本報(bào)記者 侯捷寧

    見習(xí)記者 韓昱

    北京時間12月7日晚，MBA（美國抵押貸款銀行家協(xié)會）公布數(shù)據(jù)顯示，截至12月2日當(dāng)周，美國MBA抵押貸款申請活動指數(shù)環(huán)比下降1.9%，同比下降66.9%。從分項(xiàng)指數(shù)看，購買指數(shù)環(huán)比下降3.0%，同比下降40.6%；再融資指數(shù)環(huán)比小幅回升4.7%，但同比下降86.4%，仍處于近二十年來低位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，抵押貸款申請和再融資活動的不斷下滑，反映出美國房地產(chǎn)市場景氣度日趨低迷。

    中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，在美國通脹周期中，美聯(lián)儲持續(xù)的加息動作傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場貸款利率之上，導(dǎo)致其不斷攀高。在此影響下，美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出新房、二手房需求下調(diào)，整體掛牌成交周期拖長的現(xiàn)象。

    在美聯(lián)儲年內(nèi)激進(jìn)加息下，美國住房抵押貸款利率快速攀升。以30年期抵押貸款固定利率為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，在11月10日當(dāng)周，該項(xiàng)利率沖破“7%”關(guān)口，錄得7.08%，創(chuàng)2002年3月份以來最高值，隨后在美聯(lián)儲放緩加息預(yù)期下有所回落。不過截至12月1日當(dāng)周，該項(xiàng)利率仍錄得6.49%高位，年內(nèi)漲幅達(dá)108.7%。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)思想發(fā)展研究院研究員岳翔宇對《證券日報(bào)》記者分析稱，2022年之前的兩年，美國寬松的貨幣財(cái)政刺激使得房地產(chǎn)市場走高，而隨后美聯(lián)儲開啟快速加息進(jìn)程，增加了購房居民和房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，不利于美國房地產(chǎn)行業(yè)。從數(shù)據(jù)角度看，也體現(xiàn)在美國房地產(chǎn)市場開工、銷售、貸款等指標(biāo)的持續(xù)下滑。

    從最關(guān)鍵的銷售指標(biāo)看，NAR（美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會）于11月30日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份美國成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比下降4.6%，在過去10個月中有9個月出現(xiàn)環(huán)比下滑，同比下降幅度更是高達(dá)36.7%。

    此外，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin在12月1日發(fā)布的最新報(bào)告顯示，美國居民的購房意愿也在走弱。截至11月27日當(dāng)周，經(jīng)紀(jì)人帶看房活動年內(nèi)下降53%。網(wǎng)絡(luò)上“待售房屋”的搜索數(shù)量同比下降幅度也達(dá)到40%。

    “美國房地產(chǎn)市場快速降溫并已步入衰退，利率飆升導(dǎo)致購房需求快速下降，進(jìn)而引發(fā)房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，住宅投資對于美國經(jīng)濟(jì)拖累也在加深”，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，美國房地產(chǎn)市場將從數(shù)量以及價(jià)格兩個層面拖累美國經(jīng)濟(jì)增長。一方面，房屋銷售逆風(fēng)會傳導(dǎo)至住宅投資與開工規(guī)模，導(dǎo)致大宗商品以及耐用品等消費(fèi)品的需求下降，同時也會導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，比如，金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、建筑業(yè)等的景氣度下行，進(jìn)而對美國經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生較大影響；另一方面，銷售慘淡會滯后性地推動房價(jià)下跌，進(jìn)而通過壓縮房屋資產(chǎn)凈值、提高借貸限制以及引發(fā)止贖等方式惡化居民資產(chǎn)負(fù)債表，減少居民消費(fèi)。同時房價(jià)下降也會提升信貸市場的金融風(fēng)險(xiǎn)，影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

    近日，有越來越多的華爾街機(jī)構(gòu)就美國房地產(chǎn)市場發(fā)出警告，比如，摩根士丹利認(rèn)為，美國房價(jià)才剛開始調(diào)整，美國房價(jià)到2024年底將由峰值下滑約10%。

    北京看懂研究院研究員陳佳對《證券日報(bào)》記者表示，美國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度持續(xù)攀升，疊加美國金融體系內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性問題，美國經(jīng)濟(jì)衰退的風(fēng)險(xiǎn)也在日益加大。部分華爾街機(jī)構(gòu)甚至預(yù)測，在未來12個月內(nèi)美國即有出現(xiàn)衰退的概率。

（編輯 李波 上官夢露）