本報記者 謝嵐 見習記者 陳瀟

    1月12日，中指研究院公布的數據顯示，2023年房地產行業共實現非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。

    中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，2023年融資政策持續寬松，但融資總規模仍在下降，受市場復蘇勢頭持續轉弱等因素影響，投資人對房地產行業投資信心尚未能完全修復。

    從具體的融資結構來看，信用債仍占據發行大頭。2023年房地產行業信用債發行規模為4233.1億元，同比下降9.1%，占總融資規模的58.6%，較2022年有所上升。其中發行期在3年以上的占比42.0%，平均發行期限3.05年。

    海外債方面，2023年房企海外債發行規模僅為219.3億元，同比增長24.6%，占總融資規模的3.0%。其中，海外債發行金額較高的有中海地產、中國金茂、越秀地產等央國企。

    房企信托融資則降幅較大，中指研究院數據顯示，2023年房企信托融資規模為297.4億元，同比大幅下降71.0%，占總融資規模僅為4.1%。

    “隨著行業周期下行，前期房企信托違約事件時有發生，機構投資更為審慎，導致整體投資規模大減，去年6月份以來，信托融資金額連續下滑，個別月份單月融資不足10億元，僅在12月份出現翹尾，信托融資渠道接近消失。”中指研究院方面表示。

    ABS融資（資產支持證券化融資）方面則表現相對穩健。2023年，ABS融資規模為2472.9億元，同比下降6.8%，占總融資規模34.2%，平均發行期限為6.70年，期限明顯延長。

    從發行結構來看，ABS融資中的類REITs比例快速提升，發行占比提升至17.4%。在劉水看來，持有型物業在行業下行階段，成為房企盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中受益。

    “整體來看，信用債在政策鼓勵下市場緩慢復蘇，發行規模有望保持穩定，特別是優質民企將獲得相應發行機會；海外債、信托仍將維持零星發行狀態；ABS成為僅次于信用債的融資渠道，有底層資產支持的CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）/CMBN（商業地產抵押貸款支持票據）、類REITs仍將保持較高發行占比。”劉水表示。

    值得一提的是，中指研究院數據顯示，今年一季度房企到期債券余額達2373.5億元，其中信用債占比61.8%，海外債占比38.2%，境內債務償債壓力仍然不小。

    鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《證券日報》記者表示，從房企到期債務的時間來看，2024年一季度，房企不僅僅有大量工程款和農民工工資需要支付，同時3月份、4月份仍然面臨到期債務的償債小高峰，不排除可能會發生房企二次出險的現象。

    “對于穩健型房企，可利用當前融資寬松政策，置換獲取低息長期資金，提升財務彈性，同時積極利用REITs相關政策出臺時機，在盤活持有物業的同時形成持有物業運營金融閉環，發展資產管理業務。”劉水表示，出險房企也可借助當前金融政策窗口，積極與金融機構對接，對債務能展盡展，同時積極盤活存量資產，提升自身流動性。

（編輯 張鈺鵬 上官夢露）