本報記者 田鵬

    11月28日，華潤置地控股有限公司和招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司等2家公司公開發(fā)行公司債券披露發(fā)布結果，據(jù)悉，2家公司通過深交所債券市場發(fā)行債券，合計募集資金58.4億元。

    東方金誠高級分析師馮琳對《證券日報》記者表示，與銀行貸款相比，房企可以通過債券融資與資本市場實現(xiàn)對接，從而大大拓寬籌資對象范圍，增加企業(yè)籌資規(guī)模，降低融資成本；與股權融資相比，債券融資的優(yōu)勢在于可以發(fā)揮財務杠桿作用，且不會造成公司控制權的分散。

    多舉措并行拓寬房企融資渠道

    今年以來，不論是國家層面，積極號召各部門持續(xù)出臺一系列房地產調整優(yōu)化政策措施，以適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，還是從地方層面，堅持因城施策、精準施策、一城一策，推陳出新提升房地產政策精準度。對于房地產市場的關注一直都是當前國家和各地重點工作內容之一。

    在這個過程中，資本市場作為其中不可或缺的一環(huán)，為房地產市場回暖輸出著源源不斷的支持。

    據(jù)華潤置地和招商蛇口等2家公司發(fā)行信息顯示，華潤置地擬發(fā)行公司債不超過20億元，發(fā)行價格為每張100元，總認購倍數(shù)1.18倍；招商蛇口擬發(fā)行公司債不超過38.4億元，發(fā)行價格為每張100元，總認購倍數(shù)1.11倍，兩家發(fā)行人最終發(fā)行規(guī)模與預計發(fā)行規(guī)模一致，顯示出市場反響較為積極。此外，兩只債券分別為5年期、3年期，期限相對較長，能夠更好支持發(fā)行人中長期資金需求。

    此外，深市首批獲批的兩單消費基礎設施公募REITs，也為盤活商業(yè)不動產打開了廣闊的空間。11月26日，證監(jiān)會以及深交所官網信息顯示，華夏華潤商業(yè)資產封閉式基礎設施證券投資基金和中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，成為深市首批獲批的兩單消費基礎設施公募REITs。

    市場人士表示，以消費基礎設施項目發(fā)行REITs，將有助于盤活商業(yè)不動產存量項目，打通重資產商業(yè)的退出路徑，提升購物中心的運營效率，吸引資金參與投資增強流動性。

    “這也意味著商業(yè)運營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質資產較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費類基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多。”市場人士表示，基礎設施公募REITs屬于權益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務進行置換的方式，極大降低基礎設施項目及企業(yè)的整體資產負債率。

    行業(yè)回暖信號持續(xù)顯現(xiàn)

    正是得益于今年以來一系列房地產領域調整優(yōu)化政策措施逐漸落地顯效，疊加“三支箭”齊力共振，我國房地產市場邊際改善信號正在加速顯現(xiàn)。

    從宏觀層面來看，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月份至10月份全國房地產市場基本情況數(shù)據(jù)顯示，10月份房地產開發(fā)景氣指數(shù)為93.40，下跌幅度逐漸縮小，態(tài)勢趨穩(wěn)。從銷售來看，10月份銷售金額同比降幅繼續(xù)收窄。市場庫存則進一步增長。10月末，商品房待售面積64835萬平方米，同比增長18.1%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

    中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，11月份以來，各地需求端政策繼續(xù)優(yōu)化。另外，中央及監(jiān)管部門多次提及加快“三大工程”建設，配套措施有望加快落地，供需兩端政策發(fā)力，有利于促進房地產市場平穩(wěn)運行。

    從微觀層面來看，房企盈利韌性凸顯、庫存去化成效顯著、主動性降負債效果突出等積極信號也在出現(xiàn)。

    以深市為例，在債務杠桿方面，深市房企債務水平正呈現(xiàn)出持續(xù)降低的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，深市28家房企的現(xiàn)金短債比大于1，48家房企帶息債務規(guī)模為12386.95億元，較2022年底下降4%，房地產公司主動性降負債效果顯現(xiàn)；同時，房地產公司平均資產負債率為57.28%，較上年同期下降2.48個百分點，剔除預收款后的平均資產負債率為42.50%，較2022年底下降1.73個百分點。

    談及未來房地產行業(yè)走向，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹表示，當前，我國房地產市場正處在轉型期，雖然遇到了一些困難，但未來的持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐。

（編輯 才山丹）