年并未獲得新項目。公司當前的業務重心仍偏向住宅類項目，主要依托于低成本、穩定性強全委模式穩健拓展，從前期開始跟進相關工作，更有效的保障項目品質和經營效果。

    上半年，公司拓展以全委、國企合作、三供一業等穩健的合作方式為主。上半年的存量市場，在國企合作方面，鑫苑與鄭州頤城控股展開股權合作，拓展了河南頤城及河南投資集團旗下的物業項目；在三供一業合作方面，公司達成與邯鄲鋼鐵合作項目；在城市改造方面，公司構建了建管一體化的模式，并承接了金水區花園路和未來路舊城改造項目，同時與鄭州未來路辦事處簽署了46個城市改造項目的物業管理意向協議，對城市服務進行全面的布局和滲透。

    在并購拓展方面，實現與重慶通用機械工業有限公司簽約，完成了對鴻企物業的股權收購，彌補了鑫苑服務非住宅業態管理的短板，鴻企物業將幫助鑫苑服務在工業園業態上迅速打開局面，同時，鴻企物業擁有的餐飲服務、勞務外包、城市垃圾清運等工業業態全資質，將助力鑫苑服務工業園、產業園物業管理向縱深方向不斷推進。鑫苑服務正不斷拓展自身的服務業態，并逐步做強包括居住社區服務、城市公共服務、政府公共服務及商辦產業園區服務等四大產品體系。

    新業務延伸初具規模

    信息化建設添助力

    受益于公司的外拓項目多數以全委托模式開展，管理成本控制更具競爭力，鑫苑服務上半年毛利約為1.04億元，毛利率達約39.7%，提升7.2個百分點。進一步看，而增值服務和交付前及咨詢服務毛利占比分別約31.7%和22.3%，已逐漸成為鑫苑服務業務構成中重要部分。

    在增值服務方面，公司持續打造OMO社區商業新場景，在社區服務進行持續延伸。上半年，鑫苑服務慷寶云管家平臺在上半年達成和58、拼多多、京東等戰略合作，激活了線上商業場景。平臺注冊用戶超過150萬，上半年收入同比提升67%。業務延伸方面，上半年公司在租賃性用房、存量資產銷售、智能化施工、城市改造等新業務均初步形成了一定規模效應。

    鑫苑服務長期以來致力于物業信息化、智慧化、數字化建設，目前已經取得不錯成績，公司智慧社區建設持續落地和深化，慷寶云平臺功能不斷豐富，信息化賦能方面也不斷提升著公司管理和運營效率，上半年人均管理面積同比提升了31%。有市場分析人士稱，預計未來數字化發展對公司物業管理業務及非物管業務服務會增添更多助力。