中國證券報記者日前調研發現，近期北京學區房升溫明顯，帶動二手房市場換房速度提升。機構數據顯示，今年北京二手房全年成交金額、成交套數分別為8269億元和16.6萬套，均位于全國第二，絕對值處于歷史高位。隨著成交量放大，價格也出現了一定的分化。其中，漲價預期較強的小區主要分布在海淀區及昌平區，議價空間比較大的則主要位于順義、豐臺等片區。而買房者關注較多的地區主要分布在朝陽區，其租金回報率也是最高的。

    朝陽區最受買房者青睞

    “從最近幾年北京二手房市場表現看，金九銀十過后，一直到春節之前，都是二手房的成交小高峰。”多位二手房銷售人員對中國證券報記者表示，“最近成交量一直很大，一方面和臨近年底急售客戶數量較多有關，另一方面和換房客戶積極入市有關。”

    上述銷售人員對中國證券報記者反映，受疫情影響，出國留學數量驟減，近期北京地區學區房升溫明顯，直接帶動北京二手房市場換房速度提升。

    “學區房量價齊升，才會引發換房客戶積極參與，北京地區學區房跟風情緒比較明顯。如果學區房降溫，反而會引發很多家長猜測政策會變，不敢出手。”從事學區房銷售多年的二手房中介人員李亮（化名）對中國證券報記者表示。

    貝殼找房數據顯示，2020年北京二手房市場韌性修復，全市成交量保持增長，價格繼續平穩。不同區域的二手房小區呈現不同特征。其中，石景山區、朝陽區、海淀區、昌平區、西城區的多個小區年內成交套數超過40套。昌平沙河、石景山古城、西城區阜成門片區的部分小區年內成交套數超過60套，這就意味著，這些小區每月成交套數均值超過5套。而漲價預期中，海淀萬柳、海淀五道口、昌平回龍觀成為業主掛牌價格預期漲幅最高的片區。

    “60平方米的小戶型是成交主力。”貝殼找房相關負責人指出，“北京供應量較大的二手房小區主要集中在昌平區天通苑商圈，漲價預期較強的小區主要分布在海淀區及昌平區，議價空間比較大的則主要位于順義、豐臺等片區。買房者關注較多的地區主要分布在朝陽區，其租金回報率也是最高的。”

    分區域來看，上周朝陽區成交量再度位居榜首，成交面積達到3.4萬平方米，成交均價為54509元/平方米，位居第二、三位的區域分別為大興區和昌平區，成交面積分別為2.6萬平方米及2.3萬平方米，這三個區域成交量占整體成交量的40%。

    二手房成交額創2015年來新高

    根據貝殼研究院統計測算，今年全國二手房交易金額達7.3萬億元，同比增長8.1%，創2015年以來最大值。

    分城市來看，上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州、天津7個城市二手房成交額超過2000億元。其中，上海成交額達到12028億元，位居全國首位。北京地區成交額達到8269億元，位居第二。深圳以5345億元的成交額，位居第三。二手房市場區域分化較為明顯。

    成交套數方面，上海、北京、成都、廣州、重慶、南京、天津7個城市成交套數均超過10萬套。其中，上海以29.1萬套的成交套數居全國首位，北京以16.6萬套位列其次。

    市場結構中，全國二手房市場的修復力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，其中北京提升約6.5個百分點。北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交占比達72%。

    新房出清周期拉長

    中國證券報記者觀察到，臨近年末，多宗地塊集中出讓，為接下來的新房供應打下基礎。

    12月23日，北京市規劃和自然資源委員會官網掛牌3宗宅地，總起始出讓價100.1億元。兩宗地位于順義新城，另外一宗地位于大興舊宮鎮，三宗地均為不限價宅地。

    其中，北京市順義區順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊二類居住用地位于順義區新城第13街區。起始價為17.7億元，建設面積為57208.8平方米，容積率為1.6。北京市順義區順義新城第13街區6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業用地、6063地塊綜合性商業金融服務業用地、6065地塊托幼用地位于順義區新城第13街區。北京市大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊位于大興區舊宮鎮，起始價為42億元，建設面積為56860.731平方米，容積率為2.4。

    從地塊性質看，不限價地塊和限價地塊均有出讓。12月14日，北京兩宗地塊集中出讓，總起始價為51.39億元。其中，北京市朝陽區東壩北東南一期土地儲備項目1104-611地塊，位于朝陽區東壩鄉，建設用地面積為2.66萬平方米，規劃建筑面積≤74507平方米，土地用途為R2二類居住用地，起始價33.84億元。土地出讓文件顯示，本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過7.1萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過7.8萬元/平方米。北京市石景山區中關村科技園石景山園北Ⅱ區西井地塊土地一級開發項目1606-034地塊位于石景山區蘋果園地區，建設用地面積為2.87萬平方米，規劃建筑面積≤114706.512平方米，土地用途為B1商業用地，起始價為17.55億元。該地塊為不限價地塊。

    “出讓地塊增加，未來新房供應有望得到保障，對二手房市場來說，可以起到平抑作用，避免價格過快上漲，對一些遠離市區的次新二手房有一定沖擊。”多位市場觀察人士對中國證券報記者表示。

    新房市場方面，供應量整體保持高位。貝殼找房數據顯示，上周（12月13日至12月19日）北京地區共發布預售證15個，新增供應面積31萬平方米，環比下降39%，原因主要是由于臨近年末基數較高。實際上，新增供應面積已經高于近3個月周均值的41%。其中，海淀區供應量最高，達到19.4萬平方米，占整體供應量的62%。

    根據貝殼研究院統計測算，按照近8周成交速度計算，當前存量出清周期持續穩定在17個月。從近期供求情況來看，自11月中旬起供應量開始逐步回升，但從成交數據來看，這部分新增供應房源的去化面積僅為8.4%，未來新房市場存量充足。隨著年初成交量的回落，預計出清周期將有所拉長。