近日，中國證券報記者對北京地區二手房市場走訪調研發現，市場整體趨于平淡，成交量較為適中。除了個別急售房源報價相比前期成交價出現一定下探，在售房源整體報價和成交價小幅上漲。從成交量看，區域之間存在一定差異。值得注意的是，幼升小、小升初錄取接近尾聲，學區房成交稍顯平淡。五環外的剛需房成交近期則出現一定釋放，成交量和成交價均小幅走高。

    房價波動較小

    “北京地區的二手房價格下跌很難，淡季和旺季的區別主要體現在成交速度和成交量上。”位于南五環某二手房中介銷售人員王麗（化名）對中國證券報記者表示，“淡季的時候，賣出一套房子可能要幾個月，旺季可能只要幾天。”

    王麗介紹，春節之前，大興區的二手房帶看量受疫情影響較大，成交出現下滑。但在清明、五一、端午等假期期間，看房客戶逐漸增加，推動成交量提升，特別是近期成交量抬升明顯。而在之前，春節前后往往是二手房成交旺季。

    “最近幾年，北京地區二手房市場一直較平穩，除了學區房市場，其余樓盤價格波動較小，漲跌都比較困難。”一位在北京多個片區工作過的二手房銷售人員對中國證券報記者表示。

    5月份，北京地區二手房價格漲幅整體收窄。國家統計局數據顯示，2021年5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點；深圳由上月持平轉為下降0.1%。

    “升學季”步入尾聲

    中國證券報記者了解到，隨著北京小學新生入學、小升初相繼步入尾聲，學區房的成交量相比4、5月份出現了一定下滑。

    “每年的2月-4月，學區房的成交量通常較大。部分購房客戶卡著點，就是為了趕上當年能夠在這個區域上學。這類客戶基本上都是全款交易，成交速度較快。4月份以后，入學信息采集陸續完成，學區房成交從高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入學基本上已塵埃落定，因此學區房的成交逐漸轉淡。”多位從事學區房交易的二手房中介人士對中國證券報記者表示。

    中國證券報記者調研發現，西城區近年來的招生改革受到關注，2021年“小升初”全區派位名額比往年明顯增加，因此核心學區房的屬性有所轉淡。

    家住西城區非核心學區的張玲（化名）對中國證券報記者表示，今年西城區明顯加大了全區派位名額，小升初全區派位階段可以報名5所西城區優質中學。第一梯隊的優質中學明顯提升了全區派位名額，非核心學區孩子進入這些中學讀書的機會增加。

    “西城區的優質學區房基本集中在月壇、德勝、金融街等片區。部分小學可以直升優質中學，資源豐富，房價也高。比如，椿樹館小學就直升北京八中，對應的學區房價格相對較貴。今年加大了全區派位名額，其他小學的畢業生有了更多機會進入八中、四中、北師大附中、實驗中學等第一梯隊學校。”張玲對中國證券報記者表示。

    新房市場分流

    新房市場成交量上升明顯，對二手房市場的分流效應較強。

    中國證券報記者走訪了解到，北京地區入市的新房項目約200個，除了一部分是2021年上半年拿到預售證的項目，多數是前期入市、尚未清盤的限競房項目。這些項目入市時間較長，基本已經竣工或已達到入住標準，相比周圍二手房競爭力較強。

    “北京地區的新房項目從拿地到最后的入市銷售，大概需要半年時間，最多不會超過一年。”一位從事新房銷售多年的中介人士對中國證券報記者表示，“從目前情況看，北京新入市的新房項目多集中在豐臺、石景山、亦莊等地。這些項目的拿地時間多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批實行‘兩集中’出讓地塊的項目，有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。這些項目多數不限價，且部分項目位于核心區。隨著這些地塊對應的新房項目入市，北京地區新房均價大概率會被拉高。”