本報記者 田鵬

    2021年6月21日，首批9只基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）身負深化金融供給側結構性改革、有效盤活存量資產等重任破浪起航，拉開我國基礎設施公募REITs試點新篇章。

    四年間，深圳證券交易所市場（以下簡稱“深市”）基礎設施公募REITs以開拓者的無畏氣魄，踏上探索與突破的征程。四年時光里，市場規模實現質與量的雙重飛躍——截至目前，22只REITs在深交所成功掛牌上市，近580億元募集資金精準注入國民經濟的關鍵節點，為基礎設施建設構筑起堅不可摧的資金堡壘，助力實體經濟穩健前行。

    與此同時，在中國證監會統籌指導下，深交所堅持以市場為中心，積極搭建完善符合REITs特點與規律的監管規則體系，已構建“1個業務辦法+6個指引+1個通知+5個指南”的配套規則體系，覆蓋REITs全生命周期各個業務環節。這一體系既遵循市場規律，又貼合REITs產品特性，為市場穩健運行提供了堅實制度保障，也為我國REITs市場規范化、標準化發展樹立了標桿。

    深交所表示，下一步，將按照中國證監會部署要求，持續優化完善項目對接服務，發揮市場功能，盤活存量資產，推動REITs市場高質量發展，更好服務國家戰略和經濟社會發展全局。

    雙輪驅動

    市場生態日益完善

    回望我國REITs市場的建設征程，恰似一幅徐徐展開的金融創新長卷。2020年4月份，中國證監會與國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，以一紙重磅文件叩響資本市場創新之門，正式拉開基礎設施REITs試點的大幕。

    此后，在政策指引與市場期盼的雙重驅動下，各方歷經一年多的精心籌備與反復打磨，終于在2021年6月份迎來歷史性時刻——首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所同步鳴鑼上市。這不僅標志著基礎設施公募REITs試點工作從藍圖變為現實，更意味著我國資本市場正式開辟出一條盤活存量資產、服務實體經濟的創新路徑，為后續市場生態的日益完善埋下關鍵伏筆。

    如今，再看深市REITs版圖，蓬勃發展之勢清晰可見，產品規模穩健攀升，資產類型加速擴容，不斷釋放強勁增長活力。據深交所官網數據統計，截至目前，共有22只REITs在深交所上市交易，總募集規模578.10億元，項目類型覆蓋生態環保、產業園區、收費公路、倉儲物流等主流基礎設施類型。

    在這過程中，不斷上新的“首單”更是成為市場創新突破的生動注腳。試點啟動以來，深市REITs資產類型持續取得突破性進展，陸續推出首單清潔能源REIT、首批保障性租賃住房、首批消費基礎設施REITs、首單水利設施REIT、首單農貿市場REIT。值得一提的是，2025年6月18日首批數據中心REITs南方潤澤科技REIT正式獲批，不僅標志著REITs市場向新型基礎設施領域邁出關鍵一步，更為人工智能、云計算等前沿產業發展架起高效的資本橋梁。

    事實上，自我國基礎設施公募REITs市場啟航，構建“首發+擴募”雙輪驅動格局便成為重要發展方向，完善擴募政策體系更是關鍵一環。2022年5月份，深交所發布新購入項目指引，為REITs擴募制度搭建起四梁八柱；2025年3月份，《關于做好REITs非定向擴募技術準備的通知》重磅發布，明確將在近期完成公開擴募系統改造升級。這一系列舉措，猶如為REITs市場裝上強勁引擎，助力市場行穩致遠。

    市場分析人士指出，推動首發與擴募雙輪協同發力，既能加速形成存量資產與新增投資的良性循環，又能助力已上市優質運營主體依托市場機制，通過增發份額收購優質資產，優化風險收益結構，實現規模與效益的雙重提升，為REITs市場高質量發展注入持久動力。

    運營良好

    市場運行總體平穩

    四年來，一級市場“首發+擴募”穩步推進，為市場持續注入活力；同時，底層資產運營良好，為REITs市場穩健發展筑牢根基。

    據Wind資訊數據統計，截至6月20日收盤，深市22只REITs總市值約686.72億元，收盤價較發行價平均上漲25.18%，累計分紅95次，分紅總金額超65.41億元，反映了產品收益相對穩定、分紅屬性明顯的收益特征。

    從盈利能力來看，共有18只REITs披露了2024年度報告，數據顯示，2024年，相關產品整體實現盈利，平均可供分配金額完成率達104%，底層資產經營情況整體平穩，其中消費基礎設施、租賃住房和水利基礎設施等項目表現尤為穩健。

    市場人士表示，“REITs落地四年來，投資者對于REITs產品投資邏輯的理解不斷加深，市場的價格發現功能總體有效，引導資源合理配置的作用逐步發揮。”

    此外，從深市18只披露2024年年報的REITs來看，機構投資者持有份額占比平均已超過95%，涵蓋證券公司、保險公司、銀行理財、產業企業和私募基金等多種類型。這背后則離不開深交所持續深化市場培育工作。四年來，深交所通過舉辦多場REITs專題培訓、行業研討會和投資者教育活動，幫助機構投資者深入了解REITs產品特性與投資價值；同時，積極搭建投融資對接平臺，促進項目方與投資機構高效溝通，吸引了大量專業機構資金涌入，為市場注入長期穩定的投資力量。

    數據顯示，四年來，深交所發布投教文章及各類音視頻材料逾60份，開展“REITs全民行”上市三周年系列宣傳活動，引導基金管理人完善投資者關系管理機制，通過業績說明會、項目開放日等各類形式加強投資者溝通，累計召開投資者關系維護活動近100場。同時，深交所持續對接地方主管部門、原始權益人和市場機構，進一步與市場各方深化交流合作，加強重點項目儲備，常態化開展市場培訓，累計舉辦10余場“固收微課堂”等線上線下REITs專場培訓活動。

    展望未來，深交所表示，將持續推動REITs市場高質量發展，更好服務國家戰略和經濟社會發展全局。一是穩中求進擴大REITs試點規模。著力推動REITs常態化發行和高質量擴容，支持科技創新領域企業發行REITs，為加快培育發展新質生產力積極貢獻力量。二是推動完善配套規則機制。提升業務規范化標準化程度，優化發行詢價、信息披露、投資者保護等全鏈條監管機制，不斷夯實REITs業務法律法規基礎。三是支持提高上市REITs質量。以“管資產”為核心加強REITs日常監管，細化新購入項目的操作流程和要求，豐富擴募發售方式，支持REITs規范做優、持續做強。四是加大培育服務力度。持續加強對接服務，針對性開展REITs交流培訓活動，拓展優質項目儲備。五是促進投資者結構優化。鼓勵保險機構、公募基金等機構加大配置力度，配合推動社保基金、養老金、企業年金等機構投資者參與REITs投資，培育專業投資者群體，助力我國REITs市場建設行穩致遠。

（編輯 上官夢露）