●華安基金

    國內首批9只公募REITs已于近期完成認購，與普通的公募基金產品首募不同，此次公募REITs的發行類似于一次股票IPO，后續也即將在二級市場正式上市。

    雖然從IPO發行到上市交易與股票類似，但公募REITs作為一類區別于股票等資產的全新投資品種，投資者需全面充分了解其特殊性。同時，公募REITs上市后，投資者也應考慮市場波動因素，并對產品二級市場交易價格的波動做好充分的心理準備，理性應對。

    基礎資產不同

    收益結構特殊

    作為資本市場重要的創新品種，公募REITs發行即受到投資者青睞，未來也有望成為居民增長財產性收入的投資新工具。但業內人士表示，投資者需要正確理解這類新產品，以及其與股票等傳統資產的差異。

    基礎資產不同。如果說股票是“公司上市”而發行的有價證券的話，那么公募REITs可以被形象地理解為“資產上市”而發行的有價證券。公募REITs以擁有持續、穩定經營現金流的不動產作為底層基礎資產，例如首批基礎設施公募REITs，這批產品的基礎資產包括有現代物流倉儲、產業園、高速公路、水務處理、垃圾發電等不動產。公募REITs的出現在效果上實現了基礎設施實體資產的公開發行上市，給予投資者參與實體資產的收益分配的機會。

    收益分配與普通封閉式基金不同。基礎設施公募REITs應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。這一點與普通封閉式基金“封閉式基金年度收益分配比例不得低于基金年度可供分配利潤的90%”的規定有所差異。可供分配金額是在稅息折扣及攤銷前利潤（EBITDA）基礎上綜合考慮項目公司持續發展、項目公司償債能力、經營現金流等因素后進行合理調整的金額，該指標更能體現資產運營的凈現金流水平。

    結合首批公募REITs看，根據底層資產類型的不同，公募REITs可分為產權類和經營權類，其收益來源也有所不同。其中，對于倉儲物流、產業園區等產權類公募REITs依靠出租資產獲得的租金和資產增值潛力帶來的產品價值的長期增長獲得收益；而如高速公路、市政建設類等經營權類公募REITs則主要依靠與政府簽署的特許經營協議進行收費而獲得收益。從首批試點項目的公開募集信息來看，產權類公募REITs預測的首年分派率均不超過5%，較經營權類REITs的現金分派率低，但其底層資產的長期價值上升將驅動產品價值的長期增長；而經營權類REITs資產在存續期內逐年攤銷，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。也因此，經營權類REITs從本質上更接近債，而產權類REITs的股性特征相對更強。

    理性應對價格波動

    首批公募REITs認購火爆，而參與認購的共有三種投資者，分別為戰略投資者、網下投資者和公眾投資者。值得注意的是，首批公募REITs呈現出商業銀行、保險機構、券商資管等機構踴躍認購的場景，9只產品均實現了超比例認購，平均有效認購倍數近8倍，公眾投資者認購也十分積極。

    雖然投資者認購熱情高漲，但仍需關注這類產品上市后可能出現的情況。

    首先，考慮到資本市場對于REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批公募REITs上市后二級市場價格出現一定波動。建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，減少雙向波動。以產權類REITs為例，倉儲物流、產業園區、數據中心等各類資產的市場供需和透明度狀況有明顯差異，且此前主流機構在一級市場參與相關資產投資的經驗積累程度不一，因此不排除機構本身對于資產類別有先期偏好，進而影響后市交易定價。

    其次，目前我國REITs尚處于發展初期，首批公募REITs上市后可能存在交易不活躍的情況，投資者或許會面臨買入、賣出不能及時成交的情況。從海外市場經驗來看，公募REITs的換手率并不高，二級市場流動性總體不如股票。在美國上市的基礎設施REITs近1年的加權日均換手率為0.518%，同期香港REITs、新加坡REITs的日均換手率則更低，分別為0.262%、0.241%。

    不過，根據監管要求，首批公募REITs都引入了流動性服務商，以此保障公募REITs上市之后的流動性。同時，基金份額還可通過質押協議回購、質押式三方回購等方式進行交易。建議投資者多留意這些產品的流動性提供商的家數和具體情況。

    最后，投資者也應注意到目前已經公示的首批產品管理人方案上的差異、基礎資產運營情況、市場利率變化、二級市場交易情緒高低等，這些因素也可能會對公募REITs上市后的表現造成影響。