■夏丹

    3月份房地產開發投資增速再次超過市場預期，除了土地購置費遞延和PSL貸款集中投放因素外，房地產開工包括租賃房和保障房建設加快是一個主要原因。先行指標土地購置面積出現改善，對后續投資有一定支撐作用。然而在資金來源全面從緊的環境下，開發企業后續拿地力度能否持續仍存隱憂。商品房銷售額增速的回落幅度大于銷售面積漲幅回落，表明總體市場成交處在量價平穩的良好狀態。

    投資增速再超預期

    從原有的邏輯框架來看，先行指標的下行趨勢應該反映在今年的開發投資增速當中，但年初發布的兩期開發投資數據不僅超預期反彈，且反彈幅度較大。1月份-3月份房地產投資增速高達10.4%，事實上這一指標已經整整三年未超過兩位數了，即便在政策和貨幣環境相對寬松、行業趨勢性復蘇的2015年-2016年。在租購并舉雙軌制度下，需同時考慮商品房、租賃房和保障房的情況，今年房地產投資存在超預期的可能。

    具體來看，進入3月份，除了土地購置費遞延和PSL貸款集中投放因素外，房地產開工建設包括租賃房和保障房的建設加快是一個主要原因。1月份-3月份房屋新開工面積34615萬平方米，同比增速反彈至9.7%，較上期提高6.8個百分點。其中住宅新開工面積25531萬平方米，增長12.2%。一是由于3月份的季節性復蘇，二是嚴監管和緊資金環境下，加快開工取代囤地成為開發商的較優選擇。

    先行指標土地購置面積出現改善，對后續投資有支撐作用。近期三線、四線城市房地產交易維持熱度，去庫存較快，不少地方相應調整了供地節奏。房企方面也有補庫存需求，在二線、三線城市積極布局。統計局公布的一季度房地產開發企業土地購置面積和成交價款同比增速再次回正，分別為0.5%和20.3%。從CREIS數據300個城市土地市場情況來看，二線城市和三線城市3月份推地同比、環比均明顯加快；其中三線城市土地交易領銜，成交面積環比和同比增速分別高達61%和103%。然而在資金來源全面從緊的環境下，開發企業后續拿地力度能否持續仍存隱憂。1月份-3月份，房地產開發企業到位資金同比增速繼續降至3.1%，為兩年來最低。其中，國內貸款僅增長0.9%，個人按揭貸款下降6.8%，首套房和二套房貸款平均利率分別升至5.51%和5.86%，供求兩端貸款政策均從緊；定金及預收款增速也放緩至11.2%，對應銷售增速的下滑。

    商品房銷售總體量價平穩

    1月份-3月份，商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%，增速比1月份-2月份回落0.5個百分點；商品房銷售額25597億元，增長10.4%，增速回落4.9個百分點。3月份以來重點城市推盤量增加，人才爭奪政策實質上定向地放松了房地產限購，提升了二線城市房地產成交預期；同時今年棚改貨幣化安置效應不減，將對三線、四線城市銷售有提振作用。商品房銷售額增速的回落幅度大于銷售面積漲幅回落，表明總體市場成交處在量價平穩的良好狀態。

    聚焦70個大中城市，3月份新建商品住宅價格算數平均環比0.42%，漲幅較上期有所擴大，有季節性因素影響；同比5.49%漲幅較上期下降0.3個百分點，限價調控措施發揮了效力。其中，一線城市房價同比增速為-0.6%為34個月以來最低值；二線城市和三線城市同比漲幅分別縮小0.22個百分點和0.35個百分點。然而由于限價調控，高性價比的預售房源需求依然旺盛，“日光”現象再現，不少樓盤出現了拒絕貸款而需全款買房的要求，剛需購房反而處于劣勢。針對這樣的情況，3月份上海、杭州、武漢等部分重點一線、二線城市出臺了公證搖號政策，并對“無房家庭”給予傾斜，符合保障剛需權益的調控方向。

    （作者系交通銀行金融研究中心高級研究員）