近日，備受市場關注的首批9只基礎設施公募REITs產品在內地正式公開發售，從而引發了市場對REITs的熱烈追捧。

    REITs，即不動產投資信托基金或俗稱的房托基金，是通過發行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

    自1960年代美國首次推出房托基金以來，房托基金作為資產類別在全球市場的規模及影響力一直顯著增長。截至2020年底時，已有超過40個司法管轄區推出房托基金。截至2021年3月，全球房托基金的總市值達到21902億美元，相比2013年激增近70%。

    香港作為亞洲國際金融中心，亦是最早推出房托基金監管制度的市場之一。香港特區政府早在2003年就頒布《房地產投資信托基金守則》，為房托基金市場的發展正式拉開了序幕。截至2020年4月底，共有10個房托基金在市場上市并交易，總市值約2440億港元。目前已有越秀房托、招商房托等主要資產位于內地的房托基金先后在香港上市交易。

    “由于香港股票市場發展十分出色，其中IPO發行尤為突出，近年來亦有一大批新經濟公司來港上市。在某種程度上，投資者或多或少忽略了房托基金市場。目前，香港房托基金的交易不及其他亞太市場活躍，底層資產的類別相對狹窄。但香港背靠內地龐大的市場，未來在房托基金市場仍有巨大的發展空間。”香港金融發展局（簡稱“金發局”）行政總監區景麟在接受21世紀經濟報道記者專訪時坦言。

    香港金發局的統計數據顯示，以2020年為例，香港房托基金的平均每日成交額為7780萬美元，遠低于新加坡2.27億美元和澳洲3.01億美元的日均成交金額。從房托基金市值占當地股市的比例而言，香港的房托基金市值僅占股市的0.4%，而澳大利亞、新加坡的占比則分別達到約6%、13%。

    戴德梁行最新發布的2020年度《亞洲房地產投資信托基金（REITs）研究報告》顯示，長期來看，REITs給投資人帶來的年化綜合回報相當可觀，因此越來越受到市場的青睞。工業物流、醫療健康REITs的十年期綜合回報均超過13%，其他物業類型的綜合回報率在8%-10%水平。

    活化“一帶一路”基建項目

    在區景麟看來，目前香港房托基金市場的相關資產類別選擇相對有限，香港房托基金大多數投資于住宅及商業物業，例如購物中心、寫字樓、工廠大廈及酒店，“由于本地房托基金資產欠多元化，并未能把握物流、基建、醫療保健及其他新興領域的增長動力。”

    5月14日，順豐房地產投資信托基金（簡稱“順豐房托”）正式上市，成為香港首個以物流地產資產為主的REITs。招股書顯示，順豐房托基金的投資組合初步包括位于香港、佛山及蕪湖的三處物業——香港青衣亞洲物流中心-順豐大廈、蕪湖豐泰產業園和佛山桂城豐泰產業園。

    區景麟指出，香港證監會認可的房托基金必須具備數個特色，包括專注投資于可產生定期租金收入的房地產項目，以及收入的絕大部分必須定期以股息方式分派給持有人，“換言之，香港房托基金可以投資的行業并無限制。香港已準備好歡迎新的資產類別以房托基金方式上市。”

    “香港房托基金均投資于較為傳統的資產，投資組合主要包括持有普通住宅及商業物業，例如購物中心、寫字樓、工廠大廈和酒店等。香港既是‘一帶一路’的‘超級聯系人’，亦是全球第二大生物科技融資中心、亞洲第一級數據中心樞紐，香港的房托基金大可發揮作用，滿足上述市場的融資需要。”區景麟表示。

    他指出，“一帶一路”沿線的大部分項目主要與基建相關，投資金額龐大、周期長及退出途徑不明均是投資者的主要顧慮，這類項目已逐步進入成熟期，可以考慮打包成房托基金，從而為一些資金“松綁”，投資更多的新項目，帶活整個市場。

    事實上，香港特區政府近年來亦不斷推出各項措施鼓勵房托基金來港上市。2021-2022年度財政預算案公布，香港證監會認可的合資格房托基金將獲資助，金額相當于支付予本地專業服務提供者費用的70%，上限為每個房托基金800萬港元。

    此外，香港采用簡單低稅制，房托基金可豁免利得稅及增值稅。本地或外國的個人投資者或機構投資者投資房托基金，均毋須就資本收益或股息收入繳稅。未來香港房托基金市場若能提供更多元化的相關資產選擇，從而吸引不同風險承擔能力及投資取向的投資者。

    建議納入互聯互通機制

    為了進一步拓寬香港房托基金的投資者基礎，香港金發局建議，將房托基金納入為股市互聯互通計劃下的合資格證券，允許兩地的房托基金投資于彼此市場。

    區景麟指出，此舉對于房地產私募基金而言，可以增加一個退出套現的渠道，“把房托基金納入股市互聯互通計劃不但可擴大現有的市場聯通機制，亦可促進房地產資產與跨境資本的配對成效，支持區域經濟增長及結構重整，有助香港發展成為區內房托基金投資的樞紐。”

    根據過往香港與內地資本市場股票、債券市場互聯互通機制的推出經驗，“兩地房托基金互通需要等待內地市場發展更為成熟之后才會適時推出。初期，在首批內地基礎設施基金上市前，相關安排可先實施南向交易，即容許合資格的內地投資者投資香港房托基金，讓他們在內地基礎設施基金正式推出之前，有機會先行參與成熟的離岸房托基金市場，從而進行評估和積累交易經驗，并為日后內地基礎設施基金的發展鋪路。”金發局總監及政策研究主管董一岳表示。

    董一岳指出，待內地基礎設施基金推出后，此安排即可擴展為雙向交易，讓內地及香港/國際投資者可在彼此市場投資上市的房托基金產品。此舉可以方便有意增加內地資產投資（尤其是基建投資）的國際資本進行相關投資；而希望在全球分散投資的內地投資者則可透過此投資平臺，通過香港投資區內及全球房地產資產。