本報兩會報道組 楊潔

    促進房地產市場平穩健康發展是當下經濟金融工作的重要內容之一。3月5日，國務院總理李強在政府工作報告中介紹今年政府工作任務時提出，優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

    今年以來，支持房地產市場發展的舉措不斷出臺，城市房地產融資協調機制加速落地。一方面，多地“白名單”項目快速推出，落地節奏快，項目覆蓋面大；另一方面，金融機構加大馬力，以實際行動推進項目對接落地，加快資金投放。

    整體來看，城市房地產融資協調機制自建立以來已取得一定成效。業內人士表示，隨著項目資金逐步到位，項目建設將加速推進，整體對市場的正向影響有望進一步顯現，后續相關配套政策也有望進一步完善。

    商業銀行有序推進實施

    2023年中央經濟工作會議明確提出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

    今年1月份，住房和城鄉建設部、國家金融監管總局聯合出臺《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，明確建立城市房地產融資協調機制。隨后，兩部門相繼召開會議，進一步部署落實城市房地產融資協調機制相關工作。2月6日，國家金融監督管理總局召開專題會議要求，“各商業銀行要主動對接協調機制，對推送的房地產項目名單要及時開展評審，加快授信審批，對合理融資需求做到‘應滿盡滿’”。2月20日與2月29日，兩場城市房地產融資協調機制調度會召開，推動城市房地產融資協調機制加快落地見效。

    自1月份城市房地產融資協調機制工作部署以來，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行審批通過貸款超2000億元。而根據此前披露的數據，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，共涉及5349個項目。對比來看，8天內，增加了62個城市，超600多個項目。

    工作取得良好開局的背后是住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局部門聯合調度，各地與相關金融機構迅速行動，建機制、提名單、抓落實。

    《證券日報》記者采訪了解到，在城市融資協調機制建立后，多家銀行積極響應，通過成立“專項工作小組”、現場調研、開辟綠色通道、制定個性化措施等一系列舉措，推動項目貸款投放既“快”又“穩”。

    從數據的最直觀呈現來看，工商銀行截至2月22日，已對接約3800個項目，完成審批項目近100個，審批金額約400億元，并已在廣州、北京、蘇州、鄭州等25個城市，對接近40個項目，新增融資約80億元。截至目前，農業銀行已累計對接超4000個項目，累計授信近500億元，貸款主體中，民營企業等非國有主體占比超過80%。中國銀行已經批復及正在審批的項目超過100個，金額超過300億元，正在進行評估的項目近2500個。建設銀行已對接項目近3000個，已審批項目近百個，審批金額500多億元。民生銀行已收到融資協調機制推送項目867個。

    從數據背后的實踐來看，各家銀行的具體做法各有特色。例如，在重慶，工商銀行通過成立“房地產融資協調機制工作小組”，組建房地產融資業務專屬審查團隊的方式，為“白名單”項目開辟授信審批綠色通道，實現對重慶市“白名單”項目的全覆蓋對接。

    在安徽，農業銀行聚焦保障購房人權益，實施“優先受理，優先調查，優先審查，優先審批”的“四優先”工作機制，率先審批當地首批協調機制項目金額16.8億元。

    為確保金融服務落實落地，中國銀行董事長葛海蛟2月27日至2月28日在四川成都、湖南長沙開展房地產融資協調機制專題調研，成立由行長擔任組長的總分行兩級工作專班，調配專業骨干力量高效組織項目評審，推動“白名單”項目融資取得新進展。

    建設銀行、民生銀行等也紛紛成立專門的工作小組，積極與名單內房地產項目做好對接，優化業務流程、提升辦理效率。

    “從數據看，融資協調機制成效顯著，‘白名單’項目審批、資金發放等進度明顯加快，這有助于緩解房企資金壓力，促進房企加快建設與交房；同時，也有利于提振市場對房地產行業復蘇的信心。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對《證券日報》記者表示。

    中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬對《證券日報》記者表示，在政策推動下，商業銀行積極對接“白名單”項目，部分已經開展貸款融資和貸款展期，城市房地產融資協調機制快速落地。隨著商業銀行有序推進實施，預計“白名單”項目后續還有可能加速落地。

    一視同仁分類施策

    在銀行落實房地產融資協調機制的過程中，“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”被反復提及，這也是政策要求的內容之一。對銀行而言，如何做到一視同仁，優化貸款審批流程，是切實促進金融與房地產市場良性循環的關鍵所在。

    對于清單中的項目，中國銀行選擇了分類施策、逐一甄別，也就是按照市場化、法治化原則進行項目評估。對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，該行建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

    如果說中國銀行是在橫向維度做出分類，工商銀行的舉措則是在縱向維度進行分層。具體而言，工商銀行通過“快”與“穩”的結合，區分集團與項目本身的風險，更加精準地一視同仁支持房企優質項目合理融資需求，防范項目交付風險，促進房地產市場平穩健康發展。

    中指研究院企業研究總監劉水對《證券日報》記者表示，在對待協調機制推送的“白名單”項目方面，商業銀行需按照市場化、法治化原則評估協調機制推送的白名單。在工作機制方面，商業銀行應建立專門工作機制，優化貸款審批流程，完善審批制度，細化盡職免責規定。

    婁飛鵬認為，商業銀行在對房地產領域提供金融服務時，要重點研判其項目情況和融資主體現金流情況，關注風險緩釋措施，對于符合銀行準入條件的項目或者房地產企業，滿足其合理融資需求。

    前期對協調機制項目審批一視同仁，后期對資金用途嚴格審查同樣有必要。監管部門要求“確保資金全部用于項目開發建設，嚴防資金被挪用于購地、償還債務或其他投資”。

    農業銀行相關部門工作人員對《證券日報》記者表示，對照清單內項目，該行嚴格按照項目工程進度發放貸款。同時，加強貸款資金使用的全過程監控，在嚴格執行相關部門預售資金監管規定的前提下，按規定逐筆審核資金支出，確保資金全部用于項目開發建設。

    婁飛鵬認為，銀行在準入管理環節，需充分關注房地產企業和項目現金流情況，科學合理測算貸款資金規模，防止過度授信、過度融資。在貸款發放支付環節，做好受托支付，關注回款周期，根據項目資金流情況及時回收貸款。

    在劉水看來，要加強貸款“發放—使用—償還”閉環管理，防止貸款被挪用，保障信貸資金安全。

    58安居客研究院院長張波對《證券日報》記者表示，一方面，要重點做好資金的發放管理，專戶監管。例如，根據工程進度進行相應款項的撥付，做好流程上的把控，并對資金流向進行穿透式管理。另一方面，落實地方政府的監管主體責任，而非僅有銀行把關，而是通過層層把關的方式，最大限度保障資金的安全性。

    金融機構需加快優化業務流程

    城市房地產融資協調機制作為破解當前房地產企業融資困境的有力抓手，是維護購房人合法權益的有效手段，也是完善房地產項目管理的重大創新，對促進房地產市場平穩健康發展發揮著重要作用。

    住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局2月29日聯合召開的城市房地產融資協調機制工作視頻調度會議強調，按照協調機制“應建盡建”原則，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協調機制，既要高質量完成“白名單”推送，又要高效率協調解決項目的難點問題。要嚴格按照標準做好項目篩選，經金融機構確認后形成第一批合格項目名單。金融機構應加快審核。

    記者了解到，國有大行紛紛表示，將始終堅持大行擔當，統籌全行進一步推動落實城市房地產融資協調機制落地見效，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。同時，將持續做好金融服務保障性住房、超大特大城市城中村改造以及平急兩用公共基礎設施建設“三大工程”相關工作，助力構建房地產發展新模式。

    “在一系列政策措施推出后，政策成效逐步顯現，有助于穩定房地產市場。”婁飛鵬認為，就進一步穩定房地產市場而言，在支持供給、穩定需求等方面還有政策空間。

    周茂華同樣表示，此前出臺的一攬子穩樓市政策措施仍有發揮空間，重點是各區域要根據當地市場供需情況，因城施策用好用足政策工具，穩定預期，讓政策紅利持續釋放。后續要讓融資協調機制盡可能發揮最大效果，需要加強部門協同配合，降低信息不對稱。同時，金融機構要加快優化業務流程，提升業務辦理效率等。

    “在房地產市場深度調整的背景下。樓市政策還需長短期結合，共同推進市場不斷走向穩定。”張波表示，從短期政策來看，一方面關注民生，“保交樓”以及降低“存量房貸”等政策切實落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感。另一方面，加大對供需雙方的拉動，重點落實融資一視同仁及一線城市限購放松的政策，以解決開發商貸款難、購房者門檻高的問題。從長期政策來看，在居住品質升級和保障覆蓋面擴大方面有很大發力空間。