本報記者 許潔

    2020年，在疫情防控常態化的背景下，物管企業將如何突破邊界，在基礎服務之外創造更多的增值服務？當風口降臨，如何乘風借力，騰飛發展？又該怎樣創新求變，開辟物業服務新價值？

    12月25日，由《證券日報》社主辦的“2020第三屆中國房地產資本峰會——乘風•求變物業管理資本論壇”在北京召開。中信建投證券房地產兼建筑行業首席分析師竺勁發表了題為《從資本市場看物業管理公司》的演講，他指出，資本市場更關注物管企業的規模和運營能力。

    中信建投證券房地產兼建筑行業首席分析師 竺勁

    合約面積規模增長帶動住宅類物管估值提升

    竺勁表示，“2019年7月至2020年5月，物管行業PE估值中樞處在上升通道，23家A/H股主要上市物管公司估值均值從20.4倍提升至36.9倍，行業成長性和確定性受到資本市場熱捧。”

    “但到2020年5中下旬，主要物管公司的估值達到高點，此后行業逐漸回歸理性，估值回歸合理區間。資本市場對物管公司自身的基本面更加看重，選股在這一階段變得更加重要。”

    竺勁認為，合約面積規模的增長將會帶動住宅類物管估值的提升。“對于以住宅類項目為主要收入來源的物管公司，單位合約面積價值與合約面積規模呈現較強的正相關性，主要是因住宅類物管項目規模效應明顯，規模提升帶來的邊際效應遞增，從而推動單位合約面積價值上升。”

    “但對于以商業項目、寫字樓、工業園區等非住宅項目為主要收入來源的物管公司，及住宅/非住宅項目收入差異不大的綜合類物管公司，其收入并不依賴于規模，規模效應不如前者明顯，合約面積提升對單位合約面積價值的影響不明顯。”

    物管企業的本質屬性為消費成長股

    竺勁認為，物管企業作為準消費類公司，在現金收入比率和永續現金流方面可以對標食品飲料行業公司。

    “從現金收入比率來看，物管公司的主要收入一般來源于物業費收繳，與食品飲料類似，收入中現金占比較高，最近12個月主要物管企業經營活動現金流量凈額與經營活動凈收益之比多位于90%-120%區間，與食品飲料行業主要公司分布較一致。”竺勁如此表示。

    “從永續現金流來看，物管服務屬于剛性需求，收入確定性與食品飲料等剛需消費品類似，處于較高水平，能夠為物管企業帶來持續穩定的現金流。一般情況下，物管公司失去在管項目的可能性較低。因此，在收繳率能夠得到有效保證的前提下，對物管企業永續現金流的測算可以對標食品飲料公司，使其在估值上具備消費品特征。”

    能否漲價是消費與準消費的分水嶺

    竺勁稱，是否具備漲價能力，以及漲價幅度是否能跑贏通脹是衡量行業消費屬性強弱及投資價值的核心指標。

    “傳統的基礎物管服務一般根據面積按月收取物業費，非業主增值服務和業主增值服務一般都根據服務內容按次計費，且雖然內涵廣泛，但并未形成成熟可復制的商業模式，仍然處于探索階段。上述三種收費模式均不具備漲價能力，以上述三種服務為主的物管企業屬性位于公用事業和消費之間。”

    “而新型的商管價值服務主要為寫字樓和商業物業提供前期的市場調研、產品定位、設計等咨詢服務、招商服務和后期的管理運營服務，收費模式包括包干制和酬金制兩種。”

    竺勁稱，目前，市場上大多數項目采用酬金制，即通過租金或商家營業收入進行固定比例抽成獲取收入。通過酬金制獲得收入的物管企業能夠隨租金或商家營收上漲自然實現漲價，因此具備較強的消費屬性。

（編輯 田冬 才山丹）