40家房地產公司完成61起并購重組

    機構稱板塊估值處歷史最低水平

    上半年，房地產行業上市公司并購重組頻發。同花順統計顯示，上半年，剔除并購重組失敗和正在進行的項目，按最新公告日提取數據，房地產行業共有40家公司完成61起并購重組，完成并購重組的公司家數占上半年整個房地產行業A股上市公司總數的比例為31.25%，位居申萬一級行業第三位，上半年房地產公司并購重組涉及的金額約432.68億元。

    對此，接受《證券日報》記者采訪的私募排排網研究員孫恩祥表示，“這些年來，房地產行業整體利潤呈現出明顯的下滑態勢，很多中小房地產企業更是遭遇到同業競爭和行業政策的雙重壓力，生存極為困難，因此并購重組成為房地產公司減少同業競爭、提升行業競爭力最直接有效的方式，優質的并購重組對房地產公司業績和基本面提升作用非常明顯。因此在行業整體利潤下滑的背景下，看好房地產企業通過并購重組做大做強，尤其是行業中的優質龍頭企業進行強強聯合，值得重點關注。”

    多家房企銷售額增長明顯

    從并購重組交易標的總價值來看，今年上半年并購重組交易標的總價值達到或超過1億元的房地產公司有27家。其中，城投控股并購重組交易標的總價值最高，達176億元。此外，藍光發展、招商蛇口、美好置業等3家公司并購重組交易標的總價值也均超過20億元。

    從企業性質看，涉央企國資控股上市公司4家、涉省屬國資控股上市公司8家、涉地市國資控股上市公司12家、民營上市公司12家。

    盡管受到疫情影響，但已完成并購重組的部分房地產行業上市公司，業績表現較好。統計數據顯示，在上述40家上半年完成并購重組的房地產行業上市公司中，有27家今年一季度凈利潤實現同比增長，占比近七成。其中，有8家公司今年一季度凈利潤同比增超100%。截至目前，已有5家公司披露了2021年上半年業績預告，深深房A、合肥城建、招商蛇口等3家公司業績預喜。

    事實上，上半年多家龍頭房企銷售額增長明顯。據克而瑞地產研究TOP100房企銷售數據顯示，1月份-6月份TOP100房企累計銷售額70335億元，同比增長92%。其中，6月份單月TOP100房企銷售額14607億元，同比增長33.59%。具體來看，綠地控股6月份的同比增速最快，達到118.87%，招商蛇口以96.13%的增速次之，融創中國、中海地產、華潤置地的同比增速也達到70%以上。另外，1月份-6月份TOP100房企累計實現銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。

    華輝創富投資總經理袁華明對記者表示，“房地產企業的盈利主要由購入土地價格、新房銷售價格和資金成本三方面影響。房地產企業從購入土地到交房和確認收入，通常需要2年-3年的周期，短期來看房地產行業還在消化2017年和2018年高價購入的土地，而全國很多地方新房的限價和限售措施，意味著土地成本高，但價格還不能漲，所以最近幾年房地產行業的毛利率呈現較為明顯的下行態勢。另外，當下對房地產行業融資整體趨嚴趨緊，一些房企資金成本的上漲對利潤形成侵蝕。綜合來看，如果房地產調控政策持續趨緊，短期房地產行業盈利能力提升難度較大。在房地產調控的大背景下，一些中小房企出現了流動性問題，但同時也意味著資金充裕的房企可以利用并購重組，以更好的價格獲取優質土地資產，所以并購重組有望成為頭部房企布局未來、做大做強的重要方式。”

    板塊估值處于底部區域

    記者統計發現，2021年上半年，房地產行業指數累計下跌9.01%，跑輸同期上證指數。但在上述已完成并購重組的40只房地產股中，有16只個股期間股價跑贏上證指數，占比逾三成。

    值得一提的是，房地產板塊估值仍處于底部區域，具備較高的估值優勢。統計顯示，截至7月2日，板塊整體最新動態市盈率為9.71倍，市凈率為1.02倍。其中，上述40只個股中，有17只當前股價處于破凈狀態，藍光發展、中南建設、金科股份、廣宇發展、南山控股等5只個股的最新動態市盈率均不足10倍。

    對于房地產板塊的投資機會，國信證券認為，當前房地產板塊估值仍處歷史最低水平。中短期來看，銷售端的高景氣可能繼續驅動土地端的高熱度，“高景氣+低庫存”的行業格局依舊，地產開發拿地利潤率短期難見拐點。同時，具有持續經營屬性的商業地產逐漸得到市場認可，物管高確定和高成長的雙重優勢打開高估值空間。建議關注貨值充沛、拓展手段多樣的開發企業，商業地產開發商及運營商，具備品牌優勢的優質物管公司。