港交所門外，謀求上市的物管公司仍絡繹不絕。

    金科服務躍躍欲試，正榮服務擬在7月交易，而金融街物業已成功通過聆訊，半只腳跨入港交所大門。

    對于物管公司而言，規模是一切的基礎。細看這些公司，規模卻參差不齊。

    招股書披露，截至2019年9月30日，正榮服務在全國34個城市擁有在管項目136個，涉及在管項目總建筑面積約2100萬平方米，總簽約建筑面積約為3440萬平方米。

    相較于其他物管公司，2000萬平方米左右的在管面積并不算大。據克而瑞數據，去年國內有15家物管公司管理面積破億，頭部企業碧桂園服務、萬科物業、彩生活等在管面積都達到了3億平方米以上。

    拋開“領頭羊”不談，其他水平相當的同行也比正榮服務情況要好。例如，與之銷售相當的佳兆業美好在管面積已經突破4600萬平方米，母公司體量不大的銀城生活服務在管面積也有2610萬平方米。

    作為正榮集團旗下的物管公司，背后是早在兩年前就跨進千億俱樂部的母公司，其物業規模卻與地產業務不相匹配，滯后于同行的發展。

    類似的還有發跡于北京的金融街物業，目前其擁有11家附屬公司與40家分支機構，從2017年至去年年底，管理物業項目分別為88個、116個和144個，在管建筑面積從1318.5萬平方米增至1985.7萬平方米。盡管有所增長，但與同行比依然不成氣候。

    相對而言，金科服務的情況要更好。

    截至去年年底，金科服務管理項目近800個，在管面積也在1.2億平方米左右。在這一維度上，金科服務在國內上市物管公司中僅排在彩生活、碧桂園服務和保利物業之后。

    早在今年4月底，金科股份就有發布擬拆分金科物業于港交所上市的公告。一個月后，金科股份進行了一波人事調整——原董秘徐國富調任金科服務董事、副總經理兼財務負責人、董事會秘書，加快分拆進程。

    到了本月初，金科股份委聘中信里昂證券及華泰國際為保薦人，協助集團分拆旗下物業管理公司金科服務在港上市，籌資規模至少約5億美元。

    在2019年金科的業績報告會上，董事會秘書徐國富表示，“希望集團所有的產業板塊在成熟的時候都能進入資本市場。”

    而成熟的標志之一除了在規模層面的考量外，還有物管公司對母公司的依賴程度。

    據悉，金科服務的在管面積中有一半來自母公司，一半來自獨立第三方項目。放在整個物業行業來看，這已經是個不錯的成績。

    而自2002年成立開始就在母公司的庇護下成長的正榮服務，直到2017年才開始外拓發展，但成效似乎并不是很好。

    數據顯示，2017年、2018年及截至2019年前三季度，正榮服務來自正榮地產開發的項目的在管建筑面積占總建筑面積的77.1%、74.4%及47.9%；同期正榮服務向母公司提供服務所產生的收益分別占總收益的88.2%、71.9%及67.7%，仍然占據近七成。

    特別的是，正榮服務還曾為正榮集團進行擔保借款，以自身未來物業收入作為質押，借款之后以同樣的利率轉而放貸給了關聯方。

    2016年正榮服務以未來幾年收取若干物業管理費的權利（即對正榮物業服務全部股權的質押）作質押，與一家獨立第三方信托公司訂立一項本金5億元、利率9.0%-14%的信托融資安排，其后將全部款項墊付給正榮集團，不過截至最后實際可行日期正榮集團已悉數償還該項賬款。

    在外拓第三方開發項目上，正榮服務于2017年花費2000萬現金兼并收購了江蘇愛濤物業；于2019年以7000萬元現金代價成功收購了蘇鐵物業。

    第三方物業開發在管項目從2017年的216萬平方米提升至2019年前三季度的1092萬平方米，其收入占物業管理服務收入的比例從11.8%提高至32.3%。

    但在同期，來自第三方物業開發商項目平均物業管理費不斷下降，分別為2.91元、2.21元、1.61元。且第三方項目與正榮集團項目在面積上雖然相差無幾，但其收益僅為后者的一半。

    同樣，金融街集團旗下的金融街物業自1994年成立以來，也受到不少母公司的利好，早期大部分物業管理項目都來自母公司。

    從2017年開始，金融街物業來自獨立第三方項目的在管面積不斷增長。截至去年年底，該數據達到666.8萬平方米，同2017年相比增長了304.8萬平方米。

    正因如此，金融街物業來自獨立第三方項目的收入占比也由2017年的16.5%提升至2019年的18.9%。但現實是，母公司方提供的收入規模依然有著絕對優勢，是獨立第三方項目提供收入的4倍有余，可見獨立第三方項目的回報率不足。

    對金融街物業的規模發展而言，受制于母公司是一方面，另一方面則是其商業物業的市場定位，該部分業務市場遠遠小于住宅物業。

    數據顯示，金融街物業總收入由2017年的7.57億元增至去年年底的9.97億元，其中大部分來自于為商務物業提供物業管理及相關服務，過去三年，商務物業收入分別為5.32億元、5.91億元及6.47億元，分別占總收入的70.3%、67.6%及64.9%。

    值得注意的是，在商務物業收入中，來自綜合體、零售商業及酒店的收入已進入瓶頸期，金融街物業計劃在未來改進非商務物業管理及服務，擴大其市場份額。

    到去年年末，公司商務物業與非商務物業在管面積比例繼續反向拉大，至40.3%比59.7%。但需要考慮的是，住宅物業毛利率普遍低于商務物業，商務物業在很長一段時間內可能還將是金融街物業的盈利主力。

    在擴大非商務物業規模的同時，金融街物業也在積極拓展北京以外的市場。如今，公司業務范圍囊括11個省市，落腳一二線城市。

    不可否認的是，金融街物業在大本營北京的地位不可動搖，有四成的在管面積留在北京，收入也占總量的六成以上。包括上海、江蘇、廣東等城市在內的華東及華南地區緊隨其后，天津、河北等華北城市在管面積相對更少。

    無論是外拓地域，還是增強自我造血，都是為了讓自身更加成熟，足以踏入資本市場。如今，在市場縮水、盈利能力下降的現實挑戰下，房企的物管業務分拆上市已是大勢所趨。

    上市后，公司不僅可以為自己尋求資本加持，獲得更多物業管理面積，也可以通過優質的物業服務對母公司形成有力反哺。

    但現在，中小公司想在港交所成功著陸變得越來越難，最后勝出還要看自身實力與未來發展潛力。