本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 李昱丞

    進(jìn)入10月份，廣東上市房企陸續(xù)披露“金九”銷售情況。

    根據(jù)廣東各上市房企公告顯示，9月份各房企銷售金額普遍同比增長(zhǎng)，1-9月累計(jì)銷售額同比持續(xù)復(fù)蘇。規(guī)模靠前的房企，例如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)，在9月份分別實(shí)現(xiàn)了10.65%和36.69%的合同銷售額同比增速，碧桂園則公告稱9月份實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額同比增長(zhǎng)25.30%。

    與此同時(shí)，一部分廣東上市房企補(bǔ)倉(cāng)意愿積極，9月份拿地金額環(huán)比、同比均上漲。

    對(duì)于房企銷售的回暖，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“一方面9月份一線城市的供需表現(xiàn)良好，例如像深圳、上海等城市的核心區(qū)域物業(yè)，因?yàn)橄迌r(jià)的原因仍然受到購(gòu)房者的青睞，市場(chǎng)成交環(huán)境穩(wěn)定。另一方面，‘三道紅線’對(duì)開發(fā)商起到較大的警示作用，他們除了在金融端的融資以外，更多地寄希望于通過(guò)預(yù)收款的回籠來(lái)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，因此會(huì)在促銷手段、成交促進(jìn)等方面積極努力。”

    “金九”成色較足 廣東上市房企銷售回暖

    10月12日，萬(wàn)科對(duì)外公布9月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)，9月份實(shí)現(xiàn)合同銷售面積371.0萬(wàn)平方米，合同銷售金額545.4億元，二者較2019年同期分別增長(zhǎng)15.68%、10.65%。

    不僅僅是萬(wàn)科，多家規(guī)模較大的廣東上市房企都迎來(lái)了“豐收的九月”。根據(jù)公司公告，保利地產(chǎn)9月份實(shí)現(xiàn)簽約面積347.43萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額503.22億元，分別同比增加27.78%和36.69%；金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約金額258億元，同比上升3.19%；招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額298.01億元，同比增加27.05%。

    此外，中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）、華潤(rùn)置地9月份分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額同比增長(zhǎng)20.5%、32.0%，碧桂園、龍光集團(tuán)則公告稱9月份實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷售金額同比增長(zhǎng)25.30%、46.4%。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“房企銷售金額獲得較快增長(zhǎng)的背后，一方面是因?yàn)橐?guī)模房企積極降價(jià)促銷，牢牢抓住金九銀十促銷季，另一方面，購(gòu)房者在疫情后需求釋放加快。”

    從年內(nèi)累計(jì)銷售情況來(lái)看，多家廣東上市房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)去年同期的趕超。Wind數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)銷售金額同比增長(zhǎng)3.61%、5.94%和4.3%，金地集團(tuán)、招商蛇口實(shí)現(xiàn)1-9月份累計(jì)銷售金額同比增長(zhǎng)超過(guò)17%。

    資深媒體分析師陳雷告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“品牌房企在改善產(chǎn)品方面有著更大的優(yōu)勢(shì)，而馬太效應(yīng)也依然在繼續(xù)，因此即使在市場(chǎng)下行時(shí)，品牌房企依然可以保持銷售額的較快增長(zhǎng)。”

    不改后市預(yù)期 拿地力度漸強(qiáng)

    在銷售較為強(qiáng)勁的同時(shí)，部分廣東上市房企并沒(méi)有改變對(duì)后市的預(yù)期，選擇適度拿地，補(bǔ)充土儲(chǔ)的意愿較為充足。

    以萬(wàn)科為例，根據(jù)天風(fēng)證券研報(bào)數(shù)據(jù)，公司在9月份新增加開發(fā)項(xiàng)目16個(gè)，新增計(jì)容建筑面積290.4萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)133.09億元，占當(dāng)月合同銷售額的24.0%，較8月拿地力度提升了約3.8個(gè)百分點(diǎn)，較上半年拿地力度提升了約14.7個(gè)百分點(diǎn)。

    另外Wind數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)在9月份同樣新增房地產(chǎn)項(xiàng)目16個(gè)，新增計(jì)容建筑面積約404.03萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)約為134.54億元，較去年同期增長(zhǎng)約67.66%，環(huán)比增長(zhǎng)約16.78%。招商蛇口在9月份新增15個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)約為168.22億元，較8月份增長(zhǎng)高達(dá)5.31倍，同比增長(zhǎng)也高達(dá)4.38倍，拿地勢(shì)頭兇猛，并且創(chuàng)造了2016年8月以來(lái)的單月權(quán)益地價(jià)新高。

    王小嬙表示：“在三道紅線高壓下，積極拿地的房企財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)較好，短時(shí)間內(nèi)無(wú)需降負(fù)債，例如保利、金地只踩一條線，為黃色檔，招商蛇口一條線未踩，為綠色檔。另外，保利和招商蛇口屬于央企，拿地也具備一定優(yōu)勢(shì)。”

    值得注意的是，頭部廣東上市房企對(duì)一、二線城市的偏好依舊強(qiáng)烈。從9月新增項(xiàng)目的總地價(jià)占比來(lái)看，萬(wàn)科9月新增的項(xiàng)目中一、二線城市占比約為87%，保利地產(chǎn)新增項(xiàng)目中一二線城市占比約為84%，而中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地9月收購(gòu)的地塊則全部位于一、二線城市。

    在此背景下，一、二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為房企競(jìng)相追逐的“香餑餑”。10月13日，深圳出讓4宗居住用地，吸引了平安不動(dòng)產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口等在內(nèi)的多家房企參與競(jìng)逐，最終中海地產(chǎn)、龍光集團(tuán)分別獲得一宗地塊，安居集團(tuán)拿下另外2宗可售人才住房用地，溢價(jià)率均為45%。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示：“對(duì)于財(cái)務(wù)狀況較好的頭部房企而言，只要金融杠桿處于比較合理的狀態(tài)下，就會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)土地做合理的儲(chǔ)備。目前，房企對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)期比較積極，處于補(bǔ)庫(kù)存的狀態(tài)。”

    陳晟還表示：“‘三道紅線’本身就有一個(gè)緩沖期，并沒(méi)有要求房企一蹴而就，更多的是一種降低負(fù)債的表態(tài)。在本就正常偏寬松的貨幣環(huán)境下，房企基于對(duì)核心城市圈未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)判積極地做土地拓展，是比較合理的市場(chǎng)行為。”

（編輯 上官夢(mèng)露）