近日，在宣布收購京漢股份三個月之后，千億房企奧園就火速重組京漢董事會，5名奧園背景的高管加入，京漢這家河北開發商，正式成為廣東奧園旗下成員企業。

    收并購能讓企業實現跨越式增長，此前萬科收購浙江南都、融創收購萬達文旅，都讓他們實現了規模的躍升。年初，奧園定下了今年銷售增長12%的目標，而通過此次收購，可以進一步豐富土地儲備，更快實現目標。

    值得關注的是，奧園收購京漢，是今年以來房地產行業第一宗公司層面的股權收購案，近年席卷地產行業的收并購潮正在升級，已經從項目收購擴展至股權并購，預計接下來還會發生不少此類案例，如泰禾正在尋找戰略股東，創始人黃其森甚至愿意讓出控制權。

    行業兼并整合的大勢之下，不少中小型房企即將易主，行業座次將發生巨變，甚至很多知名的房地產品牌、名噪一時的行業大佬，都會漸漸消失于地產江湖。

    三個月高效收購

    7月15日，奧園收購京漢的征程迎來新節點，京漢在深圳舉行了2020年第三次臨時股東大會，新的董監高管理團隊誕生。

    其中有6名高管來自奧園系。京漢新任董事長馬軍兼任奧園集團執行董事、營運總裁、奧園地產集團總裁。京漢新董事陳勇、郭士國仍在奧園集團擔任副總裁。新董事、總裁申司昀，新任董秘蔣南、新任財務總監林斌則剛從奧園離職。

    值得一提的是，京漢新一屆獨立董事中，出現一位地產名將——曲詠海。他曾在央企中海地產集團工作22年；之后離開中海創業，現任深圳大海智地房產開發運營管理有限公司董事長。

    從宣布股權收購到新管理團隊接棒，奧園僅用時三個月。這離不開奧園緊湊而清晰的收購流程規劃，將戰線大大縮短。

    4月7日，奧園收購京漢邁出關鍵一步，簽署《股份收購框架協議》并將5000萬元誠意金匯入共管賬戶；5月19日正式簽署了股權轉讓協議，京漢把2.29億股、29.302%股權轉讓給奧園，轉讓價款11.60億元。

    這是一場承債式收購，對于京漢所背負的債務，奧園以轉讓價款中的7.19億元相抵銷。

    雙方的交割和付款流程有兩個關鍵步驟。首先，奧園收購京漢的債權（股份質押形式），辦理股權解押，共用1億現金+7.19億債務抵銷，完成第一期的股份轉讓價款支付。

    6月24日，京漢被質押股份全部解押，29.302%股份劃至奧園名下，奧園正式成為京漢第一大股東、實際控制人。

    第二個關鍵節點是，按照協議，奧園在7月15日后3個工作日內，將剩余轉讓款扣減誠意金后的余額（粗算2.91億元）支付至京漢賬戶，誠意金將解付至奧園賬戶。據京漢內部人士確認，各筆款項支付都按收購協議的約定進行。

    此外，奧園還將為京漢提供5億元的流動性支持。7月15日的京漢股東大會，審議通過了有關借款協議。奧園將向京漢提供累計總額不超過5億元、期限不超過12個月的借款。京漢將以實際借款金額為基數，按照年利率8%支付借款利息。

    這樣，實際用時不足兩個月，奧園便完成了對京漢的股權交割和管理團隊改選。

    “錢貨兩訖”后，2020年房地產行業首宗股權并購案塵埃落定，讓原本就不平靜的地產江湖翻出更多浪花。

    奧園加速奔跑

    收購京漢是首次邁入千億俱樂部后，奧園的第一個大動作。

    奧園是近年來發展迅猛的房地產公司之一。2019年，奧園總體銷售額達1330.6億元，首次進入千億俱樂部；2016年至2019年，奧園地產銷售年復合增長率達66%，高于行業平均水平。

    收購京漢，會給奧園提供豐厚的土儲，讓其進入原本相對薄弱的華北市場，而且相比招拍掛凈地成本也更低。

    財報顯示，京漢股份土地儲備總建筑面積約123.7萬平方米、貨值約100多億元。華創證券認為，收購京漢有利于奧園擴儲，實現區域深耕，提高市場份額。

    一個可參考的案例是，2017年，融創“世紀并購”萬達13個文旅項目，增加了可售貨值6500億元。從2017年開始，融創進入行業四強，并保持至今。

    在愈加激烈的市場中，頭部房企、千億房企都在試圖通過收并購來擴大市場份額，截至去年底，市場中共有34家千億房企，正在尋求快速突圍，下一步必然是沖擊2000億。

    對于奧園這樣的后起之秀而言，這樣的收購動作意義更為重大。招銀國際表示，收購京漢利好奧園完成銷售目標；另一家深圳券商認為，奧園將加快在全國市場、尤其華北的布局，加速奔向兩千億。

    對于京漢來說，成為奧園旗下企業后，將迎來新的發展階段。作為河北本地頭部開發商，談及京漢股份的“雄安基因”時，新任管理層表示，京漢看好京津冀都市圈尤其是雄安新區、環北京地區未來發展。

    京漢總裁申司昀介紹，房地產開發是公司的主營業務，未來將繼續堅持這一方向。“下半年京漢重心將放在盤活資產、追趕業績上，之后在此基礎上再做出2-3年的長期戰略規劃。”

    至此，京漢的奧園時代已經開啟，創始人田漢退出了京漢管理層，但依然持股8.28%，位列第二大股東。

    股權并購潮來襲

    一個是新晉千億房企，一個是河北知名開發商，奧園收購京漢，標的金額雖然不大，卻是房地產今年首宗公司層面的股權并購。

    在30多年的房地產歷史上，股權收購并不是很多，尤其是發生在上市公司之間的股權收購。十多年前，萬科收購南都，曾創下房地產股權收購之最，此后多年間，房地產市場進入高速發展的黃金期，鮮有大公司之間的并購。

    最近幾年來，比較知名的房地產股權并購案例有，中交集團以約60.13億港元收購綠城24.29%股份，恒大收購嘉凱城成控股股東，平安通過兩次收購拿下華夏幸福25.25%股份。

    還有即將要發生的一樁案例是泰禾引進戰略投資者，雖然還沒有確定最后的接盤方，但如若成行，這預計是今年最大的房地產股權并購案。

    這樣的案例可能會越來越多。2020年以來，行業下行疊加疫情影響，中小房企生存艱難，資金充裕的房企都在擇機并購，融創、萬科、中海等巨頭都積極投身其中，行業饕餮盛宴開席。

    3月份的業績會上，融創董事局主席孫宏斌表示：“我們判斷2020年將是洗牌年，今年并購的機會遠遠超過以往任何一年。”

    恒大總裁夏海鈞早已經嗅到行業風向的轉變，2019年便表示，銷售市場的“大餅”已定，未來的市場將是存量殘殺，大企業的擴張更多通過中小企業被兼并收購實現。

    這兩年的“并購達人”、世茂集團董事局副主席許世壇則認為，今后的房地產將進入“大魚吃大魚”的時代。

    全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌預計，百強房企將成為股權收購的理想標的。“地產行業的股權收購將更多集中在高杠桿、資金鏈緊張的中型房企上，對于債權、法律糾紛復雜的小型房企的收購會減少。前20強、前50強大型房企將對收購有一定知名度、土地儲備的百強房企積極性更高。”

    億翰智庫也認為，目前，在行業增速放緩之下，規模房企競爭加劇，行業集中度將繼續走高。對于50強之后的房企而言，競爭優勢已不再明顯。

    在這種趨勢下，房地產行業的集中度將進一步提升。去年，作為房企的并購王者，孫宏斌帶領融創中國權益銷售進入前三，而掉隊多年的世茂以大舉收并購成為黑馬，反超龍湖，挺進前十。

    據克而瑞統計，TOP20、TOP50房企的權益銷售金額集中度，已經分別從2016年的20.82%、39.71%提升至2019年的29.91%、43.47%。

    金地董事長凌克表示，現在中國前20名的開發商，占有全國的市場份額大致是25%-30%；但對比美國前20名的開發商，這個比例則是65%。這意味著，中國TOP20房企還有35個百分點之多的提升空間。

    萬科一位高管對記者表示，從美國市場的經驗來看，單個開發商占有的市場份額上限約6%，但中國市場很可能突破這個數字。

    在夏海鈞看來，三年以后，中國TOP10房企大概會占到全部銷售額的40%。TOP3巨頭更是將獨占20%（即3萬億元），這意味著，前三巨頭的市場占有率將逼近7%，他們大概率將在萬科、恒大、碧桂園、融創之間產生。