要說2021開年第一波樓市水花是什么？

    一定是2020年最后一天，央行下午3點在官網發布了“關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知”。

    房地產貸款“兩道紅線”

    這是繼“三道紅線”之后，國家在構建“房地產金融宏觀審慎政策”方面出臺的又一重磅政策。

    它的主要內容是：給銀行設定了關于房貸規模的“兩道紅線”。

    房貸“兩道紅線”01第一道紅線“房地產貸款占比”

    第一道紅線，是“房地產貸款占比”，是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。

    大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。

    02第二道紅線“個人住房貸款占比”

    第二道紅線，是“個人住房貸款占比”，是個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。

    大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。

    此次政策出臺，意味著對房地產的進一步調控；在與銀行之間的緊密聯系中，我們也不難發現政策在防范銀行的風險。未來七大國有銀行將承擔起“房貸主渠道”的作用，他們的房貸市場份額將大幅度提高。

    新規不會影響2021年房價

    面對2020年這朵樓市最后的水花，不少朋友存在疑問：新規究竟會不會影響2021年的房價呢？

    其實不用那么擔心。

    新政對地產融資邊際影響不大，因為去年下半年就開始收緊。今年下半年以來，房地產金融監管持續推進，反復提及“房地產金融審慎管理制度”。

    從實際政策來看，8月份“三道紅線”，此后銀行涉房貸款、地產債、信托等都有一定程度收緊。本次房地產貸款集中度管理，地產邊際影響不大。

    房地產信貸總盤子變小，2021年樓市必然承壓，但沖擊不會太大。根據受影響的銀行調整數據測算，預計2021年將減少個人房貸4000億左右，按照50%首付規模來看，最高可能拖累商品房銷售7000億-8000億。

    要知道，2019年，全國房地產銷售總額高達16萬億。相比而言，影響其實不大。

    央行住房金融“安全線”與個人家庭住房貸款安全線相近。對個人住房貸款而言，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30%，這被視為一個家庭財產的“安全線”，這次調控中7家大型銀行的“個人住房貸款占比”調控線是總貸款的32.5%，說明央行也把國有銀行“總貸款的30%”附近，視為一個國家“住房金融”的安全線。

    巧妙的耦合，無論對一個家庭還是對一個國家來說都是利于長期穩定健康。短期的調整以后，市場將趨向于穩定，房貸新政不會再對市場造成大的波動。

    值得一提的是，這兩道紅杠以后，對普通購房者而言：意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策，拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

    央行通知給出了“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”的計算公式：

    對于房貸額度空間很小的銀行，其貸款利率可能會比較高一點；對空間比較大的銀行，其貸款利率可能會低一點。

    “總體來講，優惠的個人住房貸款利率已經成為歷史，未來或許會長期走高。”

    2021這些變化要知道

    不僅是房貸新規，其實在2021年，很多政策的發布與變化已經從“預備開啟”轉變為“正在進行中了”。

    因為《民法典》已經于2021年1月1日正式實施，跟房產買賣相關的法律也進行了重大修改，這就很可能在房價、買房意愿或者其他風險方面有所影響。

    租房租期最長不得超過20年

    租房租期最長不得超過20年，不能單方面提高租金，不能驅趕承租人。今后在租房方面有了更人性化的規定。

    根據民法典規定，任何物權租賃期限不能超過20年，超過部分自動失效。當然包括房子，也包括車位，有些開發商租給你40年，那是不合法的，你也要注意了。

    抵押房不解押可直接過戶

    抵押當中的房子，不用解押便可以直接過戶了。從2021年開始，在押房產可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。

    住宅70年到期后可自動續期

    這個定了，但是費用還沒有定。但對于商辦40年產權到期后是否可續期，目前好像還沒有明文規定。買房的時候一定要注意年限。

    “居住權”和“所有權”別傻傻分不清

    “居住權”與“所有權”分離，買房時要分清楚。你可以只為了住單購買居住權，你想獲得收益你就買所有權。提醒大家有居住權的房屋要慎買，除非你不想買來住。

    2021年的住房政策在《民法典》的作用下變化還是比較大，畢竟房子是大宗交易，也直接與我們的生活密切相關。

    買房難不難？更重要的是清晰新政變化，才能更好抓對時機購入心儀的房源。