本報兩會報道組 杜雨萌

    3月4日，《證券日報》記者獲悉，全國政協委員、中信資本控股有限公司（簡稱中信資本）董事長兼首席執行官張懿宸今年共帶來8份提案上會，其中就包括《關于公募REITs延展到持有型商業不動產的提案》。

    張懿宸告訴《證券日報》記者，商業不動產市場作為房地產市場的一個細分領域，承擔了實體經濟載體的重要功能。與一次性銷售為目的的分散業權的住宅地產不同，商業不動產是單一業權、以長期持有為目的、可持續地滿足企業辦公及民眾生活消費需求的實體空間載體，既助力樓宇經濟的健康發展，又為滿足人民群眾美好生活的消費需求做出貢獻。但是由于商業不動產資金占用量大、收益率相對偏低、對運營團隊專業度要求高、融資渠道及退出通道相對有限，制約了商業不動產市場的健康有序發展。

    值得關注的是，2020年4月30日，證監會、國家發展改革委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著我國將開啟以基礎設施作為基礎資產的公募REITs市場；2021年1月29日，滬深交易所發布公募REITs相關配套業務規則。

    “為促進商業不動產的良性循環，發揮優質商業不動產在房地產行業中的正面作用，有效鼓勵和引導優質商業不動產項目打造和可持續發展，將公募REITs延展到持有型優質商業不動產領域，無疑將帶來多方面的積極意義。”張懿宸認為，首先，隨著服務業在我國GDP中所占比重持續上升，線下消費新業態不斷涌現，社會對商業地產需求預計將保持增長。在采取切實有效措施隔離資金變相流入住宅地產開發、堅持“房住不炒”宏觀政策的前提下，將公募REITs延展到持有型優質商業地產領域，將促進和鼓勵業主方以長線持有的理念提升融投管退專業水平，推動商業不動產產業鏈健康良性循環，助力實體經濟的發展；

    其次，將公募REITs作為優質商業不動產的金融工具，可有效盤活存量資產，有利于提高市場效率，并且鼓勵更多業主方提升商業地產的品質和質量，推動更多優質資產出現；也將鼓勵投資者從債權轉向股權，將有效助力擁有優質持有型物業的業主方“去杠桿”，為房地產市場的供給側改革提供創新解決方案；

    最后，優質商業不動產的特點是擁有長期穩定的現金流，通過公募REITs平臺有利于給機構資本、社會民間資本以及中小投資者提供更多穩定安全的投資產品，間接實現為部分地區住宅價格非理性上漲降溫。

    對此，張懿宸建議，一是建立和健全商業不動產REITs的體制機制。一方面鼓勵自持型的優質商業不動產作為基礎資產通過REITs市場釋放流動性；另一方面，通過嚴格監管防止資金變相流入住宅開發市場。

    二是建立商業不動產基礎資產的估值標準、準入機制以及信息披露機制。統一估值標準，嚴格準入已經產生穩定現金流的存量項目，對商業不動產基礎資產的持有時間以及歷史收益明確準入要求，做好全面持續的信息披露，鼓勵可持續發展的優質項目脫穎而出，同時防止成為住宅開發變相融資的工具。

    三是建立稅收穿透機制并出臺相應稅收政策以驅動商業不動產REITs發展。通過稅收穿透機制，解決在資產交易環節和投資者分紅環節面臨的重復征稅問題。一方面，原始權益人以設立公募REITs為目的對商業資產進行資產重組、股權轉讓等行為應適用于企業內部資產重組相關的稅收優惠政策規定，給予免征或遞延征稅優惠。另一方面，個人投資者作為公募REITs的重要參與方，在持有REITs份額期間取得的收入，應免征個人所得稅，解決REITs個人投資者的雙重所得稅問題。

    四是健全投資者保護機制，建立外資準入政策，吸收長期資金進入商業不動產REITs市場。疫情下由于海外很多經濟體表現疲軟，海外資本對中國資產的投資熱情有望上升，建議明確中國公募REITs的海外資金準入機制，允許境外資金通過合理合法方式可投資我國公募REITs產品，為商業不動產公募REITs長遠發展注入源頭活水。

    五是借鑒中國香港和新加坡等海外成熟REITs市場先進經驗，助力我國商業不動產市場的健康有序發展。

（編輯 李波 喬川川）