從2019年國家發改委印發的《綠色生活創建行動總體方案》，到2020年住建部等6部門聯合印發的《綠色社區創建行動方案》，以“城市大腦”為代表的智能化平臺戰略落地，智慧社區、智慧園區、智慧產業所引發的一系列智慧化正在達到高潮。

    2020年5月，第十三屆全國人大三次會議也再次強調智慧社區的建設；同時，受疫情的影響，人們開始意識到智慧、安全、便捷的物業服務的重要性，物業管理的智慧化建設越來越成為更多物企發展的必然選擇。

    值得關注的是，近年來扎堆登陸資本市場的上市物業服務企業有一個普遍特點：強調科技賦能。事實上，科技屬性已經成為物業服務企業高估值的重要倚仗。

    持續加大投入

    事實上，近年來越來越多的物業服務企業開始強調科技賦能，從2020年上市的18家物業服務企業募集資金主要用途來看，提高智能化水平、打造智慧社區成為多家企業未來的重要方向。

    融創服務在其招股書中就表明，約募集資金的15%將用于升級智能管理服務系統和智能社區開發；金科服務進一步加大其智慧化投入比例，約20%的融資將用于進一步發展上下游增值業務，包括團膳業務、社區教育、社區智能硬件升級等，還有10%的融資用于數字化管理系統及自動化運營；恒大物業也將其融資的8%用于信息化技術的優化及設備設施的升級。

    除了2020年新上市物業服務企業外，已上市物業服務企業同樣注重科技研發，并逐年增加科技投入。如雅生活服務投入約1460萬元進一步開發一站式服務平臺，使企業達到管理數字化、服務專業化、流程標準化及操作機械化；新城悅服務投入約6100萬元，用于投資先進技術及雇員；中海物業投入約2980萬港元進一步開發信息科技系統；定位高端的綠城服務從2013年至今，連續每年平均科技投入5000萬元以上。

    與此同時，作為行業頭部物業服務企業，萬科在2020年10月底宣布物業更名為“萬物云”，同期發布了城市服務子品牌“萬物云城”。資料顯示，萬物云包含Space、Tech和Grow三大模塊，Space模塊包含歸屬社區空間、商企空間及城市空間的服務；Tech模塊提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；Grow模塊持續連接成熟企業、孵化創新企業。

    對于更名，萬科物業首席執行官朱保全表示，從城市到園區、從寫字樓到家皆為空間，空間科技服務的范疇比物業服務更大，在空間（Space）里的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術（Tech）連接。

    而穩坐“第一上市物企”寶座的碧桂園服務也在去年11月發布“新物業”品牌，其中就包括新科技。在新科技的人才結構、研發部署上，目前碧桂園服務有超過4500人團隊參與研發，近三年合計投入5.9億元科研經費。

    對于“新物業”的品牌內涵，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江認為，物業的本質是基于人對建筑空間的需求產生的服務，新的時代，物業服務的內容、對象、方式和業務邊界都在不斷延伸。

    此外，時代鄰里、保利物業、彩生活等也有較大的戰略調整。如時代鄰里日前提出“創造服務”的理念，時代鄰里首席信息官孫澤淇展示了公司在未來社區戰略、數字化轉型、社區一體化平臺、移動端應用升級改造、全場景智能化等方面的最新成果。

    突破服務邊界

    值得注意的是，物業服務企業積極引入智能科技設備，其目的仍然是增強服務能力，實現基礎服務自動化，提升管理效率及服務質量，有效抑制剛性成本上升，進一步突破服務邊界和深度升級。

    技術的價值不僅體現在基礎物業服務，在多種經營領域依舊大有作為。

    具體來看，彩生活依托彩之云APP和彩管家APP以及針對社區服務運營內容設立的智慧社區生態圈系統，探索出了一條社區服務運營的數字化、智慧化路徑，并與京東彩生活在社區場景下展開豐富多元的試點，未來雙方將圍繞社區零售、社區金融、末端物流、智能社區、云、技術等眾多領域探索新業態。

    2014年開始，綠城服務就開始打造智慧園區服務體系，通過大數據平臺的建立、智能設施設備的引入、移動互聯網+及應用軟件的推行，打造全方位的一體化平臺，讓業主更方便地獲取健康、文化教育、居家生活等各項服務。

    2015年，長城物業與64家初創聯盟伙伴共同推出，業內首個以智慧物業和社區商務為底層邏輯的合作組織“一應云聯盟”，通過整合社區物業資源、客戶資源和商家資源，針對社區生活所需服務，在“互聯網+”的戰略下，通過生活服務的形式提高物業管理水平，并讓該聯盟所有成員獲益。

    “依靠科技，物企通過搭建業主端APP，引入本地優秀生活服務供應商，通過線上化將豐富的增值服務與業主高效”連接“，形成用戶消費畫像，形成更精準、高效、便捷的生活服務生態圈。”中指院分析指出。

    提升盈利能力

    然而從另一方面來講，物業服務企業加大科技投入，進行戰略調整，這也意味著資本對物業行業提出了更高要求。

    實際上，隨著房地產開發在2018年迎來增長爆發期，直接帶動物業行業規模快速增長，成為推動物業服務企業規模增長的最大推動力，南都物業、雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務等均在此時登陸資本市場，此后物業上市成為一種“潮流”。

    截至2021年3月25日午間收盤，上市物業服務企業市值TOP3分別為碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活，對應的母公司均來自TOP10房企，這說明母公司的規模與資本對物業企業的估值呈正相關。

    最具代表性的是碧桂園服務，其母公司碧桂園銷售規模在2017年升至行業第一，碧桂園服務因此成為市值最大的物業企業，今年3月23日收盤，碧桂園服務以2163億港元市值首超母公司碧桂園2096億港元，截至3月25日午間收盤，碧桂園服務市值已高達2176億港元，與碧桂園市值差距進一步拉大。

    市值是衡量物業企業的綜合實力，而股價無疑是對增長預期的直接反映。

    截至3月25日，在港股上市的物業企業中，股價TOP3分別是碧桂園服務、金科服務、藍光嘉寶服務。資本市場之所以給出高股價，一個最重要的原因就是看重這些企業除基礎住宅服務之外的其他業態，還包括社區智慧化帶來的增值服務和城市管理等。

    以金科服務為例，除了強勁的市場化拓展能力外，還將智慧服務的落地應用向城市級服務場景延伸，目前已為重慶、無錫等地高等院校、高鐵車站、三甲醫院等單位提供智慧化的城市級社會服務。

    中指研究院數據顯示，2019年百強物業服務企業人均管理面積、人均產值同比2018年均大幅增長。其中，人均管理面積從6990.94平方米提高到8182.33平方米，增長率為22%，人均產值從15.15萬元增加到19.89萬元，增長率為31%。如2020年，時代鄰里每平方米凈利潤從2019年的1.38元提升到1.74元，增幅達26.4%；永升生活每平方米凈利潤從1.85元增長到2.59元，增幅高達40.31%。

    “更多的技術落地，將從三個方面為物業服務企業賦能：進一步加強人工替代，提高服務質量和精細度，降低人工成本；滿足逐步升級的業主需求，為物企創造更富想象的價值空間，促進智慧社區的可持續發展；提高社區治理效能，夯實基層治理根基。”中指研究院表示。