伴隨著陣陣政策“暖風”，沉寂許久的房地產信托似有復蘇回暖跡象。

    來自用益信托的統計數據顯示，就在5月23日至5月29日這一周，房地產類信托的成立規模為11.03億元，環比大幅增加3.98倍，成為當周集合信托市場上成立規模唯一增長的業務領域。

    在地產行業融資情況整體改善的大背景下，房地產信托的回暖苗頭是反彈開始，還是“曇花一現”？多位受訪的信托業內人士認為，房地產信托仍面臨較為嚴峻的存量風險，后續還需關注相關政策的落地情況，地產信托的真正回暖為時尚早。

    地產信托暖意乍現

    近期，監管部門頻頻釋放支持房企合理融資需求的信號。就融資渠道而言，銀行信貸端口和發債渠道方面，都對地產企業的融資需求給予了一定的支持。曾經作為房企融資重要來源之一的房地產信托，也呈現出一定的暖意。

    5月最后一周，雖然房地產信托成立規模暴增3.98倍，但同期數據顯示，當周金融類信托的成立規模為34.14億元，環比減少16.64%；基礎產業類信托的成立規模為21.6億元，環比減少43.82%；工商企業類信托的成立規模為4.87億元，環比大幅減少62.09%。整體來看，這一周集合信托市場的成立規模環比減少了16.77%，房地產信托可謂逆勢增長。

    “房地產市場政策放松成為近期市場關注的焦點，但房地產信托仍面臨較為嚴峻的存量風險，政策放松能否讓房地產信托回暖還有待觀察。”用益信托研究員喻智分析道。

    一位信托公司高管透露，近期他所在公司的地產信托項目確實比以往有所增加。“就我了解的情況，存量客戶、存量項目通過新項目載體盤活流動性占有較大比例，純粹的新客戶和新項目合作很少，信托公司對于房地產項目依然較為謹慎，增量需求也不大。”

    另一家以房地產信托業務見長的信托公司人士也對上海證券報記者表示，房地產市場目前整體低迷，房地產企業資金鏈也仍較為緊張，行業風險并未完全出清，因此公司目前對房地產業務仍保持謹慎態度，其中融資類業務尤其如此。

    數據也證實，房地產信托的后勁似乎不足，回暖能否持續尚需打個問號。

    同樣是來自用益信托的統計，在5月30日至6月5日這一周，房地產信托的成立規模為11.28億元，環比增加2.19%。雖然仍呈現增長態勢，但增長速度明顯放緩，難言趨勢性機會。

    兌付風險或成最大“心病”

    作為信托公司曾經的“利潤發動機”之一，但2020年以來便陷入低迷的房地產信托，緣何難以東山再起？

    兌付風險頻發，或是房地產信托回暖路上最大的障礙之一。2020年以來，受“房住不炒”、規范房地產融資、防控房地產金融風險等因素影響，一方面，房地產信托的規模開始不斷縮水，另一方面，伴隨著一部分地產公司遭遇資金鏈問題，地產信托項目也成為兌付風險頻出的“雷區”。據用益信托和華寶證券的統計，2021年房地產信托違約數量至少為99只，涉違約金額達917.12億元，在信托整體違約規模中占比達61.1%。

    為了破解兌付風險，不少信托公司紛紛變身“開發商”，通過接盤開發商項目公司股權的方式來處置化解風險項目。

    比如，今年一季度，中國恒大發布公告，將其名下4個房地產公司項目股權分別出售給光大信托和五礦信托，由上述兩家信托公司投入資金以保障項目后續開發建設。無獨有偶，今年2月，南寧市龍光房地產開發有限公司也將下屬的柳州市龍光駿德房地產開發有限公司70%的股權轉讓給中融信托。

    事實上，隨著“資管新規”和“兩壓一降”監管政策的出臺，信托業自2018年就已進入轉型發展期。如今，步入轉型“深水區”，信托業在經歷轉型陣痛之際，不得不思考業務格局重塑的問題。而受到兌付風險和壓降融資類信托規模雙重因素影響的房地產信托，不再成為信托公司獲取利潤的首選項。

    已經披露的61份信托公司的2021年年報，也給出了一部分答案。中誠信托投資研究部表示，2021年，61家信托公司管理的信托資產規模整體略有增長，其中投資類信托規模快速增長，融資類信托規模普遍下降。截至2021年末，61家信托公司的平均投資類信托規模增至1377.89億元，同比增幅高達29.85%；而61家信托公司的平均融資類信托規模則降至680.18億元，同比降幅為25.16%。

    與此同時，證券投資信托的規模和占比大幅提升。61家信托公司平均證券投資信托業務規模達到660.12億元，同比增長54.14%，2021全年共有41家信托公司的證券投資信托規模實現了增長，該領域已成為信托公司業務轉型的主要方向。

    地產信托尋求轉型

    面對兌付風險和宏觀環境變化，地產信托下一步向何處去？記者采訪獲悉，目前多家信托公司正在探索房地產并購、康養地產等新方向。

    比如，萬向信托透露，近期公司將信托機制、優質地產、養老需求、醫療服務相結合，作為大股東與貴州六盤水市政府深度合作，推出了紅橋醫院醫養融合項目，成為康養地產領域的新樣板。據悉，萬向信托在項目建設、市場推廣、日常運營、資產管理等各流程環節均發揮了關鍵作用，突破了金融機構既有角色定位，并充分發揮公司在長三角、珠三角、西南重點城市的影響力，提振項目在一、二線城市的接受度。

    中海信托表示，鑒于穩經濟穩增長的政策預期，預計地產融資面改善情況將有所持續，但仍需關注政策落地的情況。后續公司比較看好優質區域的國資參股的并購項目機會，一方面該類項目因國資支持，將為融資增信提供支持，另一方面，并購項目符合政策支持方向。

    前述信托公司人士也表示，房地產作為國民經濟的支柱產業，關系國計民生，房地產市場的剛需、改善需求仍然存在，房地產信托業務作為投資人的大類資產配置之一，仍然具有較好的發展前景。不過，融資類房地產信托業務由于受信托行業融資規模的限制、業務風險增加等原因，規模勢必會逐步減少。房地產投資類信托、服務類信托將會逐步取代以固收為主的融資類信托業務。

    喻智坦言，單純的貸款信托模式，受融資類業務規模壓降和房企融資“三道紅線”政策的影響，信托資金供需兩端明顯收縮，無法滿足房企的發展需求。近兩年信托公司在服務鏈條上開始圍繞房企的上下游企業提供全方位金融服務，更加關注標準化的產品形式，越來越重視直接融資，以實現做精、做透合作的房企客戶，強化合作的黏性。目前房地產信托創新方向主要集中在股權投資、永續債投資以及資產證券化方面。