中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》

    住房租賃資產(chǎn)證券化落地 凸顯四大亮點(diǎn)

    ■本報(bào)記者 杜雨萌

    近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）提出，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

    思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，此前住房租賃資產(chǎn)證券化一直難以落地的主要原因在于過(guò)高的租售比導(dǎo)致收益率過(guò)低，而雄安新區(qū)全新住房體系的建立，以及農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地成本較低，這讓住房租賃資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品得以搭建，而用資產(chǎn)證券化的方式，也有利于開(kāi)發(fā)商盡快回收成本，提高資金使用效率，有助促進(jìn)更多企業(yè)參與租賃型住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，讓市場(chǎng)盡快進(jìn)入良性運(yùn)行狀態(tài)。

    《通知》指出，要重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

    上海易居研究院研究員王夢(mèng)雯在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，考慮到住房租賃投資需要長(zhǎng)期占用投資資金，金融體系能否為住房租賃投資經(jīng)營(yíng)者提供資金成本合理的長(zhǎng)期資金，是影響租賃住房市場(chǎng)供給的關(guān)鍵。對(duì)于住房租賃市場(chǎng)整體而言，仍需要更加全面、系統(tǒng)的長(zhǎng)期資金融通渠道。從長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)加快房地產(chǎn)投資信托（REITs）立法，建立中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。

    此外，在強(qiáng)化監(jiān)督管理工作方面，《通知》明確，要建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，要合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值、合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，總的來(lái)看，《通知》本身有四大亮點(diǎn)值得關(guān)注：一是推進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)模化。《通知》對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化基本條件進(jìn)行了明確，我國(guó)資產(chǎn)證券化方式的發(fā)展規(guī)模和美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還有很大差距，目前證券化的規(guī)模還有極大的發(fā)展空間，所以明確基本條件就可以更好地為資產(chǎn)證券化發(fā)展打好基礎(chǔ)；二是推進(jìn)集體用地有效進(jìn)入租賃市場(chǎng)。全國(guó)13個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)正在進(jìn)行中，資產(chǎn)證券化可以助力其更快速開(kāi)展；三是推進(jìn)租賃需求集中區(qū)域的租賃房源供給，《通知》明確資產(chǎn)證券化會(huì)優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)，這些區(qū)域也是當(dāng)下和未來(lái)租賃需求的集中地，資產(chǎn)證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點(diǎn)區(qū)域；最后《通知》對(duì)于資產(chǎn)證券化的監(jiān)管也作出了要求，這可以推進(jìn)資產(chǎn)證券化更有效進(jìn)行，并在資產(chǎn)證券化快速推進(jìn)的同時(shí)讓其更加安全和有效。