本報記者 邢萌

    信托轉型中，“非標轉標”已為趨勢。然而，記者最近調查發現，非標信托尤其是地產類信托產品反而迎來了“窗口期”紅利，由于持續壓降導致優質項目稀缺，加之額度吃緊，使優質的地產類信托產品大受投資者歡迎。

    與此同時，該類產品卻并不是“你想買就能買”：每逢額度開放時，都有提早蹲守的信托理財經理直呼“根本搶不到”。由于認購過于火熱，小額人數常超限額，持資300萬元及以下的投資者需要預約抽簽配額，而這往往“一簽難求”。

    “當時搶了一上午，完全搶不到。”華東地區某信托公司理財經理向《證券日報》記者表示，“由于公司預約額度系統是全線上操作，這就導致全國網點的許多理財經理都在同一時間搶這個項目，我們財富中心只有一個人搶到額度”。

    據介紹，該地產產品為非標股權類地產信托產品，浮動收益類，業績基準為8.1%加浮動收益。交易對手是某沿海發達地區的老牌房企與城投公司，具有“雙重保險”，因此頗受投資者歡迎。

    與傳統的抵押債權類地產項目不同，股權類地產項目由于不涉及抵押物等傳統增信方式，與房地產公司共擔風險，更考驗信托公司的經營能力。

    “目前各家都在推股權類地產產品，我們也很重視。”某地方國資背景的信托公司內部人士向記者表示，但由于浮動收益等原因，這類產品仍不太好銷售。

    記者了解到，雖然收益浮動、回報周期較長，但出于對于信托公司的信任，也有不少老客戶開始接受這種方式。

    信托投資者古女士在接受《證券日報》記者采訪時表示，“上個月，我剛買了個某大型信托公司的股權類地產產品，預期收益率年化在8%左右，存續期在兩年半”。

    隨著融資類信托受到嚴格限制，自2020年下半年開始，房地產信托向投資類轉型成為趨勢，由債權類向股權類地產信托轉型漸為新方向。

    中誠信托在研報中表示，用益信托網數據顯示，上半年房地產集合信托成立規模2987.84億元，連續兩個半年度持續回落，也是自2018年以來半年度成立規模的最低點。房地產股權投資模式發展迅速，上半年采取股權投資模式的房地產集合信托規模達到1138.73億元，環比提升38.64%，同比升幅更是達到377.15%，是近年來的最高點。

    “地產類小額項目特別緊張，最近又一個客戶小額預約抽簽沒中簽。”某央企背景信托公司信托理財經理向《證券日報》記者表示，對于優質地產類項目來說，“小額抽簽”普遍成為信托公司的常態。

    據該理財經理介紹，“上述未中簽的為非標債權類地產信托產品，目前該類產品預期年化收益率多在7.5%左右浮動。”

    在業內看來，信托產品小額是指投資額在100萬元至300萬元的份額。由于監管相關規定，投資單個集合類資金信托計劃的自然人投資者不得超過50人，100萬元起投，而單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機構投資者數量不受限制。這就導致了熱門信托產品的小額往往在產品剛發就告罄，人數甚至超過50人需要抽簽定額。

    上述熱門非標股權類地產產品即是如此。“前幾個月，該產品在第一期募資時，50個小額就賣空了，小額抽簽較為常見。從第二期開始，只剩下300萬元以上的大額，但還是很難搶額度。”以上華東地區某信托公司理財經理表示。

    可以看出，在房地產信托業務額度受限的條件下，部分非標類地產產品仍要靠“搶”才能買到。“一方面，當前非標類信托項目大幅減少，投資者傾向于高收益的項目，認購熱情較高；另一方面，地產類信托產品收益相對可觀且風險較低，這就造成了非標類地產產品的火熱。”用益信托研究員帥國讓對記者表示。