本報記者 邢萌

    近期，大型房企信托違約事件熱度持續。房地產信托作為信托公司重要融資方式，頗受房企青睞。近年來，在嚴監管背景下，房地產信托規模持續收縮，截至二季度末，投向房地產領域的信托資金規模為2.08萬億元，同比下降約17%。

    值得注意的是，對于部分上市房地產公司，信托融資占據著相當大的比重且成本高企。記者梳理相關半年報發現，上半年，A股110余家上市房企中，有15家披露信托融資情況，信托融資成本在所有融資途徑中“最貴”，近半數融資成本達到10%以上，個別公司高達24%。信托融資占比方面，4家信托融資規模占比超30%，其中*ST新光占比接近70%。另外，截至上半年末，3家房企信托融資余額超百億元，金融街更是高達210億元。

    融資成本最高達24%

    近半數超10%

    相較于銀行貸款，信托融資條件更為寬松，不過成本并不小。房企主要通過非標融資中的房地產信托融資獲取非銀貸款，其利率通常較銀行貸款利率更高。

    *ST新光最為典型，信托融資成本跨度極大。半年報顯示，截至今年6月末，*ST新光的信托融資余額為22.80億元，融資成本區間為3.36%至24%，融資期限在兩年及以下。此外，公司曾兩次向某頭部信托公司借款合計4.50億元，合同利率為9%，兩筆貸款于2018年9月份逾期未還，已處于司法執行中。截至今年6月末，上述借款的逾期利率高達24%。

    雖然24%的利率尚屬個例，但總體上房企的信托融資成本也著實不低。相關數據顯示，15家上市房企中有7家信托融資成本均超10%。從平均融資成本來看，4家房企在10%-11%之間；從融資成本區間來看，*ST新光等3家融資成本最高達到10%以上。

    “實際上，相較于前幾年，房企的信托融資成本有所下降。”用益信托研究員帥國讓表示，目前，房地產信托項目面向投資者的年化收益率在7%以上，疊加信托公司收益考慮，導致房企融資成本普遍超過10%。

    “現在房地產信托實行監管余額管控，加上壓降非標融資類規模的壓力，使信托公司議價能力提高。”某地方國資背景信托公司內部人士認為，“公司選擇項目較為保守，房地產信托的年化收益率普遍在7%上下浮動，按公司2個點的利潤來算，房企融資成本大概在9%至10%之間。”

    “隨著房地產信托監管收緊，目前，公司對于項目選擇更為審慎，傾向于大型房企，位置偏向于一二線城市等發達地區。另外，項目年化收益率區間為7%至9%，公司利潤一般要維持在1.5%乃至2%以上。因此，房企融資成本在10%以上屬于正常現象。”某央企背景信托公司相關人士如是說。

    4家信托融資占比超30%

    金融街規模達210億元

    雖然成本高企，但多家房企仍將信托融資視為最重要的融資渠道。記者梳理發現，15家上市房企中，上半年，*ST新光等4家上市房企融資規模占比均超過30%。其中，*ST新光信托融資占比最大，信托融資余額為22.80億元，占總融資額的68%。

    與此同時，信托融資規模居高不下，金融街等3家上市房企的融資規模過百億元。以金融街為例，截至6月末，金融街的信托融資余額為213億元，占總融資額的26%。

    “高成本的信托資金規模居高不下，主要是受強監管政策影響。”帥國讓認為，當前，房企在銀行開發貸、發債、海外融資等融資渠道受限，而信托靈活的資金運用方式，在一定程度上可以緩解房企資金流動性緊張局面。

    目前，股權型房地產信托逐漸成為轉型的探索方向。中誠信托統計數據顯示，房地產股權投資模式發展迅速，上半年采取股權投資模式的房地產集合信托規模達到1138.73億元，環比上升38.64%，同比升幅更是達到377.15%，創近年來新高，成為信托投資房地產領域最主要的投資模式。

    普益標準認為，房地產股權投資信托由于既不占用信托公司非標債權額度，又能優化房企的財務指標，將迎來階段性發展需求，成為房地產信托業務轉型發展的突破口。