本報記者 吳曉璐

    近日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，進(jìn)一步滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)界人士認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金對投資范圍、投資策略等方面進(jìn)行特定安排，提升基金運(yùn)作靈活度，強(qiáng)化風(fēng)險防范，更好支持不動產(chǎn)市場盤活存量，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

    “不動產(chǎn)私募基金試點(diǎn)將存量住宅等納入了投資范圍，為私募管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權(quán)實現(xiàn)更有效的資產(chǎn)和風(fēng)險隔離，為其參與復(fù)雜的困難房企資產(chǎn)盤活提供了有利手段。”鼎暉投資管理合伙人胡寧對《證券日報》記者表示。

    高靈活度提升市場積極性

    據(jù)中基協(xié)數(shù)據(jù)，截至2022年年末，中基協(xié)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元。

    為區(qū)別試點(diǎn)不動產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，證監(jiān)會指導(dǎo)中基協(xié)新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，業(yè)界人士認(rèn)為，此次試點(diǎn)，意味著監(jiān)管層為不動產(chǎn)私募基金“正名”。

    “與此前房地產(chǎn)基金和基礎(chǔ)設(shè)施基金相比，不動產(chǎn)私募投資基金可投資范圍擴(kuò)大，增加了存量商品住宅和市場化租賃住房。”LP智庫創(chuàng)始人國立波對《證券日報》記者表示，另外，此次試點(diǎn)在投資策略、風(fēng)險管理等方面均做了差異化安排和差異化管理，旨在進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

    胡寧表示，本次試點(diǎn)在監(jiān)管層面給不動產(chǎn)私募基金“正名”，“量體裁衣”式地給了不動產(chǎn)私募基金更加貼合市場實踐的操作空間，增強(qiáng)了私募管理人參與不動產(chǎn)投資的競爭力和積極性，特別是股債比的放松以及擴(kuò)募限制的放開，給予了私募管理人更大的靈活性。

    據(jù)記者了解，在原有股權(quán)基金監(jiān)管框架下，基金的債權(quán)投資比例（不超過20%）和期限（不超過1年）均受到限制。但在不動產(chǎn)投資中，往往需要通過債權(quán)投資獲取債息，為LP提供期間收益，避免分紅雙重征稅，以及開展資產(chǎn)、股權(quán)的抵質(zhì)押等風(fēng)險控制手段，加大對底層資產(chǎn)的控制力，提高投資本金安全性等。

    “本次試點(diǎn)對股債比給予了適度松綁，一方面有利于基金對底層資產(chǎn)的控制，一方面也使得實操中的靈活性大大增強(qiáng)。”胡寧表示。

    此外，“由于不動產(chǎn)的投資規(guī)模較大、周期較長，存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點(diǎn)解除了擴(kuò)募的比例限制，有利于基金管理人根據(jù)不動產(chǎn)項目的建設(shè)、開發(fā)節(jié)奏，分階段募集資金以匹配投資需求。”胡寧進(jìn)一步表示。

    中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇對《證券日報》記者表示，根據(jù)不動產(chǎn)投資所具備的特性而設(shè)置的規(guī)則，將使得私募基金管理機(jī)構(gòu)能夠更好地設(shè)計真正匹配各類不動產(chǎn)投資現(xiàn)金流特性的基金產(chǎn)品，更好匹配廣大投資人的收益回報訴求，也更有助于私募基金作為權(quán)益類資金更好地助力房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。

    建立全生命周期風(fēng)控體系

    為加強(qiáng)不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險防控，監(jiān)管部門對投資范圍、管理人、投資人、投資策略、信息披露等基金各環(huán)節(jié)均做了風(fēng)險防范。

    從不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍來看，何亮宇表示，試點(diǎn)雖然放開了開展存量商品住宅和市場化租賃住房投資，但是對于存量商品住宅限定在已取得“五證”且已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的項目；對于市場化租賃住房，也有一定的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度要求。

    從參與試點(diǎn)私募管理人資格來看，設(shè)置了較高門檻。何亮宇表示，目前從管理規(guī)模、專業(yè)人員、項目退出經(jīng)驗等方面設(shè)置了較高的門檻，通過頭部管理人先行先試，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動作用，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

    胡寧認(rèn)為，提高管理人門檻，確保有經(jīng)驗、負(fù)責(zé)任的管理人入圍試點(diǎn)，對監(jiān)管防范風(fēng)險意義重大。

    從投資者角度來看，明確提出以機(jī)構(gòu)投資者為主，并對自然人進(jìn)行一定限制。“設(shè)置較高的首輪實繳出資門檻，體現(xiàn)出以引入機(jī)構(gòu)資金為主要目的，對自然人的出資比例限制在不得超過基金實繳金額的20%，防范涉眾風(fēng)險。”何亮宇表示。

    試點(diǎn)對基金財產(chǎn)的對外擔(dān)保及資金流向進(jìn)行了限制。“不動產(chǎn)私募基金的投向為底層價值明確的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。本次試點(diǎn)明確了基金財務(wù)不得向被投企業(yè)以外主體提供擔(dān)保，或投資于私募管理人或其實際控制的項目，一方面確保了基金財產(chǎn)價值的風(fēng)險隔離，一方面也避免了自融等風(fēng)險。”胡寧表示。

    從產(chǎn)品運(yùn)作來看，何亮宇表示，對不動產(chǎn)私募投資基金設(shè)置了更高標(biāo)準(zhǔn)的基金首輪實繳規(guī)模要求、并強(qiáng)調(diào)特殊風(fēng)險揭示、按季度定期信披、強(qiáng)制托管等，有效控制不動產(chǎn)私募投資基金各階段風(fēng)險。

    推動“募投管退”良性循環(huán)

    目前，我國不動產(chǎn)行業(yè)積累的存量資產(chǎn)規(guī)模大，房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)方對資產(chǎn)盤活有迫切需求，另外，機(jī)構(gòu)投資者亦比較踴躍，不動產(chǎn)私募投資基金未來發(fā)展前景廣闊。

    “不動產(chǎn)作為一個重要的資產(chǎn)品類，專注于不動產(chǎn)投資的私募基金未來必然將在資產(chǎn)市場中扮演重要角色。”胡寧認(rèn)為，不動產(chǎn)私募基金的長足發(fā)展，首先需要進(jìn)一步拓寬機(jī)構(gòu)投資者來源，鼓勵銀行理財子公司、保險資管、政策性配套資金等參與，破除當(dāng)前政策障礙，推動保險資金投資。其次，要進(jìn)一步拓寬退出渠道。公募REITs是存量資產(chǎn)盤活退出的重要渠道，不動產(chǎn)私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chǎn)的重要來源。

    “建議未來通過政策支持，鼓勵引導(dǎo)不動產(chǎn)私募投資基金投資孵化高質(zhì)量資產(chǎn)標(biāo)的，研究制定與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機(jī)制，做大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。并研究通過公募REITs發(fā)行及擴(kuò)募機(jī)制的完善，提高市場化資金參與不動產(chǎn)私募投資基金的積極性，如放松公募REITs對財務(wù)投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等。”胡寧進(jìn)一步表示。

    從資產(chǎn)類別來看，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍與公募REITs高度相似。何亮宇認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金可以作為Pre-REITs主要的產(chǎn)品載體，成為多層次的REITs市場的一環(huán)。

    具體來看，何亮宇表示，不動產(chǎn)私募投資基金能夠在資產(chǎn)尚未成熟時，提前進(jìn)行孵化盤活，從前期的開發(fā)、建設(shè)到持有階段的提升、改造，再到形成可長期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為公募REITs擴(kuò)募提供豐富的資產(chǎn)儲備。

    “隨著市場進(jìn)一步成熟，未來持有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不動產(chǎn)私募投資基金本身應(yīng)該也有機(jī)會成為公募REITs的發(fā)起人，實現(xiàn)與國際市場的接軌，充分發(fā)揮不動產(chǎn)私募基金在資管、金融等方面的作用。”何亮宇說。

    何亮宇認(rèn)為，成熟的、發(fā)展良好的公募REITs市場也為不動產(chǎn)私募投資基金提供了非常好的退出渠道，推動其“募投管退”良性循環(huán)，并將在不動產(chǎn)私募投資基金標(biāo)的選擇、估值定價方面發(fā)揮“錨”的作用。