招商蛇口（001979）：盡占天時地利人和，亟待土儲價值釋放

    央企地產巨頭，盡占天時地利，資源稟賦出眾

    央企招商局集團下屬地產上市公司，資源稟賦出眾。集團核心資產整合及業務協同平臺，打造“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”;公司深耕深圳前海蛇口自貿區（粵港澳深度合作示范區與先導區），區域內土儲面積超500萬平，其中已確權部分占比約36.7%，已開發部分占比約40.4%;隨著《廣東自貿區深圳前海蛇口片區綜合規劃》和《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落地，利于公司加快厘清尚未確權的土地儲備，加速推進具體項目開發建設。

    社區、園區、郵輪三大業務板塊協同互促，優勢互補

    三大業務板塊協同促進，產業導入、產城協同、配套完善等互動優勢顯著，獨特產業協同優勢利于多渠道獲取土地及控制成本;公司復制蛇口模式，已在廣州、深圳、重慶、青島等多城開展超過10個產業園的開發和運營;公司構建以郵輪母港為核心的高端旅游服務產業鏈，符合國內“消費升級”和“服務升級”大趨勢;雖郵輪板塊前期需要大量投入，短期內利潤貢獻不高，但先發優勢明顯，中長期前景看好，利于園區板塊相關產業鏈導入及社區板塊利潤率提升。

    三年業績承諾超額完成，銷售高增速，融資低成本，激勵鼓士氣

    公司大概率超額完成三年利潤承諾，2017年銷售金額1127.8億，同比增長52.5%;2018年1月銷售金額117.6億元，同比增長77.1%;公司積極拓展融資渠道、優化債務結構，2017中報顯示綜合資金成本為4.6%，行業內保持顯著優勢;全面立體的激勵方案將提振員工積極性。

    12個月目標價28.3元，首次覆蓋“買入”評級

    我們預測公司2017、2018、2019三年營業收入分別為755億元、944億元、1081億元，三年EPS分別為1.55元、1.95元、2.41元，給予2018年相對估值14.5倍PE，12個月目標價28.3元，首次覆蓋“買入”評級。

    風險分析

    調控時間過長有導致銷售不及預期的可能;金融去杠桿有導致行業融資困難的可能;匯率波動有導致匯兌損失加大的可能;利率提升有導致融資成本提升的可能;郵輪產業發展設施短期內有不達預期的可能。