與貫穿全年的拿地熱情相比，近三個月以來，房企拿地速度明顯放緩。中原地產研究中心統計數據顯示：隨著房地產市場逐漸進入平穩期，部分城市出現下調，大部分城市去化速度放緩，房地產龍頭企業拿地的節奏明顯放緩。

    25家龍頭房企拿地數據已經連續3個月低于千億，這也是最近4年來首次出現。而此前，25家房企拿地金額基本在每月1200-2000億。與此同時，房地產調控頻率也在逐步放緩。11月房地產收緊約束性政策銳減。截至上周末，11月來，各種房地產調控政策合計僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少。

    新城控股副總裁歐陽捷認為，房企拿地放緩現象還會持續一段時間，但這并不意味著市場的悲觀。在調控之下，市場預期有所變化，投資投機性需求被擠出，改善型和自住型需求受到抑制，供求關系得到一定程度的調整與平衡。

    政策底部或已現

    11月樓市政策明顯減少，只有蘇州一地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

    與此同時，從全國看，嚴格落實之前的調控政策，整體市場已經出現平穩，部分城市房價開始明顯調整。市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因。樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。中原地產研究中心統計數據顯示：金九銀十成色不足，大部分熱點城市成交均出現了環比的下行。20個熱點城市合計成交1448萬平米，環比下調了11%。

    受多重因素影響，房企拿地熱情也有所減緩。數據顯示，25家房地產行業龍頭房企中，9-11月，拿地金額分別合計只有767億、720億、394億。

    中原地產分析師張大偉認為，房企拿地減少是受資金壓力、銷售放緩、土地條件苛刻等多重因素影響。他認為，樓市單月成交連續2個月同比下調，金九銀十退燒，樓市接近拐點。

    截至2018年10月，本輪房地產市場上漲周期已經長達41個月（計算年內累計樓市同比上漲），繼續刷新了中國房地產歷史上漲周期最長歷史。累計市場銷售數據依然在上升。

    但單獨看拆分數據，9-10月已經連續2個月出現了成交面積同比下調。10月單月同比下調了3.12%。這已經是連續第二個月度數據同比下調。

    58安居客房產研究院首席分析師張波認為，近幾個月房企拿地量減少，主要有以下幾方面原因，其一是房企謹慎度在提升，拿地熱情在減少，土地流拍案例不斷增多；其二是部分房企的拿地資金受限，尤其是近期項目去化速度變慢導致回款同步變慢，讓不少房企感覺“捉襟見肘”；其三是大型品牌房企拿地的模式更為多樣化，除了在土拍市場獲得土地外，還通過合作或股權轉讓等方式獲得土地儲備。

    張波認為，土地市場往往是房地產市場的“晴雨表”，近期土地市場趨冷也是樓市降溫的直觀體現，降溫本身已是共識，但房企心態變化上更值得關注。變化主要體現在拿地城市的選擇上，一方面部分房企將重心重新調整回一二線，綠地、陽光城、中梁地產等品牌房企，開始加大在一二線城市的布局；另一方面，部分房企依然堅定看好三四線城市甚至加大在三四線的布局力度，其中不少采用城市群定位策略，在深耕核心城市群的同時，抓住三四線城市的去庫存政策的最后紅利期，用高周轉方式快速拿地、銷售，以期實現企業短期業績的快速提升。

    樓市預期穩定

    房企拿地放緩是否意味著對后市預期悲觀？

    易居研究院副院長楊紅旭認為，房地產市場降溫，房企普遍對未來房價走勢比較悲觀，現在拿地等到明年賣房的話可能會被套住。房地產商預期下降，也就不再大量拿地。

    楊紅旭判斷，調控政策明年可能放松。“從今年九月份開始，樓市進入平穩期，即不升級也不加碼的企穩期。我估計到明年，調控會略放松。一方面樓市確實普遍低迷，部分城市相當低迷；另一方面，宏觀經濟仍不太樂觀。因此，客觀上講，房地產依然是很重要的產業，對于穩增長發揮重要的力量。”

    楊紅旭認為，明年調控政策會由緊轉為略松，但不太可能出現大幅刺激樓市情況。明年主要是一個小政策局部放松，有些地方政府放松。而大的政策放松預計2020年會出現。

    歐陽捷并不這樣認為，他認為，房企拿地減少主要源于地價高而房價受限，房價地價差太小，“有些項目不足以覆蓋建安成本、運營成本和稅費”，但地方政府對于土地價格的預期還未明顯下降，房企也不愿拿高價地，近幾個月房企拿地自然減少了。事實上，今年1-9月，二線城市成交住宅用地同比增長26.6%，三四線城市同比增長46.6%，房企拿地已經比較多了，總體上看，房企并不缺地。

    歐陽捷認為，中央著眼大局，調控不會放松，是謂大穩；各地意在財政，一城多策，是謂小亂。比如，限貸是央行支持調控的唯一統一標準，但各地可能會有一些“小動作”，但不會影響樓市大穩，比如小幅放松限購，降低購房條件，穩定購房客流。但小亂不會影響樓市大穩。因此，調控整體放松的可能性幾乎為零。

    張波則認為，對于樓市用“悲觀”來形容則過于片面，整體市場基本面應該是預期“穩定”，但“悲觀”用來形容投資市場則是更為貼切。換言之，在未來樓市穩定的大背景下，房價本身也不會有太大起伏，尤其不會出現大漲。對于期待在樓市，尤其是住宅投資上短期獲利者來說，應該只能持“悲觀”態度了，相反自住者則迎來了最好的選房找房時機。另外從市場的成交量來看，明年將依然保持和今年的大致均衡，但一線城市的市場，尤其是二手房市場低迷將表現得更為明顯。

    就土地市場而言，張波認為，土地市場趨冷在短期內很難得到改變，并且這一狀況至少將延續到明年一季度，同時樓市降溫向三四線不斷蔓延，未來三四線城市土地也難以再現近幾年的輝煌。